二手房交易中，賣方持有交易的普通房產(chǎn)滿五年、且是其唯一生活住房，可以在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時免征營業(yè)稅和個人所得稅。在實務(wù)中，對于普通住宅的界定標準較少有歧義，而對于持有時間滿五年，卻有不少的爭議。
張先生2014年6月時想把自己家庭唯一的普通住房出售后換一套大一點的房子，但他拿著房產(chǎn)證、買房時的契稅憑證、房產(chǎn)買賣合同去交易中心辦理交割手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)這三個資料上的時間存在差異。房產(chǎn)證上的日期是2009年7月，契稅稅單上的日期是2009年5月份，而與房產(chǎn)商的房屋買賣協(xié)議簽約日期為2009年3月，并當(dāng)期支付了部分房款。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》財稅〔2011〕12號文件規(guī)定，自2011 年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，需全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。因此，如果張先生這次交易的普通住宅不滿5年，需要按照賣出價（評估價）全額繳納5%的營業(yè)稅及附加稅，同時，還需要繳納1%的個人所得稅，因此，滿5年的時點就決定了他這次出售房產(chǎn)的行為是否有營業(yè)稅和個人所得稅的納稅義務(wù)。他很疑惑，按照現(xiàn)有的資料，他的滿五年的時間點應(yīng)該是幾月份？
從營業(yè)稅納稅時點而言，原則上是上家的房地產(chǎn)商繳納營業(yè)稅的納稅時點，就是本次張先生是否滿5年的起算時點。因為從法理而言，同一筆交易的同一個稅種不應(yīng)該有兩個納稅時點。因此，張先生若需要繳納營業(yè)稅的起算時點原則上應(yīng)該為2009年3月，然而實務(wù)中的稅法并非是這樣規(guī)定的。
按照《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》國稅發(fā)[2005]89號的規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。而張先生的房產(chǎn)證和契稅完稅證明上的日期不一致的話，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》國稅發(fā)[2005]172號又做了進一步的規(guī)定：納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間?？吹竭@里，讀者應(yīng)該很清楚張先生的出售的家庭唯一的普通住宅，滿5年的時點是契稅稅單上的日期——2009年5月，而不是以房產(chǎn)證上的2009年7月作為滿5年的時點。
這是目前稅法的規(guī)定，但是筆者對此還是表示疑惑的：契稅完稅證明上的完稅日期只代表納稅人什么時候繳納了契稅，而契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間其實是契稅完稅證明上注明的稅款所屬期，而這二者經(jīng)常是不一致的。原則上來說，契稅應(yīng)該在其稅款所屬期繳納，納稅人晚繳了，應(yīng)該對其處以滯納金，而不是把納稅義務(wù)發(fā)生時間改變成其實際完稅時點。而以契稅實際完稅時點作為房產(chǎn)交易的完成時點，就更令人無法理解了。此其一。
其二，以房產(chǎn)證上注明的權(quán)屬日期作為房產(chǎn)交易完成的時點就更匪夷所思了。房產(chǎn)證的取得只代表產(chǎn)權(quán)人合法持有該資產(chǎn)，并不能證明房產(chǎn)交易的實際時點。而且，在實務(wù)中，由于房地產(chǎn)商的原因，房產(chǎn)證的取得時間會遠遠晚于實際的房產(chǎn)交易時間，因此，以證明權(quán)屬的產(chǎn)權(quán)證辦出時間作為購買房產(chǎn)的時間，的確有其不合理的地方。
當(dāng)然個人所得稅的計算時點與營業(yè)稅面臨同樣問題。從稅收法理而言，二手房交易的營業(yè)稅起算時點應(yīng)該以張先生買進該房產(chǎn)時房地產(chǎn)商繳納營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為時點。由于張先生是向房地產(chǎn)商購買的一手房，因此此案例中，個人所得稅的納稅起算時點，也應(yīng)該與營業(yè)稅時點相同。若張先生當(dāng)時購入的也是二手房，則以上家出售房產(chǎn)時個人所得稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為起算時點。
個人轉(zhuǎn)讓二手住宅，我總結(jié)了一個比較簡單的口訣，可以方便大家記憶：
營業(yè)稅：
不滿五年全額交：持有不滿五年，需按成交價（市場評估價）全額繳納營業(yè)稅
自建住房全額交：個人自己建造的住宅轉(zhuǎn)讓，需按成交價（市場評估價）全額繳納營業(yè)稅
普通滿五不用交： 持有滿五年的普通住宅免征營業(yè)稅
非普滿五差額交： 持有滿五年的非普通住宅按照成交價（市場評估價）減去買入價的差價繳納5%的營業(yè)稅
個人所得稅：
滿五唯一不用交：個人轉(zhuǎn)讓持有滿五年且是家庭唯一的生活用房，免征個人所得稅
普通全額百分一：個人轉(zhuǎn)讓持有不滿五年或非家庭唯一生活用房的普通住宅，按照成交價（市場評估價）1%征收個人所得稅
非普全額百分二：個人轉(zhuǎn)讓持有不滿五年或非家庭唯一生活用房的非普通住宅，按照成交價（市場評估價）2%征收個人所得稅
亦或差額交兩成： 除了以上按照成交價的一定比例征收個人所得稅的方式以外，還可以按以下方法征稅：[成交價（市場評估價）—財產(chǎn)原值—合理費用]×20%
暫免土增和印花： 個人轉(zhuǎn)讓二手住宅，暫免征收土地增值稅和印花稅
