[摘要]可憐天下父母心，為規(guī)避未來可能的遺產(chǎn)稅，很多家長(zhǎng)像楊陽父母一樣，在買房時(shí)會(huì)寫上孩子的名字。但這種愛心表現(xiàn)效果未必好。
等本和等額，利息差大了
案例：在張江一家網(wǎng)絡(luò)公司上班的鄧星海代表了大多數(shù)年輕人的買房模式：父母出首付，自己付貸款。最近小鄧夫婦在外高橋看中一套住宅，父母支付首付后并去除公積金貸款后，小鄧夫婦還要商業(yè)貸款100萬元，貸款期限為20年。辦理貸款手續(xù)前，他在銀行工作的同學(xué)再三叮囑，在還貸方式上，一定要選擇等額本金法，不要選擇等額本息法，兩者息差大了。
對(duì)于一門心思要節(jié)約利息的購(gòu)房者而言，選對(duì)還貸方式，節(jié)約的利息可以6位數(shù)計(jì)。
所謂等額本息法，即每月歸還的本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變，還貸壓力均衡。這種還貸方式適合收入不高、前期資金緊張的還貸者。
所謂等額本金法，即每月歸還的本金相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)呈先高后低、逐月遞減態(tài)勢(shì)。這種還貸方式適合目前收入較高、預(yù)計(jì)將來收入大幅增長(zhǎng)或準(zhǔn)備提前還款的還貸者。
以小鄧夫婦為例，同樣是100萬元商業(yè)貸款，還款期限和利率相同，如采用等額本息法，每月還貸7485元，總利息為79.6萬元。如采用等額本金法，首月還貸9625元，以后逐月減少23元，總支出利息65.7萬元。兩種還貸方式的總利息相差近14萬元。對(duì)于積蓄不多、每月靠工資收入還貸的年輕人而言，這不是一筆小錢。
在實(shí)際生活中，大多數(shù)人會(huì)選擇提前還貸，有些提前還貸并不劃算，比如，采用等額本金法還貸者。因?yàn)榈阮~本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。當(dāng)還款期超過1/3時(shí)，借款人已還了將近一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。同樣，采用等額本息還款法的購(gòu)房者，假如還款已到中期，也沒必要提前還款。因?yàn)榈阮~本息法越到后來歸還的本金越多，利息越少。還款中后期再提前還貸，對(duì)還貸者而言，該還的利息大頭都付了，提前還的只是本金，并沒有節(jié)省利息。
要是未來有較大支出的市民最好不要選擇提前還貸。比如近期有生小孩、買車等計(jì)劃的市民，提前還貸會(huì)大量擠占資金。此外，一些市民購(gòu)買房屋簽訂商業(yè)貸款合同時(shí)，享受的是七折利率優(yōu)惠，或者采用的是公積金貸款，這些利率都低于市面上的理財(cái)產(chǎn)品年化收益率。因此，要特別珍惜廉價(jià)的貸款。
各種過戶算成本
案例：家住楊浦區(qū)的陳阿婆已經(jīng)80多歲了，怎樣把自己居住的價(jià)值200多萬元的房子傳給兒子？聽人說，可以賣給兒子，也可以送給兒子，還可以在自己百年后由兒子自然繼承。每一種方式都有利弊。這下陳阿婆摸不著頭腦了：到底哪種方式好？
這個(gè)問題幾乎每個(gè)家庭或早或晚都會(huì)遇到。據(jù)了解，房產(chǎn)過戶分贈(zèng)與、買賣、繼承幾種方式，究竟哪種最便捷，哪種最省錢？且算成本：
繼承法——主要費(fèi)用：繼承權(quán)公證費(fèi)。按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的1%來收取，最低不低于200元。
這種方法的優(yōu)點(diǎn)是稅費(fèi)最低。繼承的房產(chǎn)沒有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書到房管局轉(zhuǎn)名即可。
但缺點(diǎn)也顯而易見：手續(xù)繁多跑死人。繼承房產(chǎn)需要滿足三個(gè)條件：第一是證明自己有繼承房產(chǎn)的法律資格，或是法定繼承人，或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規(guī)定的遺產(chǎn)繼承人； 遺囑繼承必須是遺產(chǎn)人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力。第二，遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。第三，因遺產(chǎn)是所有繼承人的共同財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)的分割協(xié)議，需要每個(gè)繼承人同意并簽字方可生效。
從上述規(guī)定可見，采用繼承法過戶房產(chǎn)，繼承人需要辦出各種證明，期間要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。
贈(zèng)與法——主要費(fèi)用：個(gè)稅+契稅+公證費(fèi)。直系親屬贈(zèng)與免個(gè)稅； 非直系親屬贈(zèng)與視同買賣，需要支付個(gè)稅，即房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）。此外還有契稅3%和公證費(fèi)1%。
需要提醒的是，以繼承法和贈(zèng)與法過戶房產(chǎn)，繼承人或受贈(zèng)人日后賣出此房時(shí)，如房產(chǎn)證年滿5年且是唯一住房，可免征個(gè)稅。否則，將計(jì)征20%個(gè)稅。
買賣法——主要費(fèi)用：營(yíng)業(yè)稅+個(gè)稅+契稅。在房產(chǎn)過戶中，買賣是最常見的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。但是，如果買入價(jià)比較低的話，日后出售時(shí)賣出價(jià)與買入價(jià)的差額會(huì)增大，再出售時(shí)則需要繳納更多的稅費(fèi)。
