房貸新政為死氣沉沉的樓市注入了一股暖風(fēng)。很多購(gòu)房者重新開始擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，看房買房熱情急升。而部分開發(fā)商的悲觀情緒開始消散，甚至有些樓盤立即上調(diào)定價(jià)。這也證明了，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有鮮明的“政策市”的特征。未來幾個(gè)月，房?jī)r(jià)會(huì)否止跌反彈還有很多因素制約。
今年6-9月，我國(guó)40余個(gè)城市陸續(xù)放開限購(gòu)，但其對(duì)市場(chǎng)和預(yù)期的影響，遠(yuǎn)小于這次房貸放松。這就說明房貸政策是影響樓市的核心因素。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其中個(gè)人房貸對(duì)于購(gòu)房需求非常重要。截至今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額16.16萬億元，其中個(gè)人購(gòu)房貸款余額10.74萬億元，個(gè)人房貸占全部房地產(chǎn)貸款的比重高達(dá)66%。房貸政策既屬于房地產(chǎn)調(diào)控政策，也是貨幣政策的重要組成部分。要想搞清楚放松房貸的威力，就得先研究貨幣政策與流動(dòng)性問題。
2008年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出2009年實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，2009年12月延續(xù)這一政策口徑，2010年12月轉(zhuǎn)為實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，其后2011年、2012年、2013年延續(xù)至今。然而，自2011年以來的這四年，名義上實(shí)施的都是穩(wěn)健的貨幣政策，但房?jī)r(jià)走勢(shì)卻不同：2011年前溫后冷，2012年止跌反彈，2013年部分城市大漲，2014年以來由漲轉(zhuǎn)跌。在這種情況下，光看官方的政策口徑，無法解開謎團(tuán)。必須進(jìn)一步觀察貨幣供應(yīng)的量與價(jià)。
從貨幣供應(yīng)看，要重點(diǎn)關(guān)注一下狹義貨幣供應(yīng)(M1)與房?jī)r(jià)變化。從全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比增幅上看，M1增幅基本與房?jī)r(jià)環(huán)比增幅同步變化。M1增幅上行，房?jī)r(jià)環(huán)比增幅上行，反之則下行。2009年1月M1增幅觸底，同月房?jī)r(jià)環(huán)比增幅觸底；2009年12月房?jī)r(jià)環(huán)比增幅攀升至1.5%的峰值，2010年1月M1也創(chuàng)下歷史最高；2012年3月房?jī)r(jià)環(huán)比增幅觸底，2012年4月M1觸底；2013年1月M1觸頂，2013年3月房?jī)r(jià)環(huán)比增幅觸頂；2014年1月M1增幅大幅收窄，其后有所回升但仍小幅波動(dòng)，而房?jī)r(jià)環(huán)比增幅于5月首次由正轉(zhuǎn)負(fù)，即出現(xiàn)下拐。實(shí)證表明，貨幣供應(yīng)量很大程度上影響著房?jī)r(jià)走勢(shì)。
貨幣價(jià)格即利率，也可以反映資金面的松緊度。近三年來，影子銀行、理財(cái)產(chǎn)品盛行，利率市場(chǎng)化步伐加快，所以不能光看央行的基準(zhǔn)利率。事實(shí)是，2012年7月降息至今，兩年多時(shí)間內(nèi)，官方一直沒調(diào)整過利率，時(shí)間間隔之長(zhǎng)，為過去12年所未見。但這兩年多內(nèi)，真實(shí)利率卻發(fā)生了明顯波動(dòng)。
不妨拿銀行間拆借利率來觀察真實(shí)利率變化。以3個(gè)月期限的Shibor(長(zhǎng)端利率)走勢(shì)來看，2012年7月底為3.7%，2013年初升至3.9%，2013年6月下旬突然沖高至5.8%(銀行鬧錢荒)，7月開始回落，但一直仍維持在4.6%以上，年底升至5.6%，2014年上半年基本平穩(wěn)，從6月開始回落，當(dāng)前已下滑到至4.5%左右。這就意味著，2012年下半年至2013年上半年，流動(dòng)性偏松，有利于房?jī)r(jià)上漲；而2013年下半年至2014年上半年，流動(dòng)性偏緊，不利于房?jī)r(jià)上漲。從房?jī)r(jià)變化軌跡來看，2012年下半年至今，也確實(shí)走出了一條先漲、后穩(wěn)、再跌的“拋物線”。
從當(dāng)前形勢(shì)看，雖然官方仍多次重申繼續(xù)實(shí)施的是穩(wěn)健的貨幣政策，而實(shí)際上貨幣政策仍在定向?qū)捤?。不過，從流動(dòng)性來看，當(dāng)前情況比較平淡。今年9月份，M2同比增長(zhǎng)12.9%，增速比上月末高0.1個(gè)百分點(diǎn)，比去年末低0.7個(gè)百分點(diǎn)；M1同比增4.8%，增速分別比上月末和去年末低0.9個(gè)和4.5個(gè)百分點(diǎn)。從而反映出貨幣供應(yīng)雖較年初略好，但仍然整體乏力。今年前三季度社會(huì)融資金額同比下跌8.5%，說明企業(yè)部門融資積極性很弱。銀行業(yè)利率下滑，是經(jīng)濟(jì)低迷、需求萎縮與銀行引導(dǎo)的綜合結(jié)果。比如10月14日央行開展200億14天期正回購(gòu)，中標(biāo)利率3.4%，比上一次降10基點(diǎn)，為年內(nèi)第三次下調(diào)，再創(chuàng)三年半以來最低。
從外部貨幣面來看，當(dāng)前貨幣供應(yīng)規(guī)模不足以支持房?jī)r(jià)重新強(qiáng)勢(shì)上漲；而貨幣價(jià)格則有助于房?jī)r(jià)跌勢(shì)趨緩，甚至幾個(gè)月后止跌、企穩(wěn)。從內(nèi)部資金面分析，需關(guān)注兩個(gè)層面：一是與住宅供應(yīng)有關(guān)的開發(fā)企業(yè)的資金鏈當(dāng)前仍然偏緊，年內(nèi)難以有效緩解，尚待住宅成交量連續(xù)反彈二個(gè)季度左右；二是與住宅需求相關(guān)的房貸政策放松后，必然有助于刺激需求，但商業(yè)銀行落實(shí)的寬松程度決定著最終的刺激效果。預(yù)計(jì)政策利好主要體現(xiàn)在首付比例減少上面，尤其原來須首付六成或七成的二套房貸，有望大降至三成或四成，而利率的下滑幅度并不樂觀，首套房貸利率預(yù)計(jì)將回落10-15個(gè)基點(diǎn)，也即從今年上半年的上浮5%-10%，回落至9折至基準(zhǔn)利率。
總體而言，房貸放松后的市場(chǎng)效應(yīng)，還須觀察一段時(shí)間。10月和11月的房屋銷售數(shù)據(jù)，就能說明問題。如果屆時(shí)銷售沒有出現(xiàn)環(huán)比上月超20%的強(qiáng)反彈，則暫難支持房?jī)r(jià)止跌上漲。當(dāng)然，在這一動(dòng)態(tài)變化過程中，庫(kù)存壓力不大、潛在購(gòu)房需求旺盛、市場(chǎng)彈性大的一線和部分二線城市，房?jī)r(jià)表現(xiàn)將強(qiáng)于三四線城市。
來源：中國(guó)證券報(bào)
