繼2009年4月之后，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”一詞再次在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上被提及，這到底意味著什么？
繼松綁限購和限貸之后，國務(wù)院近日召開常務(wù)會(huì)議又明確將“住房消費(fèi)”列為重點(diǎn)推進(jìn)的六大消費(fèi)領(lǐng)域之一，并提出要“穩(wěn)定住房消費(fèi)”。繼2009年4月之后，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”一詞再次在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上被提及，這到底意味著什么？
媒體發(fā)表評論文章表示，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”不能曲解為政策托市，更不能拿來當(dāng)“救命稻草”。這是官方媒體的解讀，也確實(shí)有些道理。因?yàn)椤胺€(wěn)定住房消費(fèi)”的關(guān)鍵詞有兩個(gè)：一個(gè)是“穩(wěn)定”，也就是說高層既不希望房價(jià)再次“起飛”，也不希望房價(jià)“驟降”，而是希望住房市場“企穩(wěn)”，有防止出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之意；另一個(gè)是“消費(fèi)”，也就是說希望通過釋放自主型和改善型住房需求來拉動(dòng)內(nèi)需，對過去幾年被“誤傷”的合理住房需求進(jìn)行適當(dāng)糾偏，投資性需求應(yīng)該不在此次“穩(wěn)定”之列。
但不管如何，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的“托市”意圖仍十分明顯，只是托的不是“房市”，而是中國的“經(jīng)濟(jì)大勢”。因?yàn)樵诋?dāng)前情況下，房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟(jì)的平衡器和穩(wěn)定器，在經(jīng)濟(jì)下行期有通過“微刺激”政策來為經(jīng)濟(jì)增速托底的必要，這就是“穩(wěn)定住房消費(fèi)”提法的背后實(shí)質(zhì)。有人形象地將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”稱作為“隱晦救市”，我覺得還是比較貼切的。
各種宏觀數(shù)據(jù)表明，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”仍步履艱難。三季度GDP同比增長7.3%，較二季度的7.5%回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，毫無意外地創(chuàng)下年內(nèi)低點(diǎn)。從對GDP的拉動(dòng)來看，消費(fèi)和投資貢獻(xiàn)雙雙下滑，只有出口貢獻(xiàn)率從-0.2%升至2.6%。也就是說，如果沒有來自以歐美為主的世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇所帶來的外需貢獻(xiàn)，則三季度的中國經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)還會(huì)更難看。在此情形下，為保證中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定在合理的區(qū)間內(nèi)，出臺(tái)各類“微刺激”政策以強(qiáng)化“預(yù)調(diào)”和“微調(diào)”是當(dāng)前宏觀調(diào)控的不二選擇。
更何況，“穩(wěn)房市”是“微刺激”組合拳中的最重要一環(huán)。近十年來，中國的固定資產(chǎn)投資額增長率都在20%以上，特別是“四萬億”期間，增長率在30%以上，但從去年11月份開始，增長率斷崖式下滑，三季度同比增長13.4%，比二季度還低2.8%，如此低的固定資產(chǎn)投資增長率至少拖累GDP增長0.8個(gè)百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資又是大頭，約占20%。所以，固定資產(chǎn)投資增速下滑，特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資的下滑是拖累中國經(jīng)濟(jì)增速的主因。如果再考慮到房地產(chǎn)行業(yè)對建材、裝修、家電、家具等相關(guān)行業(yè)的影響，則可以推斷出，若想要救中國經(jīng)濟(jì)，“房市”就不得不救。
而且，“穩(wěn)房市”對經(jīng)濟(jì)的“托底”作用見效最快。最新數(shù)據(jù)顯示，在9月底的限貸松綁后，沉寂已久的樓市在10月份已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的回暖趨勢。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測，從10月1日-20日，全國20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長約12%。而在這20個(gè)城市中，有15個(gè)城市出現(xiàn)了成交環(huán)比上升。另據(jù)中原集團(tuán)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至23日，一線城市10月共成交土地22宗，成交樓面均價(jià)為年內(nèi)第二高?？梢哉f，在一系列樓市松綁舉措的刺激下，整個(gè)四季度樓市的看跌情緒已開始逐漸淡化。
所以，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”對“穩(wěn)房市”和“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”的“托底”作用已毋庸置疑。要問的是，此舉會(huì)不會(huì)再次導(dǎo)致樓市逆勢上揚(yáng)呢？筆者以為這種可能性不大。與2009年提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”時(shí)相比，當(dāng)前的宏觀環(huán)境有所不同，突出表現(xiàn)在四個(gè)方面：一是因?yàn)槟壳皹鞘械墓┣箨P(guān)系已經(jīng)發(fā)生了改變。2009年時(shí)是需求大于供給，而現(xiàn)在二三線城市的去化周期普遍在10個(gè)月以上，一線城市的庫存環(huán)比仍呈上升態(tài)勢；二是因?yàn)槭袌鰧τ谥袊?jīng)濟(jì)未來一兩年的宏觀走勢，負(fù)向預(yù)期仍大于正向預(yù)期，消費(fèi)者的觀望心態(tài)仍濃；三是通過這些年的保障房建設(shè)提速，以及中國勞動(dòng)力人口數(shù)量拐點(diǎn)的來臨，住房市場的真實(shí)有效需求增速已然放緩；四是中國目前的貨幣政策仍會(huì)堅(jiān)持謹(jǐn)慎從緊的原則，在流動(dòng)性得到有效控制的情形下，投資性購房者還不會(huì)輕易入市。
因此，要打好“穩(wěn)定住房消費(fèi)”這張牌，政策必須在“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”和“救樓市”之間尋求平衡。既不能用力過弱，起不到“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”的作用，也不能用力過猛，而導(dǎo)致房價(jià)的再次快速上揚(yáng)。后續(xù)具體還會(huì)有哪些細(xì)化政策出臺(tái)，這恐怕還要取決于下一步的中國經(jīng)濟(jì)大形勢走向。
初步判斷，大致有以下幾個(gè)可供選項(xiàng)：第一，加快保障房，包括棚戶區(qū)改造的建設(shè)進(jìn)度；第二，放寬公積金提取的條件，包括租房提取、異地提取和上調(diào)公積金貸款限額；第三，目前僅剩的北上廣深四個(gè)限購城市也有可能悄悄松綁；第四，會(huì)有更多的城市加入到購房退契稅、購房帶落戶、購房給予資金補(bǔ)貼的行列；第五，降低或取消二手房交易稅。比如，征收營業(yè)稅的條件由5年下調(diào)為2年，取消二手房交易20%的個(gè)人所得稅，或者改為按1%的稅率實(shí)行簡易征收；第六，如果四季度和明年初房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)進(jìn)一步下滑，經(jīng)濟(jì)增速大幅滑坡可能會(huì)最終迫使決策層出臺(tái)涉及面更廣的寬松政策，比如直接降準(zhǔn)和降息。
