買房是大事,必須慎之又慎,因此買房前最好多做準備。接下來小編會給大家一起分享各種購房知識,讓大家買到合心意的房子。首先,我們需要一起來了解一下幾個常用房產(chǎn)概念。
1.樓盤均價
顧名思義當然是樓盤的平均價格,它代表一個項目的整體價位水平。但大家會發(fā)現(xiàn),用標著的“均價”來買房,往往想買的房子與打出的“均價”有很大差 距。“均價”到底是什么樣的一個價格?開發(fā)商在開盤銷售之前根據(jù)當前的市場情況以及成本核算,訂出的要銷售小區(qū)的銷售價格,這個價格就是項目的均價。一個 樓盤在推向市場是,先有均價,通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位,它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準,是這個樓盤售價的平均值。根據(jù)這個 平均值, 才是根據(jù)每棟樓在平面積中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出的價差系數(shù)。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù),得出每戶每平方米的價格,再與每戶的面積相 乘,便得出一戶的總價。
2.容積率
容積率,是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū),多層住宅應(yīng)不超過1.5,高層住宅容積率應(yīng)不超過4,容積率超過5就不建議購買了。
3.使用率與實用率
住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率,一般高層塔樓在72%~75%之間,板樓在78%~80%之間。而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比,大于使用率,因此,往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。
4.綠地率與綠化率(綠化覆蓋率)
綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達不到3米深度的土地,不管它們 上面是否有綠化,都不計入綠地面積。綠化率(綠化覆蓋率)是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。住宅小區(qū)綠地率不得低于35%。購房人要注意房地產(chǎn) 商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。
5.建筑類型
多層:高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 -8層,一般采用磚混結(jié)構(gòu),少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊,通風(fēng)采光狀況好,空間緊湊而不閉塞。與高層相比,多層房屋公用面積 少,得房率相應(yīng)提高,這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。
高層:高于24米的建筑。8層以上(可含8層)的建筑體,一般可分為小高層、 高層和超高層。 人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點,又有普 通高層結(jié)構(gòu)強度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高,污染程度低等優(yōu)點,很受購房人歡迎。同時,小高層對土地的利用率提高,土地成本相對下降,很受房地產(chǎn)開發(fā)商的 青睞。所以,近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍,越來越多。超高層建筑就是40層以上,高度100米以上的樓層。
低層:高度低于或等于10米的建筑物,一般是1-3層建筑物,如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡單,施工期短,建造成本低廉,給人以親切安寧、有天有地的感覺,它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。
6.房屋屬性
商品房:指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。
經(jīng)濟適用住房:指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃,用地一般實行行政劃撥的方式,免收土地出讓金,對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收,出售價格實行政府指導(dǎo)價,按保本微利的原則確定。
7.基本參數(shù)
復(fù)式:區(qū)別于躍層,受躍層啟發(fā),經(jīng)濟型躍層結(jié)構(gòu)(上下不一樣高)
錯層:戶內(nèi)樓板面高度不一樣,錯開出有樓梯連接,但未分成兩層,適合大面積住宅
進深:一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)
開間:住宅的寬度,一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m~3。9m較舒適)
層高:房屋一層的高度,指下層樓板面到上層樓板面的高度(2。9m)
凈高:一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?2。7m)
戶型:根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室
建筑系數(shù):"建筑占地系數(shù)"的簡稱,指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比,以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件 及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下,盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求,并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場 地。
三通一平:通常指施工現(xiàn)場達到:路通、電通、水通,土地平整。 七通一平:大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求:路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通,場地平整。
8.與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念
房屋產(chǎn)權(quán):泛指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益處分,并排除他人干涉的全能,是物權(quán)的一種,房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國家法律規(guī)定所有的權(quán)利。
房屋權(quán)屬登記:指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記,并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。
房地產(chǎn)權(quán)登記:通常稱"產(chǎn)權(quán)登記"(包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項權(quán)利登記)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制,加強城鎮(zhèn)房屋的管理, 依法確認房屋所有權(quán)的法定手續(xù),在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請所有權(quán)登記,經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后,由房屋管理機關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有 權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段,只有通過房屋所有權(quán)登記,才能對各類房屋產(chǎn)權(quán)實施有效的管理。
共有產(chǎn)權(quán):指一家房地產(chǎn)有兩個或兩個以上的權(quán)利主體,即共有人,在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大 小,對共有房地產(chǎn)享有一定的利益,并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù);后者是指兩個以上權(quán)利人對全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利,并承擔(dān)相等的義務(wù)。
房屋抵押:產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押,取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理,債權(quán)人只按期取息,而無使用管理房屋的權(quán)利,待借款還清,產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。
9、過戶:即更換房屋承租人姓名
房產(chǎn)稅:指以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的的一種財產(chǎn)稅。
契稅:指以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象,向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。契稅的納稅人,在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬、承受的 單位和個人為契稅的納稅人。契稅的征稅范圍:國有土地使用權(quán)出讓;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,包括出售、贈與和交換;房屋買賣,包括以房產(chǎn)抵債或以實物交換房屋;以 房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓;買房拆料或翻建新房;房屋贈與;房屋交換。
