8月14日晚，北京市首個(gè)針對(duì)區(qū)縣的限購(gòu)令下達(dá)，一紙《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》突然落地，讓區(qū)域內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目選擇連夜開(kāi)盤(pán)，房?jī)r(jià)也在短期內(nèi)快速上調(diào)，漲幅高達(dá)12%。從該政策實(shí)施的8月15日至今，通州市場(chǎng)也已經(jīng)從最初的震蕩中漸漸平靜下來(lái)，而升級(jí)版限購(gòu)令的影響正慢慢發(fā)酵。
政策鏈接
哪四類家庭可在通州限購(gòu)1套商品住房？
1.沒(méi)擁有住房的本市戶籍居民家庭。
2.已擁有1套住房、戶籍屬于通州區(qū)且落戶3年（含）以上的本市戶籍居民家庭。
3.已擁有1套住房、近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的本市戶籍居民家庭。
4.在本市沒(méi)擁有住房且近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭。
哪些家庭無(wú)法在通州區(qū)購(gòu)買商品住房？
1.已擁有1套住房、無(wú)法提供在通州區(qū)落戶滿3年及近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅證明的本市戶籍居民家庭。
2.無(wú)法提供近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。
商住房“亢奮”
喜
由于上周末“最嚴(yán)格”的限購(gòu)政策突然實(shí)施，讓在通州購(gòu)買純住宅的資格門(mén)檻大幅提高，不少之前有意在通州買房的人只好將目光轉(zhuǎn)向暫時(shí)未受政策影響的商住項(xiàng)目上來(lái)。因此，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將成為區(qū)域內(nèi)購(gòu)房人的新突破口。再加上由于害怕商住類產(chǎn)品也將遭遇限購(gòu)，因此在近期，通州的商住房市場(chǎng)經(jīng)歷了一定時(shí)間的“亢奮”。
限購(gòu)實(shí)施的第一天，保利大都會(huì)便向意見(jiàn)客戶推介150套房源，銷售人員稱均價(jià)預(yù)計(jì)在3.4萬(wàn)元/平方米左右。而朝北8080的銷售量也有所增加?！爸芪逋砩铣龅恼?，周末來(lái)訪量立刻就大幅度提升，是之前的4-5倍，最后總共成交50套左右。預(yù)計(jì)下周這一期產(chǎn)品就能售罄?！背?080項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示。
“對(duì)于商住項(xiàng)目是否會(huì)限購(gòu)，我覺(jué)得還是要看住宅限購(gòu)之后，對(duì)政府、對(duì)市場(chǎng)的影響?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析：“此次限購(gòu)主要是為了平抑通州的投資需求，應(yīng)該是一個(gè)短期政策。如果執(zhí)行之后，投資需求降低，可能就不會(huì)加碼；如果投資需求轉(zhuǎn)向商住，則有可能繼續(xù)加碼，限購(gòu)商住類產(chǎn)品?！?
臺(tái)湖區(qū)域受影響較大
愁
與商住房的熱銷相對(duì)應(yīng)的，則是住宅市場(chǎng)銷售量的回落。“影響較大的就是臺(tái)湖板塊?！惫惚硎荆骸皩?duì)于在臺(tái)湖區(qū)域布局的東亞、萬(wàn)科等企業(yè)可能會(huì)產(chǎn)生一定的影響，當(dāng)然，這些影響也僅限于住宅項(xiàng)目?！?
東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷副總監(jiān)董廣博表示，限購(gòu)對(duì)項(xiàng)目的銷售肯定有影響，不過(guò)目前不是很擔(dān)心臺(tái)湖區(qū)域的銷售。他介紹，由于限購(gòu)抬高了購(gòu)房門(mén)檻的關(guān)系，印象臺(tái)湖項(xiàng)目的成交量比之前減少了一些，不過(guò)由于這些住宅產(chǎn)品所剩不多，因此他們目前也不是很著急去化。
“限購(gòu)會(huì)使住宅的銷售被抑制，但事實(shí)上，需求卻是依然在的，因此商住類產(chǎn)品的銷售反而會(huì)增加?！倍瓘V博表示，目前整個(gè)通州除住宅產(chǎn)品外，還有大約200萬(wàn)平方米的商住類產(chǎn)品，限購(gòu)之后這些商住類產(chǎn)品的價(jià)格均有所上浮。
而對(duì)于一些低容積率的高端項(xiàng)目而言，限購(gòu)的影響可能也并沒(méi)有想象中的那么大。一位業(yè)內(nèi)人士透露：“像魯能格拉斯小鎮(zhèn)這種已入市多年的項(xiàng)目，一年的去化也就幾套左右。已經(jīng)經(jīng)歷了多輪調(diào)控，并不急于出手回籠資金，因此這一輪限購(gòu)對(duì)其影響也是比較有限的。與之相對(duì)，限購(gòu)政策對(duì)于一些有業(yè)績(jī)要求、需要資金周轉(zhuǎn)的公司來(lái)講可能影響會(huì)比較大?！?
看點(diǎn)·二手房
從量?jī)r(jià)齊漲到“跳水”
新政出臺(tái)后，通州部分著急賣房者降價(jià)10萬(wàn)-20萬(wàn)元
6月以來(lái)，通州區(qū)受益于多種利好，二手房成交的量?jī)r(jià)增長(zhǎng)表現(xiàn)突出。升級(jí)版限購(gòu)令出臺(tái)后，通州二手房市場(chǎng)“跳水”。不僅各中介到訪量縮水，部分業(yè)主也主動(dòng)降價(jià)。業(yè)內(nèi)表示，雖然并未出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)出售現(xiàn)象，但未來(lái)一段時(shí)間通州市場(chǎng)將保持博弈狀態(tài)。
部分房源降價(jià)10萬(wàn)-20萬(wàn)元
據(jù)我愛(ài)我家通州區(qū)域門(mén)店反映，8月15日新政實(shí)施的第一天，通州二手房就出現(xiàn)降價(jià)苗頭，部分著急賣房的業(yè)主開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)，降價(jià)幅度從10萬(wàn)至20萬(wàn)不等。
上周末及本周二，記者走訪通州區(qū)多家中介，很少看到看房人的身影。中介人員也表示，新增客戶量和客戶來(lái)訪量均出現(xiàn)大幅度減少，部分之前有明確購(gòu)房意向的客戶也由于購(gòu)房資格問(wèn)題放棄在通州區(qū)購(gòu)房。
記者在北運(yùn)河西站附近的中介門(mén)店看到，往常下班后的集中看房期，店里只有三三兩兩的工作人員坐在電腦前。
我愛(ài)我家一經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“政策出來(lái)后，看房的人越來(lái)越少了。還有業(yè)主看不清形勢(shì)，不僅不降價(jià)，反而還想漲價(jià)，最后被我們及時(shí)勸住了?！庇浾弑硎鞠胭I網(wǎng)上所說(shuō)的降價(jià)幅度較大的房源，對(duì)方表示“目前運(yùn)河附近降價(jià)的不多，你說(shuō)的降價(jià)20萬(wàn)元的可能是一些位置不好的樓盤(pán)?！?
買賣雙方陷觀望
“6月、7月份通州二手房量?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯。尤其在梨園等成熟區(qū)域，成交均價(jià)增幅達(dá)到7%-8%。通州限購(gòu)令出臺(tái)后，市場(chǎng)得以暫時(shí)冷卻。未來(lái)一段時(shí)間，預(yù)計(jì)改善需求將向其他區(qū)域轉(zhuǎn)移。符合條件的首次置業(yè)的購(gòu)房需求將成為未來(lái)通州區(qū)域的購(gòu)房主力?！眰I(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院孔丹表示。
面對(duì)限購(gòu)令，買賣雙方心理預(yù)期也發(fā)生變化。一方面，部分業(yè)主的心理價(jià)位有所松動(dòng)，惜售情緒有所降低，但未現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)出售現(xiàn)象。另一方面，有資格購(gòu)房的人數(shù)大量減少，而有資質(zhì)的也陷入觀望。
研究院分析，由于此前通州區(qū)的客群中有大量非京籍，以剛需家庭和換房家庭為主，區(qū)域限購(gòu)政策實(shí)施后，一方面對(duì)需求量產(chǎn)生較大影響，另一方面也將影響一些家庭的換房計(jì)劃，進(jìn)而對(duì)供應(yīng)產(chǎn)生影響。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，買賣雙方的博弈將進(jìn)一步加劇。
