上海、南昌等城市近期繼續(xù)松綁了公積金貸款政策。
在上海，購房者還清公積金貸款再次申請(qǐng)公積金貸款買房視為首套。而南昌除了放松首套房界定標(biāo)準(zhǔn)，還降低了首套房公積金首付比例。即，繳存職工購買商品房且建筑面積在90平方米以下（含90平方米）的，公積金貸款首付款比例不低于20%。
上海易居研究院研究院嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從市場(chǎng)走勢(shì)看，庫存正在構(gòu)筑頂部，存銷比已經(jīng)見頂回落，房?jī)r(jià)下跌壓力將趨于緩解。
公積金大力度松綁
相比商業(yè)銀行信貸政策，各地對(duì)公積金貸款的松綁力度更大。
11月4日，南京市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善住房公積金使用政策的通知》，明確二套房首付比例從之前的60%降到30%；11月7日，江蘇省對(duì)省級(jí)機(jī)關(guān)住房公積金政策做出了調(diào)整，符合購買第二套住房申請(qǐng)公積金貸款的首付比例由原來總房?jī)r(jià)的60%降為30%，貸款利率為首套住房公積金個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍；同日，昆明市住房公積金管理中心出臺(tái)3項(xiàng)公積金新政，包括父母（或子女）可將自己的公積金賬戶余額協(xié)助償還子女（或父母）住房公積金貸款等。
7日傍晚，上海市公積金管理中心公布公積金新政。有1套住房并已結(jié)清公積金貸款，再次申請(qǐng)公積金貸款購房的，參照首套房貸款政策。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至目前，已經(jīng)有濟(jì)南、蘇州、南京、武漢、貴陽、長(zhǎng)春、成都等超過30個(gè)城市對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行不同程度調(diào)整。河南、貴陽、沈陽在9月底將首套房首付比例調(diào)整為最低20%。與此同時(shí)，二套執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，二套首付降至30%。南京、武漢市放寬第二套房公積金貸款門檻，最低首付款比例從之前的70%調(diào)整為房屋總價(jià)的30%。揚(yáng)州、杭州、成都、無錫等地，對(duì)已有一套住房并結(jié)清貸款余額的家庭，再購房執(zhí)行首套房貸款政策。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，公積金是地方政府可以直接通過政策調(diào)整動(dòng)用的資金，每次樓市低潮期，用公積金政策刺激市場(chǎng)是地方政府最習(xí)慣的舉措，對(duì)購房者心理影響也非常大。由于公積金貸款利率相當(dāng)于商業(yè)貸款利率的7折，對(duì)需求拉動(dòng)作用比較大。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，上海作為一線城市代表，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理影響比較大，預(yù)計(jì)還有其他城市將發(fā)布同類型松綁政策。
房?jī)r(jià)下跌壓力緩解
各地救市政策不斷，房企促銷力度也在加大。在這種背景下，各城市庫存壓力正在減小，房?jī)r(jià)下跌壓力趨于緩解。
上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為28040萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.1%，同比增長(zhǎng)21.3%。這是今年3月份以來庫存環(huán)比增幅最小的一次。此外，10月份，35個(gè)城市月度新增供應(yīng)量略大于成交量（其中10月份新增成交量為2043萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)14.9%，同比減少2.1%）。10月份的供求關(guān)系是今年前10個(gè)月最均衡的一次。
存銷比見頂?shù)膽B(tài)勢(shì)基本確立。10月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為16.7個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)需要用16.7個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存。而在9月份，該存銷比數(shù)值為17.7個(gè)月。
嚴(yán)躍進(jìn)稱，“從10月份35城庫存及存銷比的數(shù)據(jù)可以看出幾個(gè)特征：一、在限購政策取消、二套房貸政策放寬的背景下，市場(chǎng)成交顯著提升，這直接利好去庫存目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二、從35個(gè)城市的總體水平看，庫存去化周期依然偏大，說明各城市漲價(jià)的時(shí)機(jī)還不成熟。11-12月份大多數(shù)城市還是會(huì)采取積極降價(jià)的策略?！?
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“房?jī)r(jià)未來可能會(huì)略微有下跌，但下跌幅度會(huì)減少。一線城市由于需求面大，未來住宅價(jià)格會(huì)企穩(wěn)回升。一些庫存量較大的三四線城市，房?jī)r(jià)繼續(xù)下行的可能性仍然比較大?！?
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年第四季度以來，月度市場(chǎng)成交量開始出現(xiàn)環(huán)比回升，市場(chǎng)去庫存的速度在適度提高，從一線城市及存銷比在15個(gè)月以下的城市來看，市場(chǎng)基本面有可能會(huì)率先好轉(zhuǎn)，年底將出現(xiàn)“翹尾”行情。但年底出現(xiàn)“翹尾”行情并不代表樓市已經(jīng)回暖，也不代表開發(fā)商資金面已經(jīng)不再緊張。背后可能蘊(yùn)含著開發(fā)商更多的窘境，包括年底沖量階段利潤(rùn)率難保、對(duì)于漲價(jià)“有賊心沒有賊膽”、用房子抵扣工程款、內(nèi)部折扣價(jià)銷售給自己?jiǎn)T工等等。
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
