一、促銷要落實(shí)
對(duì)于開發(fā)商為促銷提出的很多承諾不僅要書面確認(rèn)下來(lái)，而且要保證這些促銷措施具有可操作性。其實(shí)，不管開發(fā)商作出什么樣的“贈(zèng)送承諾”，置業(yè)者在決定買不買時(shí)，把握好以下4點(diǎn)就足夠了：
1、贈(zèng)送的“東西”是不是開發(fā)商自己的。若不是，開發(fā)商就無(wú)權(quán)贈(zèng)送。比如有些閣樓或花園歸小區(qū)業(yè)主共有，開發(fā)商根本無(wú)權(quán)贈(zèng)送；
2、開發(fā)商的承諾是否具體。比如面積、設(shè)計(jì)、位置等等；
3、開發(fā)商贈(zèng)送的東西是否能記在購(gòu)房者產(chǎn)權(quán)證上；
4、如果開發(fā)商的承諾未能做到，購(gòu)房者能追究開發(fā)商什么責(zé)任。
二、“規(guī)劃”要明確
不僅要把小區(qū)平面布局圖附在合同中，而且要求開發(fā)商將布局圖中的很多內(nèi)容標(biāo)注清楚，比如層高、方位、小區(qū)出入口、綠化率、市場(chǎng)定位(是否屬商鋪)等。
三、“會(huì)所”莫輕視
對(duì)于配備會(huì)所的樓盤，購(gòu)房者應(yīng)該在合同中明確會(huì)所權(quán)屬、功能、交付日期、是否對(duì)外開放以及是否收費(fèi)等。“會(huì)所”并不是一個(gè)法律概念，它是近幾年從境外傳來(lái)，專為小區(qū)業(yè)主建設(shè)的娛樂、健身設(shè)施的俗稱。會(huì)所不是房產(chǎn)開發(fā)的必備設(shè)施。買房人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，往往對(duì)會(huì)所重視不夠，這就造成近來(lái)圍繞會(huì)所產(chǎn)生的糾紛特別多。
買房人在簽訂購(gòu)房合同中的“會(huì)所條款”時(shí)，要注意以下幾點(diǎn)：首先，搞清楚會(huì)所歸開發(fā)商所有還是歸全體業(yè)主共有；其次，約定會(huì)所的服務(wù)功能、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、是否對(duì)外經(jīng)營(yíng)等；再次，對(duì)會(huì)所整體及各部分的交付條件和時(shí)間要有具體約定；最后，約定開發(fā)商違反“會(huì)所條款”的違約責(zé)任。
四、細(xì)化房型圖
合同附件中，房型圖一定要規(guī)范、細(xì)化，房屋各房間具體的尺寸、朝向、層高等都要標(biāo)注清楚，并明確違約責(zé)任。
從法律上講，開發(fā)商交付的商品房在建筑層高上與合同約定不符，肯定構(gòu)成違約。但問題的關(guān)鍵在于如何承擔(dān)違約責(zé)任。目前的房屋價(jià)值評(píng)估體系中，層高“縮水”對(duì)房屋價(jià)值的影響難以具體化。受理法院只能從合理性的角度出發(fā)，酌情確定具體的賠償數(shù)額。該案提醒我們，要想保證開發(fā)商有效履行合同義務(wù)，必須細(xì)化違約責(zé)任。
