房地產(chǎn)業(yè)的樂觀情緒正在滋長。2014年年末以來，無論是房屋市場還是土地市場，都出現(xiàn)明顯的回暖勢頭。同時，地產(chǎn)股多日上揚，上市房企的估值不斷修復。但值得注意的是，這種回暖不僅帶有區(qū)域特征，而且更多是由政策驅(qū)動所致，其勢頭能否延續(xù)尚存疑問。撥開回暖的迷霧不難發(fā)現(xiàn)，在供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)、政策趨于平穩(wěn)的大背景下，未來樓市調(diào)整趨勢不變。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年12月，全國54個主要城市的住宅簽約達31.8萬套，創(chuàng)造去年單月最高紀錄。北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，2015年1月5日和7日兩個交易日，北京共成交5宗土地，土地出讓金達到179.3億元。其中，7日成交的豐臺白盆窯村地塊，以86.25億的價格刷新北京的總價“地王”紀錄。
市場向好的勢頭可見一斑，但數(shù)據(jù)背后卻隱藏著另一重真相。
一方面，區(qū)域分化。住宅和土地市場的回暖，主要體現(xiàn)在一線城市，而非普遍現(xiàn)象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上月4個一線城市住宅成交套數(shù)的環(huán)比漲幅達38%，二三線城市漲幅偏小，四線城市甚至出現(xiàn)環(huán)比下跌。土地市場的熱度同樣主要體現(xiàn)在北京，很多中小城市甚至出現(xiàn)土地出讓收入下滑的現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化愈加顯著。
另一方面，政策驅(qū)動。去年9月30日，三部委出臺房貸新政；11月下旬，央行宣布降息。在這兩個時間節(jié)點之后，房地產(chǎn)市場的升溫最為明顯。不難看出，上述兩項重磅政策是促成本輪市場回暖的主要因素。相比之下，市場自發(fā)回暖的因素并不充分。
這兩個特征決定了，市場回暖的真相僅存在于一線城市和個別熱點城市，且隨著政策效力的遞減及節(jié)假日的到來，這種回暖勢頭有可能被打斷，甚至終止。來自統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2014年前11月，全國商品房銷售面積101717萬平方米，商品房銷售額64481億元。歷史對比來看，這一成績僅次于2013年同期。也就是說，在2014年房地產(chǎn)成交量仍處于歷史高位的情況下，今年市場要想繼續(xù)升溫并非易事。
當然，從短期來看，降息通道的開啟以及限購層面存在的松綁空間，可能繼續(xù)對市場帶來刺激，并延續(xù)其回暖勢頭。但多項因素決定中遠期樓市走勢并不樂觀。
其一，供應(yīng)過剩。過去多年來，房地產(chǎn)投資、拿地、新開工等指標不斷保持高增速，大大增加了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)。如今，不少二三線城市出現(xiàn)的“空城”表明，很多城市的供應(yīng)已超出“消化”能力，這甚至可能引發(fā)償債危機。無論官方還是民間的口徑，均已對“供應(yīng)過?！边_成共識。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年4月以來，全國商品房庫存連續(xù)29個月上漲。與最低點相比，近兩年多全國商品房整體庫存幾乎翻倍。
其二，需求不足。從長遠看，城鎮(zhèn)化進程是消化樓市庫存的重要動力。然而，完成健康的城鎮(zhèn)化進程，不僅需要土地、戶籍等改革的配套，還需要確立產(chǎn)業(yè)支撐。從消化樓市庫存的角度而言，這個過程相對較長，其作用也較為有限。與此同時，隨著人口紅利的逐漸消失，新增購房需求并不充足。
其三，政策穩(wěn)定。隨著供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策正在趨于穩(wěn)定。維護市場健康穩(wěn)定發(fā)展、防止暴漲暴跌成為調(diào)控的重要目標和取向。在這種情況下，強力托市措施或打壓手段都不會出現(xiàn)，取而代之的是長效機制。受此影響，基于供需關(guān)系本身的自發(fā)調(diào)整，將可能成為未來的市場主流，“政策市”的意味逐步淡化。
不難看出，房地產(chǎn)業(yè)已告別爆發(fā)式增長階段，低速增長、穩(wěn)定運行將成為未來市場的主要特征。這決定未來很長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場將難以出現(xiàn)牛市。如今的市場回暖，恐怕僅僅是調(diào)整期的一個插曲。
來源：中國證券報
