[摘要]實際上，佛山此前松綁的呼聲就很高，這與當?shù)氐男枨蠼Y構和庫存壓力有關系。佛山的外來人口比較多，部分群體積累了比較高的支付能力。
取消限購樓市仍難回暖
一線城市“不差錢”不松綁
根據(jù)佛山市住建局提供的消息，從8月7日凌晨開始，佛山在全市范圍內對房地產市場調控政策有關內容進行調整完善。至此，佛山成為廣東省內首個宣布松綁限購的城市。
業(yè)內告訴《中國經營報》記者，實際上，佛山此前松綁的呼聲就很高，這與當?shù)氐男枨蠼Y構和庫存壓力有關系。佛山的外來人口比較多，部分群體積累了比較高的支付能力。此類群體在限購政策下顯得很脆弱，往往不符合限購條件而無法入市。目前通過放松限購，此類約束得到取消，能夠利好此類群體的積極入市。
盡管市場對于取消一線樓市限購的呼聲漸起，不過一線城市仍然難言松綁。8月6日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布了《關于網絡流傳深圳將取消限購的情況說明》，表明將嚴格執(zhí)行住房限購政策。同時，業(yè)內人士也指出，一線城市房子供不應求的情況仍在持續(xù)，不宜放松限購。
在一線樓市堅決“不松綁”的同時，二三線樓市降價導致恐慌情緒逐漸蔓延，越來越多的購房者對于一線樓市持觀望態(tài)度?！拔蚁朐俚鹊瓤矗@幾個月房產中介頻頻打電話讓我去看房，這說明賣房者越來越多?！北本潜P）一位準備入手購買二手房的投資者表示，“現(xiàn)在是買方市場，看清形勢才能跟賣房者討價還價?！?
一線城市松綁無望
據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，截至8月6日，全國47個限購城市中，已有17個城市官方發(fā)文確認取消限購，包括呼和浩特、濟南、蘇州、南寧、?？凇⑽靼?、無錫、石家莊等。另外，還有11個城市仍在堅守限購，包括上海、北京、廣州、深圳、臺等。
如果說解除限購是救市的信號，那么不可否認的是，越來越多的重點城市顯露出迫切救市的心愿。今年以來，四個一線城市庫存均出現(xiàn)了上升，庫存去化周期明顯延長，從過去12個月以下水平上升到13個月以上水平。此類城市也開始出現(xiàn)樓盤滯銷的現(xiàn)象。因此，北上廣深四個一線城市，限購限貸政策能否松綁，成為政策和市場層面關注的焦點。
對此，相關業(yè)內人士表示，今年以來，全國超過15個城市已經放松了限購，以二三四線城市為主。然而，一線城市在限購方面，政策依然堅挺?！半m然上海、廣州也在近期出現(xiàn)局部放松限購的傳聞，不過一線城市今年內基本沒放松限購的可能?！眮喓罊C構市場總監(jiān)郭毅在接受記者采訪時表示。
與此同時，合富輝煌市場首席分析師黎文江也表示，至少今年內，一線城市無放松限購的可能。
“尤其是北京，今年不具備放寬或取消限購的基本條件?！惫阏f道，“今年前7個月土地出讓收入就超過1200億元，比2011年和2012年都多，這方面沒有壓力。另外，北京地方財政收入的增速也保持在百分之十幾，而且北京二手房和新房成交量在7月有所升溫，這三點決定了今年放開的可能性不大?！?
據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至6月20日，北京樓市庫存為80844套，這是2013年初北京樓市庫存跌破8萬套后，再次回歸8萬套以上，創(chuàng)下近18個月新高。而2012年4月份，北京的庫存量為9.1萬套。也就是說，當前北京樓市庫存未達到2012年上半年的高位。
對此，北京房地產協(xié)會秘書長陳志也認為，北京今年的住宅市場不會比2011年差?！?011年，北京市純商品房成交只有5.8萬套，但今年預計會增長到7.5萬以上。今年上半年，北京市純商品住宅成交2.4萬套，已經記錄在案，今年還有3萬套上市的自住房。雖然自住型商品房可能會出現(xiàn)棄選的情況，但這些產品最終都會被消化掉。如果下半年北京市能保持與上半年同樣的商品房成交量，今年整體市場都不錯?！?
據(jù)北京市公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，北京市地方公共財政預算收入2182.5億元，同比增長11.1%，順利完成了過半任務。北京市財政局副局長、新聞發(fā)言人韓杰表示，2013年土地收入的增加，和土地市場比較好有關系。不過，根據(jù)2013年測算，北京土地收入可用預算只占政府“三本預算”（指政府性基金、公共財政預算、國資預算）整體的8%?！皳Q句話說，北京財政收入沒有依賴土地收入?！惫愀嬖V記者。
“舉個例子來看，截至目前，上海新建住宅庫存一度突破1150萬平方米，創(chuàng)2011年限購以來的庫存新高。但實際上上海對土地財政的依賴程度較低，主要GDP來源為金融和服務業(yè)，樓市庫存壓力不足以增加政府的財政壓力?！鄙虾Ｄ辰鹑跈C構房地產研究人士告訴記者，因此，對于一線城市來說，至少在今年內，都無放松限購的可能。
除此以外，嚴躍進還告訴記者，一步到位的放松做法并不現(xiàn)實。一線城市的樓市調控政策還不能輕易地解除，否則容易引發(fā)樓市秩序混亂。但基于目前樓市周期性的調整節(jié)奏，對一線城市政策進行微調的時機也逐漸成熟。
“因此，基于對政策的反思進行微調則顯得很有必要。關鍵是要把控兩點：一是落實市場化的原則，即用差異化的思路、財稅金融的手段來進行調控。二是要拯救并激活曾被壓抑的購房需求，真正讓支付能力得到釋放，并加速樓市資源的循環(huán)?！眹儡S進告訴記者。
同時，陳志也認為，隨著今年上半年土地市場表現(xiàn)不差，而北京市稅收數(shù)據(jù)也不錯來看，這意味著北京政府會適時適度進行結構性調整?！氨热?，原來住宅一頭獨大，現(xiàn)在會更均衡轉向商業(yè)地產或者園區(qū)產業(yè)上?！?
下行壓力加大
成交滯緩，庫存高導致政府救市心切。那么，取消限購，是否會給樓市帶來回暖的可能性呢？
太平洋證券房地產行業(yè)分析師周炯認為，限購政策對不同城市的影響不盡相同。對于一些受限購影響較大的城市來說，松綁后的反彈會大一些，反之影響就很小?？傮w而言，限購松綁對樓市整體的成交量影響不會太大。
“隨著地方松綁限購，部分地區(qū)出現(xiàn)了短期集中網簽量上升帶來的"小陽春"，但隨著批量的消化，放松限購并未對地方樓市帶來較大影響?！鄙虾Ｄ辰鹑跈C構人士告訴記者，目前在已經放松限購的城市中，庫存周期少則十二三個月，多則達到了37個月，市場壓力較為明顯。綜合多個已經放松限購一個月以上的城市樓市成交看，并未對成交起到明顯的刺激作用。
“就拿佛山來說，目前佛山的新房庫存量達到了600萬平方米，這意味著還有那么多房子沒有賣出，不會一下子就消化掉。另一方面佛山未來可開發(fā)的新房也比較多，供求關系決定了房子并不奇貨可居，開發(fā)商與購買者也相對理性?！狈鹕绞蟹康禺a業(yè)協(xié)會副會長駱儀克分析稱，因此，放松限購，樓市成交和價格并不會呈現(xiàn)瘋漲的態(tài)勢。
郭毅告訴記者，限購放松之后首先是交易量的上升，交易量上升后造成的必然結果是價格上揚，但主要是影響購房者的預期，預期市場上行，就會有很多人進場，可是，現(xiàn)在主要是預期下行，有需求的人擔心以后房價下降所以持幣觀望?？傮w而言，限購松綁對整體成交量影響不會太大，因為目前投資和投機型購房需求仍處于被遏制狀態(tài)。
與此同時，北京一位不愿具名的金融業(yè)人士告訴記者，目前來看，取消限購對市場成交的刺激并不明顯，多數(shù)依舊低迷，僅個別明文調整限購城市成交量回升，但幾乎是短期沖高后又快速回落?！皳Q句話說，多地取消限購的政策至今并未收到強有力的效果。”
值得注意的是，有市場人士認為，就目前而言，限購松綁不會改變房地產市場的整體下行趨勢。今年下半年，房地產類資產的風險仍然存在，二三線城市松綁限購尚不足以扭轉目前房地產市場的整體局面，在一線城市限購松綁并無可能的情況下，房地產依舊有下拐跡象，而明年或將是重要一年。
然而，也有不少業(yè)內人士表示，從目前市場看，因為經濟漲幅放緩，地方政府對房地產依賴度明顯上升。在此背景下，地方政府干預推進動力增加，各地救市熱情將持續(xù)上漲。預計在貸款松動下，樓市或呈現(xiàn)部分回暖，而這一做法或引起其他城市的跟風。
