國土資源部等日前聯(lián)合下發(fā)《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證工作的通知》，明確將農(nóng)村宅基地等集體建設用地確權登記發(fā)證，納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施進程，并強調(diào)要為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場奠定產(chǎn)權基礎。
我國醞釀不動產(chǎn)登記已持續(xù)數(shù)年，但不動產(chǎn)登記條例的出臺卻進展緩慢，甚至原先所作出的在今年6月底前出臺條例也未能應諾。在前不久召開的國務院常務會議上，加快出臺不動產(chǎn)登記條例再次成為中央政府訴求，相信這個久拖不決的條例在國務院督促下能盡快出臺。
其實，目前不動產(chǎn)登記條例出臺的一再延緩，在一定程度上倒是可理解的。在不動產(chǎn)登記制度被千呼萬喚的最近幾年里，我國社會運行正在出現(xiàn)重大的積極變化，國家推出了城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略，戶籍制度改革也在漸進推進中，原來在城鄉(xiāng)居民間的制度鴻溝正在打破。這種社會經(jīng)濟的變化使人們對不動產(chǎn)登記的認識不斷深化。
目前城鄉(xiāng)間土地權屬是不一樣的，城市土地屬于國有，農(nóng)村土地則屬于集體所有，但是這種集體所有又不像股份制一樣通過股權明確地成為農(nóng)民的個人利益，而是一種相對虛擬化的權益。這種二元化土地制度無論對城市還是農(nóng)村的土地管理都有諸多不便。在城市，由于土地屬于國有，導致居民對房屋的產(chǎn)權成為空中樓閣，居民對房屋下面的土地擁有的只是一種“用益物權”，其房屋產(chǎn)權是不完整的，這也使房地產(chǎn)稅的征收在法理上存在一些亟需解決的問題。而在農(nóng)村地區(qū)，集體土地權的虛擬化導致村官腐敗處于高發(fā)狀態(tài)，農(nóng)民在土地上的權益難以得到看得見的保障。
黨的十八屆三中全會提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，改革完善宅基地管理制度的要求，這是具有長遠意義的。它有助于為城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革掃清制度障礙。因此，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，也將極大地提高農(nóng)民在土地上的話語權，真正實現(xiàn)同地、同價、同權的目標，而隨之出現(xiàn)的將是我國現(xiàn)行土地管理制度將出現(xiàn)重大變革。遠的不說，目前在一些大城市存有不少城中村，它們大都是城市版圖擴大后所產(chǎn)生的。按照目前流行的做法，通常都是政府將土地收歸國有，給居民以適當補償，政府再轉手將土地拍賣出去。而在對這些土地通過登記確權后，居民個人權益可得到保障，緩解地方政府過度依賴“土地財政”問題。
對集體土地的這種權利保障，反過來也會倒逼目前城市土地管理出現(xiàn)變化。當對集體土地充分賦權后，隨之而出的便是城市居民對土地的權利如何體現(xiàn)的問題。就城市土地來說，在國有化的前提下，需破解居民住房與其土地在權利上的割裂狀態(tài)，即城市居民住房對國有土地的“70年使用權”。
不動產(chǎn)登記作為一項基礎性制度建設，不可能將目前在土地管理上的所有問題一攬子解決，但沿著這一思路，目前遭遇瓶頸的一些改革就可順利推進。如房地產(chǎn)稅，若不動產(chǎn)統(tǒng)一確權登記能推動土改，賦予居民包括土地在內(nèi)的不動產(chǎn)完整處置權，將為開展房地產(chǎn)稅創(chuàng)造條件。
