市場(chǎng)流傳很久的房貸政策消息終于揭開(kāi)面紗。9月30日,央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布“央四條”,不僅重申首套房利率折扣下限為7折,而且在二套房的認(rèn)定上提出,對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
這也意味著,二套房限貸政策全面退出,且對(duì)二套房以上的貸款權(quán)限,下發(fā)至各大銀行,其放松力度超出市場(chǎng)此前預(yù)期的“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,新政給樓市注入了一針強(qiáng)心劑,有助于增強(qiáng)市場(chǎng)信心,成交量有望企穩(wěn)回升。而房企也趁機(jī)炒作要漲價(jià),試圖扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期。
國(guó)慶期間,《華夏時(shí)報(bào)》記者在長(zhǎng)沙實(shí)地踩盤發(fā)現(xiàn),新盤客戶來(lái)訪量和成交量,相比9月確實(shí)有明顯增加,但價(jià)格相比上半年,已普遍下降10%-20%不等。
此外,一個(gè)不容忽視的問(wèn)題是,目前庫(kù)存依舊高企。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至8月末,全國(guó)商品房待售面積56160萬(wàn)平方米,比7月末增加930萬(wàn)平方米。
長(zhǎng)沙一家房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人稱,房企今年能夠完成銷售目標(biāo)的屈指可數(shù),前三季度業(yè)績(jī)都不盡如人意,四季度沖量壓力巨大,根本不敢真的漲價(jià),降價(jià)走量依舊是四季度主打的營(yíng)銷策略。
刺激政策落地
“在‘央四條’發(fā)布前幾天,我們就知道中央要放松限貸了,但上面要求嚴(yán)格保密?！比A南某市國(guó)土部門人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者,此前放松限購(gòu)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)收效甚微,而趕在國(guó)慶節(jié)前公布,也有意刺激黃金周的房屋成交量。
實(shí)際上,在央行出臺(tái)政策的前一周,本報(bào)就曾報(bào)道放松限貸在地方上已率先執(zhí)行,在限購(gòu)放松效果有限的情況下,“認(rèn)房不認(rèn)貸”勢(shì)在必行。
只是刺激手法超出預(yù)期?！把胨臈l”還提出,在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。
10月8日,長(zhǎng)沙浦發(fā)銀行內(nèi)部人士告訴記者,銀行已經(jīng)確定執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”,只要還清銀行貸款,不論此前有幾次貸款記錄,再貸款都屬于首套。建行也于當(dāng)日表示,已可按新政來(lái)受理貸款申請(qǐng),但其首套房貸利率仍維持基準(zhǔn)利率,二套房貸利率上浮10%。
“中央在節(jié)前最后一天發(fā)布的通知,我們今天剛上班,通知下發(fā)沒(méi)那么快?！?0月8日上午,長(zhǎng)沙中國(guó)銀行一位個(gè)貸負(fù)責(zé)人告訴記者,但按照央行的要求,原來(lái)的二套房結(jié)清再貸款按首套房執(zhí)行是肯定的。
據(jù)記者了解,國(guó)慶節(jié)后首日,深圳中國(guó)銀行就下發(fā)了通知,規(guī)定有一套房結(jié)清再貸款的,執(zhí)行首套房政策;未結(jié)清再購(gòu)房貸款的,執(zhí)行二套房貸政策;購(gòu)買三套及以上住房的,執(zhí)行深圳限購(gòu)政策;而房貸利率現(xiàn)在隨行就市,目前仍按9.7折執(zhí)行,若有變動(dòng)另行通知;對(duì)于普通商品住房的認(rèn)定,現(xiàn)階段暫以“房地產(chǎn)證”用途顯示“住宅”作為執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。
截至目前,僅有北上廣深和三亞五個(gè)城市尚未放松限購(gòu),這就意味著,其余未限購(gòu)的城市,銀行都可能執(zhí)行既不認(rèn)房也不認(rèn)貸。
上述國(guó)土部門人士告訴記者,除“央四條”外,決策層還儲(chǔ)備了其他刺激樓市的政策,若放松限貸有限,下一步不排除從減稅、全國(guó)解除限購(gòu)等方面刺激,但需要先觀察市場(chǎng)走勢(shì)。
在9月30日發(fā)布“央四條”后,10月5日,央行又對(duì)四季度的信貸政策定調(diào),提出“靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具,保持適度流動(dòng)性,實(shí)現(xiàn)貨幣信貸及社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,10月份將是信貸政策的落地執(zhí)行月,后續(xù)信貸的額度與信貸的價(jià)格變化將是影響市場(chǎng)的最關(guān)鍵因素,但整體看,市場(chǎng)繼續(xù)下調(diào)的空間已經(jīng)被松綁的信貸政策封死。
但上述中國(guó)銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人稱,首套房貸利率打7折的可能性幾乎不存在,因?yàn)殂y行拉存成本較高,利率7折要虧本,8.5折也只能保本,銀行沒(méi)有大打折扣的動(dòng)力。
融360調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,9月,長(zhǎng)沙依然沒(méi)有出現(xiàn)優(yōu)惠房貸利率,但是首套房提供基準(zhǔn)利率的銀行隊(duì)伍正在壯大,目前有中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行和廣發(fā)銀行4家銀行提供首套房基準(zhǔn)利率。各銀行平均房貸利率相比8月也呈現(xiàn)出明顯下降的趨勢(shì),利率上浮幅度降至7%以下,創(chuàng)年內(nèi)新低。
放款時(shí)間方面,也出現(xiàn)了明顯加快的跡象。相比上半年動(dòng)輒兩三個(gè)月才能放款的狀態(tài),目前絕大多數(shù)銀行均表示一個(gè)月內(nèi)即可放款。農(nóng)業(yè)銀行表示,如果資料準(zhǔn)備齊全,最快半個(gè)月即可放款。
市場(chǎng)開(kāi)始回暖
國(guó)慶期間,記者在長(zhǎng)沙新盤云集的洋湖片區(qū)實(shí)地踩盤發(fā)現(xiàn),以剛需為主的新盤售樓處看房者眾多,開(kāi)發(fā)商也趁勢(shì)宣傳“央四條”新政,而且目前首套房貸款利率已經(jīng)回到基準(zhǔn)利率,甚至有部分樓盤表示國(guó)慶后將收回優(yōu)惠措施,不打算再降價(jià)。
該片區(qū)的萬(wàn)科白鷺郡、蘭亭灣畔、湘熙水郡、中天棲溪里售樓員均告訴記者,國(guó)慶的客戶來(lái)訪量和成交量相比9月都有回升,從外地回湘置業(yè)者明顯增加。
“大部分還在觀望,但入市的客戶逐漸增多,我們國(guó)慶7天樓盤賣了58套,而整個(gè)9月才賣了105套?！遍L(zhǎng)沙富基世紀(jì)公園營(yíng)銷負(fù)責(zé)人劉題解告訴本報(bào)記者,他們樓盤客戶雖以首次置業(yè)的剛需為主,但國(guó)慶節(jié)前一天公布的限貸放松政策,給整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)了信心回升,房?jī)r(jià)筑底信號(hào)增強(qiáng),購(gòu)房者一旦扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期,則會(huì)陸續(xù)選擇入市。
“長(zhǎng)沙新房?jī)r(jià)格確實(shí)降了不少,有的片區(qū)房?jī)r(jià)甚至回到了2011年,還有些開(kāi)發(fā)商不惜虧本甩賣,但購(gòu)房者不買賬?！遍L(zhǎng)沙資深地產(chǎn)人士劉佰忠告訴記者,實(shí)際上,市場(chǎng)并不缺需求,缺的是信心,如今貸款政策放松,猶如給市場(chǎng)注入一針強(qiáng)心劑,10月份成交量有望超過(guò)9月。
在業(yè)內(nèi)看來(lái),“央四條”最大的受益者是首次購(gòu)買第二套房的家庭。此前,即便還清貸款,再買房首付需要六成,一線城市需要七成,貸款利率至少上浮10%,如今首付降至三成,而貸款利率最低可以到基準(zhǔn)利率的70%,其中的差價(jià),比房?jī)r(jià)降20%更大。
實(shí)際上,一線城市因首套房貸利率從八九月開(kāi)始已陸續(xù)降至基準(zhǔn),樓市因此率先回暖。深圳規(guī)劃國(guó)土委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,9月份深圳一手住宅成交量達(dá)到3113套,環(huán)比漲幅7.8%,為今年來(lái)成交量最高的月份。
深圳中原地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)李斌告訴記者,9月份銀行利率普遍調(diào)回基準(zhǔn),業(yè)主溢價(jià)的空間就很少,而國(guó)慶期間客戶看房量更是增加了不少,過(guò)去積累了很多被壓抑的改善性群體,在銀行限貸放寬后,這部分需求將得到集中釋放。
中金公司分析認(rèn)為,改善性需求一般占到市場(chǎng)需求的15%-25%之間,新政策將使得“賣一買一”的改善性購(gòu)房者首付比例大幅下降,估計(jì)將給短期購(gòu)房需求帶來(lái)10%-20%的恢復(fù)。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,國(guó)慶7天,北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)新建住宅為538套,二手房住宅簽約56套,合計(jì)簽約594套,雖然相比2013年同期明顯下調(diào),但優(yōu)于2012年同期。
張大偉分析認(rèn)為,整體上樓市企穩(wěn)跡象逐漸明顯,特別是在央行松綁限貸后,北京市場(chǎng)下半年表現(xiàn)將好于上半年,四季度的表現(xiàn)也將肯定好于三季度。
上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為,樓市筑底信號(hào)強(qiáng)烈,購(gòu)房季已經(jīng)來(lái)臨。
去庫(kù)存壓力仍大
限貸放開(kāi)的刺激政策甫一落地,房企就開(kāi)始趁機(jī)炒作,并揚(yáng)言要漲價(jià),國(guó)慶期間,流傳于網(wǎng)絡(luò)的幾大房企漲價(jià)通知單,成了中介們向購(gòu)房者展示將要漲價(jià)的證據(jù)。
但實(shí)際上,除了綠地未明確對(duì)外否認(rèn)之外,其余房企均已澄清漲價(jià)傳聞。
對(duì)此,長(zhǎng)沙一位房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者,在目前市場(chǎng)行情下,今年四季度漲價(jià)根本不可能,房企為了迎合購(gòu)房者“買漲不買跌”的心理,只能以此作為炒作手段。
“我們今年的銷售目標(biāo)是6億元,但截至目前,只完成了不到4億,只剩下三個(gè)月不到,全年目標(biāo)預(yù)期完不成了?！鄙鲜龇科鬆I(yíng)銷負(fù)責(zé)人稱,現(xiàn)在房企的主要目標(biāo)仍是去庫(kù)存,得先消化完存貨,才能考慮漲價(jià)。
值得注意的是庫(kù)存再攀新高。上海易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,截至8月末,35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26931萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)1.3%,同比增長(zhǎng)22.6%。35個(gè)城市中,有31個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中南昌、九江和寧波等3個(gè)城市的庫(kù)存,同比增幅分別達(dá)到120.9%、68.0%和66.4%。
很多城市庫(kù)存過(guò)大,供求矛盾短期內(nèi)難以達(dá)到平衡,因此,易居控股總裁丁祖昱認(rèn)為,這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升,并不會(huì)像2009、2012年那樣出現(xiàn)猛漲現(xiàn)象,更不會(huì)出現(xiàn)全國(guó)普漲。
而根據(jù)高華證券的監(jiān)測(cè),截至9月28日,追蹤的11個(gè)城市總庫(kù)存上升1.5%,去化周期上升至17.9個(gè)月,而9月21日當(dāng)周為17.5個(gè)月。
與此同時(shí),今年房企的銷售業(yè)績(jī)都不如意,從鏈家地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的房企前8個(gè)月銷售目標(biāo)完成情況來(lái)看,目標(biāo)完成率超過(guò)50%的只有12家,而最低的合生創(chuàng)展和花樣年完成率僅為18.8%和21.1%,年內(nèi)完成銷售目標(biāo)難度大。
“我們做了調(diào)研,購(gòu)房者最敏感的是價(jià)格,在同一個(gè)區(qū)位,購(gòu)房者首先考慮的是誰(shuí)的價(jià)格低?！眲㈩}解告訴記者,在目前行情下,連降房?jī)r(jià)的去化率都不盡如人意,更別說(shuō)漲價(jià),四季度房企依然是以價(jià)換量,盡快回籠資金。
張大偉認(rèn)為,隨著10月供應(yīng)高峰的即將來(lái)臨,預(yù)計(jì)北京的成交也有望達(dá)至年內(nèi)高峰。然而,在目前蓄客、新盤銷售率、存量等指標(biāo)仍處低位的壓力之下,唯有合理定價(jià)才能將供應(yīng)高峰轉(zhuǎn)化為成交高峰。因?yàn)槭袌?chǎng)處于恢復(fù)期,房企依然以平價(jià)走量為主,四季度的主要表現(xiàn)將是量漲價(jià)穩(wěn)。
