[摘要]實(shí)際上,近一個(gè)月來,市場多次傳出有關(guān)銀行調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的消息。8月,上海地區(qū)便最先出現(xiàn)“認(rèn)房又認(rèn)貸”松綁為“認(rèn)房不認(rèn)貸”的傳聞,彼時(shí)建行等大行予以否認(rèn)。
有消息稱,工、農(nóng)、中、建等四大行將出政策,放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),只要房貸余額還清都算首套房。而根據(jù)此前監(jiān)管部門的規(guī)定,首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為“認(rèn)房又認(rèn)貸”,即購房者名下既無房產(chǎn),又無房貸記錄,兩項(xiàng)條件需同時(shí)具備才能認(rèn)定為首套房。
工行回應(yīng)稱,正密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化和相關(guān)政策的調(diào)整,并將及時(shí)做好相關(guān)信貸政策銜接,不斷完善相應(yīng)的金融服務(wù)。建行則表示,今后建行將以個(gè)人住房貸款為主的自營性業(yè)務(wù)和以公積金為主的委托性住房金融業(yè)務(wù)相結(jié)合,互相促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展,為居民大眾安居、改善住房需求提供有力的支持。從內(nèi)容來看,銀行方面并未證實(shí)上述消息的真實(shí)性。
實(shí)際上,近一個(gè)月來,市場多次傳出有關(guān)銀行調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的消息。8月,上海地區(qū)便最先出現(xiàn)“認(rèn)房又認(rèn)貸”松綁為“認(rèn)房不認(rèn)貸”的傳聞,彼時(shí)建行等大行予以否認(rèn),并稱在監(jiān)管政策和地方政策沒有變化的前提下,該行不會執(zhí)行類似傳聞所涉的相關(guān)政策。
根據(jù)記者了解,由于地區(qū)之間的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡,因而在房貸政策實(shí)施過程中,由各銀行的分支機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況確定優(yōu)惠的利率標(biāo)準(zhǔn)。某大行相關(guān)負(fù)責(zé)人也證實(shí),各地分支機(jī)構(gòu)在房貸利率設(shè)定、放款速度上具有一定自主權(quán);在首套房的認(rèn)定上,則是總行層面按照監(jiān)管部門的要求統(tǒng)一安排,各地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)保持一致。
據(jù)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略所博士高廣春表示,如傳言屬實(shí),則釋放出強(qiáng)烈的房地產(chǎn)調(diào)控寬松信號??紤]到此前多地政府已就首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬,若銀行跟進(jìn)調(diào)整,則顯示出政策組合配合推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)整的意圖明顯。
目前,呼和浩特、濟(jì)南、廈門、??凇衲暌詠硐群笠延?0個(gè)城市取消或松綁限購。如9月22日,福州市政府網(wǎng)站發(fā)布房地產(chǎn)新政策。其中明確,居民家庭為改善居住條件而再次購買一套普通商品住房(含二手房)的行為,屬于首次購買改善性普通商品住房。對于地方政府放松限購政策所發(fā)揮的作用,高廣春表示,目前房地產(chǎn)下行趨勢明顯,市場觀望氛圍濃厚,如無房貸政策的同步調(diào)整,限購放松作用有限。
而令市場關(guān)注的是,“銀行版”首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬是否會對目前疲弱的需求產(chǎn)生刺激作用?多數(shù)專家給出肯定答案。而某業(yè)內(nèi)人士提醒,更需要關(guān)注的是,刺激的是剛性需求還是投資性需求,如是后者,則不利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。
對此,高廣春判斷,在投資、投機(jī)性需求長期受打壓情況下,目前市場以剛需為主。一組數(shù)據(jù)或可佐證這一點(diǎn)。剛剛閉幕的北京秋季房展組委會統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,在作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京地區(qū),首次置業(yè)需求占總調(diào)查人數(shù)的31.25%,升級置業(yè)需求占60%,其他僅占8.75%。
首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的改變有可能僅會對少數(shù)購房者產(chǎn)生影響。某銀行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,“認(rèn)房不認(rèn)貸”信貸政策調(diào)整的最大受益群體仍是剛需購房者,且針對的是有房貸記錄的無房購房者。
照目前執(zhí)行的“認(rèn)房認(rèn)貸”首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),有房貸記錄的無房購房者再購入房產(chǎn)時(shí),執(zhí)行二套房貸標(biāo)準(zhǔn),即首付6成,利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。
以100萬元一套的房產(chǎn)為例,按照二套房貸款標(biāo)準(zhǔn),如選擇貸款期限為20年,等額本息還款方式還款,購房者需支付60萬首付款,月還款超3000元,本息合計(jì)為76萬元,購房總成本為136萬元;按照首套房貸款標(biāo)準(zhǔn)首付3成,執(zhí)行基準(zhǔn)利率來計(jì)算,購房者需支付30萬元首付,月還款在5200元左右,本息合計(jì)為125萬元,購房成本在155萬元。高廣春表示,雖總購房成本相對提高,但對于資金實(shí)力有限的剛需購房者來說,首付款的大幅減少將增加其購房能力。
而某銀行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人更是認(rèn)為,若這一政策落實(shí)對改善性住房需求者是極大的利好,或?qū)⒋碳み@一部分需求。不過從整體來看,這部分需求占比仍較小,無法扭轉(zhuǎn)市場供大于求局面。高廣春評價(jià)說,可以肯定的是,今后包括房貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整將更具針對性,避免出現(xiàn)完全放松,以及由此帶來新一輪房地產(chǎn)泡沫。
此前有媒體報(bào)道,銀行首套房利率或重回7折時(shí)代,二套房的限制也將有所松動(dòng)。對此,上述銀行機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,在攬儲成本提高,房貸潛在風(fēng)險(xiǎn)依然較高的情況下,銀行對房貸政策調(diào)整的空間有限。