盡量使用公積金貸款
眾所周知，公積金貸款的利率比商業(yè)住房貸款低得多，特別是7折優(yōu)惠利率取消后，兩者之間所還的利息差距將更大。因此貸款買房，公積金貸款最省錢。
一家國有銀行的理財(cái)師表示，對于首套房使用商業(yè)貸款，想購買二套房的購房者，使用公積金貸款無疑更可省下不少利息。房貸新政實(shí)施后，二套房首付必須五成，利率最低上浮10%。
公積金貸款的優(yōu)勢更加明顯。公積金貸款作為一種福利性購房貸款，目前我市公積金貸款政策尚沒有變化。不僅仍可首付兩成，更可享受3.87%的公積金利率，比7折利率還低。
我市住房公積金管理中心相關(guān)人士提醒，公積金貸款上限為50萬元，放貸時間最長30年，如果房價(jià)過高，購房者可使用公積金和商貸的組合貸款方式。
變更還款方式省息劃算
目前，多數(shù)銀行的個人住房貸款還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式。
二者的主要區(qū)別在于，前者每期還款金額相同，即每月本金加利息總額相同，客戶還貸壓力均衡，但利息負(fù)擔(dān)相對較多;后者又叫“遞減還款法”，每月本金相同，利息不同，前期還款壓力大，但以后的還款金額逐漸遞減，利息總負(fù)擔(dān)較少。
以貸款100萬元20年期(以基準(zhǔn)利率5.94%計(jì)算)計(jì)算，采用等額本息還款法，利息超過71萬元。
而采取等額本金還款，支付利息款59.6475萬元。兩者相比，利息相差11萬元左右。
值得一提的是，等額本金還款法并不適合所有的購房者，因?yàn)樗脑鹿┦堑菇鹱炙浇Y(jié)構(gòu)，也就是說早期還款數(shù)額較高，不適合貸款壓力大的家庭。
房貸理財(cái)賬戶節(jié)省貸款利息
對于有固定存款的“房奴”來說，可以通過房貸理財(cái)賬戶達(dá)到用存款抵扣貸款利息的目的。據(jù)了解，部分城市的農(nóng)行、招行等部分銀行都推出了類似的可以幫客戶節(jié)省利息的房貸理財(cái)業(yè)務(wù)。
以貸款指南為例，客戶選擇存抵貸這一房貸理財(cái)賬戶后，只要客戶卡內(nèi)存款超過5萬元，即可按相應(yīng)比例抵扣貸款利息，并且卡內(nèi)存款還是活期存款，隨時支取，不受限制。
此類產(chǎn)品均設(shè)有起點(diǎn)。一般起點(diǎn)均為5萬元，也就是說如果賬戶有8萬元，只有3萬元可以參與抵扣房貸，并且抵扣比率各行不一樣。
提前還款選擇縮短期限
隨著銀行優(yōu)惠利率的取消，二套房利率的上浮，不少房貸者近期已經(jīng)開始動用公積金或是存款開始提前還貸。在市民提前還款時，會碰到一個問題，那就是減少月供還是縮短貸款期限劃算?
理財(cái)師稱，如果單純從節(jié)省利息角度來講，肯定是縮短貸款期限最劃算?！斑x擇哪個方式更省錢其實(shí)很簡單，只要掌握一條，本金還得越多，利息越省”。
另外，銀行理財(cái)師認(rèn)為，提前還貸要算好賬，比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，提前還款的意義就不大。
要不要提前還貸
80后陳誠去年年底在近郊買了一套總價(jià)約80萬的房子，支付了20多萬首付之后，向銀行貸款近55萬，貸款年限20年。在選擇按揭方式的時候，置業(yè)顧問稱有兩種選擇，一種是等額本金法還貸，另一種是等額本息法，并且建議如果要提前還貸，最好選擇前者。
等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨著本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。另一種等額本息法，則是20年期間，每月償還的房貸金額相同。
在貸款時間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。因此，如打算提前還款，最好選擇等額本金還款法。
陳誠合計(jì)著自己的收入情況，估計(jì)有余力提前還貸，于是他選擇了等額本金法，希望將來能夠少還點(diǎn)利息，“房貸光利息就幾十萬，確實(shí)吃不消”，提到房貸，陳誠一臉苦笑。
提前還貸怎么還
提前還貸包括兩種形式：一種是提前償還部分個人住房貸款;另一種是提前償還全部個人住房貸款。例如，陳先生申請銀行商業(yè)貸款55萬元，貸款期限為20年，在沒有逾期不還款的前提下，可以分次提前歸還一部分本金，每次提前還款后，相應(yīng)沖減余貸款本金。
銀行根據(jù)尚未歸還的貸款本金重新計(jì)算借款人的月均還款額，直至貸款本息全部還清。
假設(shè)當(dāng)剩余還款總額為36萬元(本金是27萬元，利息是9萬元)，陳先生決定提前還10萬元，那么，本金就只剩下17萬元，利息仍是9萬元。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，提前清償?shù)?0萬元本金在以后期限不再計(jì)息，銀行只就尚未清償?shù)?7萬元本金及3萬元利息，按不變的期限和利率重新計(jì)算月均還款額。
并非所有人都最適宜提前還貸
1.享受公積金貸款和七折利率的貸款客戶不必急于還款。因?yàn)槟壳捌哒鄣?年期貸款利率低于5年期存款利率，客戶把這些錢存入銀行收益要比提前還貸合適。如果這樣的客戶提前還貸后再貸款購房，銀行將按最新的貸款政策執(zhí)行，基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，借款人將得不償失。
2.等額本息還款已經(jīng)超過5年，貸款早期還款中大部分為利息，超過5年再提前還款，可以說本金更多，所以從資金利用的角度來看，可以考慮其他投資渠道，特別年收益率超過銀行房貸利率的渠道。
3.等額本金還款期超過三分之一的，第二種不適宜提前還款的類型是使用等額本金還款法的客戶，并且還款期已經(jīng)超過了1/3。
提前還貸需要預(yù)約
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，借款人提前還款，要先向銀行提交提前還貸申請，銀行接到客戶提前還貸申請后要審批，時間一般是半個月至一個月不等，現(xiàn)在工行是兩個星期，招行是一個月，建行規(guī)定提前還貸要是1萬元的整數(shù)倍，還有的銀行需要收取一定數(shù)額的違約金等。
所以，有計(jì)劃在年底提前還貸的消費(fèi)者，要到自己貸款的銀行仔細(xì)核對具體相關(guān)規(guī)定后再做打算。
買房難，但你若以為付了首付從此就過上了幸?？鞓返娜兆恿说脑挘憔拖脲e了，每月數(shù)千元的房貸也會將你的生活壓迫得疲憊不堪，房貸所需要還給銀行的利息基本超過了本金的一半。如何還貸最省錢，是不少人關(guān)注的重點(diǎn)，今天小編就為大家盤點(diǎn)下還貸省錢技巧，讓你的還貸負(fù)擔(dān)減少一倍！
