央行、銀監(jiān)會9月30日公布通知，對房地產(chǎn)“限貸”政策作出調(diào)整。其中，“二套房貸”的松綁尤受關(guān)注。
“二套房貸”是樓市的一根“松緊帶”。在抑制投資投機性需求的同時，如何讓改善性住房需求得到釋放并避免對房價產(chǎn)生明顯沖擊，是房地產(chǎn)調(diào)控需要把握的重要敏感點。
部分“二套房”享受“首套房”待遇
根據(jù)央行、銀監(jiān)會的通知，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。更值得關(guān)注的是，“對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”。
德佑地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，如果按照原先“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，二套房是七成首付、1.1倍基準(zhǔn)利率；此次出臺的新標(biāo)準(zhǔn)“認(rèn)貸不認(rèn)房”，許多購買第二套普通住宅的購房者也將享受首套房的優(yōu)惠。
“此前4年時間里，居民家庭首套房認(rèn)定執(zhí)行‘認(rèn)房又認(rèn)貸’的標(biāo)準(zhǔn)，不符合實際市場需求情況，甚至有貸款歷史而名下無房的換房需求也被認(rèn)定為二套房。這次兩部門的新政策，對于這種實實在在的自住型購房需求給予了較大力度的支持。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平說。
此次通知還明確，在已取消或未實施限購措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。
對此，上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為：“這也意味著二套以上住房限貸政策的重大調(diào)整。隨著限購令的取消，限貸政策也同步松動、延展，以配合對購房需求的貸款支持。對于投資類群體而言，信貸杠桿失而復(fù)得，今后出入市場將更加從容?！?/span>
“二套房貸”成調(diào)控“松緊帶”
不管房地產(chǎn)調(diào)控政策如何變化，首套房都是支持保護(hù)的；而二套房貸政策，可說是調(diào)控的一根“松緊帶”。
4年多來，二套房貸的政策在首付和利率方面都經(jīng)歷了一個逐漸收緊的過程：
2010年1月“國十一條”首次提出差別化信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%。同年4月的“國十條”，將二套房首付門檻調(diào)高至50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2011年1月的“新國八條”，規(guī)定貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。2013年的“國五條”，在維持“基準(zhǔn)利率1.1倍”的同時，進(jìn)一步把二套房首付比例提高至七成，并嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購房貸款。
愈收愈緊的二套房“限貸”政策，和不斷升級的限購政策一起，成為房地產(chǎn)調(diào)控最重要的“殺手锏”。一方面，此“雙限”有力地遏制了炒房投資需求，對房地產(chǎn)市場的理性回歸起到積極作用。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份70個大中城市新建商品住宅價格下降的城市有68個，持平城市1個，上漲的只有1個。房地產(chǎn)市場的降溫十分明顯。
但另一方面，越抬越高的二套房貸門檻，也被認(rèn)為對部分合理的改善性需求帶來“誤傷”。上海某金融機構(gòu)職員張先生今年添了第二個孩子，加上老人一家六口擠在一套不足100平方米的房子里，“換房勢在必行，但二套房首付七成、利率上浮1.1倍，又無力承受”。
“雙限”帶來利好樓市表現(xiàn)或因地區(qū)有別
國慶長假前一天宣布房貸政策的調(diào)整，雖然攪擾了不少人的假日，但對樓市來說無疑是個利好。此前，許多城市已退出限購，但受“限貸”的影響，樓市整體成交量仍然難見起色。因此，房貸政策的調(diào)整就備受關(guān)注。
民生證券首席宏觀研究員管清友說，如果“認(rèn)房不認(rèn)貸”能如期兌現(xiàn)，購房者首付資金要求下降，改善性需求短期或?qū)⒓嗅尫?，一線城市、核心地段的需求將明顯回暖。
不同地區(qū)樓市表現(xiàn)將會彼此有別。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說，重新調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對各地會帶來不一樣的效果和影響。“在北上廣深這樣的一線城市，購房需求旺盛，限貸對購房需求的抑制作用非常明顯，二套房貸政策等調(diào)整后將對市場帶來實質(zhì)利好；而對不少二三四線城市來說，供大于求的基本面沒有變，庫存積壓也比較嚴(yán)重，所以放開限貸的影響就會比較有限”。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說，放松限貸之后，一些購房者可能并沒有“過了這村沒有這店”的緊迫感，他們有耐心繼續(xù)觀望房價走勢，等待房價更大幅度的讓步。
一些業(yè)內(nèi)人士建議，央行、銀監(jiān)會應(yīng)指導(dǎo)商業(yè)銀行對關(guān)系到民生消費的個人住房貸款形成支持的長效機制，優(yōu)先保障個貸業(yè)務(wù)規(guī)模，精簡貸款審批流程，提高放款效率。同時，兼顧銀行運營的商業(yè)可持續(xù)性，房貸利率調(diào)整下限的確定應(yīng)充分考慮銀行的利差狀況、營業(yè)成本和風(fēng)險成本，使銀行具有持續(xù)支持個人住房貸款的積極性。
