房貸新政和公積金新政相繼亮相，一方面政策利好，另一方面房地產(chǎn)市場“觸底企穩(wěn)”。當(dāng)前，到底是不是一個(gè)購房時(shí)機(jī)呢？就市民關(guān)心的話題據(jù)記者采訪了成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長、成都金房集團(tuán)董事長王曉白。市場走勢
從“量價(jià)雙降”轉(zhuǎn)為“價(jià)穩(wěn)量增”
談到房地產(chǎn)市場的走勢據(jù)記者，從9月成都的交易數(shù)據(jù)和市場來看，今年來的房地產(chǎn)市場先是從“量價(jià)雙降”到“轉(zhuǎn)入見底”的趨勢，而現(xiàn)在出現(xiàn)了“價(jià)穩(wěn)量增”到“穩(wěn)增長”的軌跡。
價(jià)穩(wěn)量增，也是基于城市化發(fā)展和市場逐漸理性的結(jié)果。加之9月30日的央行新政和10月14日的公積金新政出臺(tái)，甚囂塵上的“崩盤論”和“泡沫論”可以說不攻自破。
成本攀升 房企已經(jīng)步入“微利”時(shí)代
“房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了微利時(shí)代?！蓖鯐园渍f，撇開年初以來的量價(jià)“雙降”不說，房子修建的各項(xiàng)成本增加。
首先資金緊張，導(dǎo)致企業(yè)的融資成本急劇上升，過去在10%，現(xiàn)在高達(dá)30%-40%。其次，人工成本每年在以10%的速度上漲。再次，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不斷提升，建筑成本隨之上漲10%-15%。例如在2015年將全面推開的綠色建筑，從長遠(yuǎn)來看必然會(huì)降低生活成本，但對(duì)開發(fā)商而言，卻必將導(dǎo)致建筑成本有5%-20%的增加。此外，住建部采取史上最嚴(yán)舉措整治建筑市場，扭轉(zhuǎn)掛靠和低價(jià)競爭的施工等，也會(huì)帶來成本的增大。
“綜合考慮今年土地成本有所下降的因素，所謂的‘微利’是指利潤在5%左右徘徊，甚至有保本和虧本的?！蓖鯐园滓源笤窗鍓K的一個(gè)樓盤舉例說，分?jǐn)偟矫科椒矫椎目墒鄯课萁ㄖ娣e上，土地成本約7000元；包括景觀綠化及水電氣配套的建造成本約2500元；前期費(fèi)用和預(yù)征稅金及管理費(fèi)用約1500元；三類成本加起來已達(dá)1.1萬元/平方米。假如售價(jià)達(dá)到1.2萬元/平方米，則項(xiàng)目利潤可達(dá)8%，若售價(jià)等于或低于1.1萬元/平方米，則項(xiàng)目就有持平或虧損的可能。而這些數(shù)據(jù)都是可以公開查詢的。
上下都有“擋板”供需都不要奢望“暴漲暴跌”
賣房的和買房的都不要再做“夢”。王曉白說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不要再做房市迅速回暖，房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲的美夢，購房者也不要有房價(jià)還要下跌，甚至暴跌的幻想。
因?yàn)?，房價(jià)上有“天花板”壓著，都不可能永遠(yuǎn)超越居住者的可支配收入；下有“地板”抵著，修建房子的剛性成本是客觀存在的，不可能天天低價(jià)或虧本。
王曉白認(rèn)為，實(shí)際上現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場處于“觸底企穩(wěn)”的狀態(tài)。盡管房貸新政和公積金新政先后出臺(tái)，但轉(zhuǎn)化為有效購買力還需時(shí)日。而在時(shí)間點(diǎn)上，還有兩個(gè)多月就到年底，各企業(yè)都需要錢。因此，當(dāng)前低價(jià)狀態(tài)還可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，但不會(huì)很長，個(gè)人預(yù)計(jì)有可能延續(xù)到春節(jié)前后。成本劇增下也不要奢望房價(jià)下跌。況且，預(yù)計(jì)明年的供應(yīng)會(huì)萎縮。
“買房現(xiàn)在下不下手？”王曉白就此說，電視劇《水滸》插曲中有句歌詞是“該出手時(shí)就出手”，這句話究竟是否適應(yīng)于當(dāng)前的購房者，相信大家在理性地算賬之后會(huì)有一個(gè)答案。
談暴利 實(shí)質(zhì)是土地的增值
王曉白說，“許多人都說房地產(chǎn)是‘暴利’行業(yè)，作為行業(yè)的‘老兵’”和協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人，我絕不回避這個(gè)問題，但也想借此機(jī)會(huì)談一談關(guān)于‘暴利’的真相”。
第一，所謂“暴利”早已是前些年的“歷史劇”了，目前只能算比各行業(yè)的平均利潤稍高一點(diǎn)而已。第二，所謂“暴利”，實(shí)質(zhì)上只是土地的增值，主要表現(xiàn)在兩類土地上，一是非市場公開拍賣競得的土地（尤其是大片土地），二是拍地后長期囤積而未開發(fā)的地塊，隨區(qū)域的成熟而價(jià)值猛增。
也就是說即使在前些年，凡是公開競拍的地塊或按要求及時(shí)開工銷售的項(xiàng)目，只能算是“中利”；若土地拍得過高，則可能是“微利”；若遭遇“寒流”，項(xiàng)目的“利潤”則成了“負(fù)數(shù)”。
來源：華西都市報(bào)
