[摘要]最近一些年來，90%以上的農(nóng)民不愿意轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口，這似乎是逆城市化的一種潮流，究其原因是農(nóng)業(yè)戶口背后藏著更多的利益，即在城市化的浪潮下房地產(chǎn)迅速崛起，可以獲得土地補償以及拆遷補償。
日前，國務院印發(fā)《關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》，表示將全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件。我們此前也多次呼吁，二元戶籍制度是計劃經(jīng)濟產(chǎn)物，已經(jīng)完全不能適應市場發(fā)展到今天現(xiàn)實了，應當予以重大改革。
這次改革惹人關(guān)注的是取消了農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口的分別，當年農(nóng)業(yè)戶口不吃香，非農(nóng)業(yè)戶口因為背后藏著各種福利，被人們普遍追捧，但是，最近一些年來，90%以上的農(nóng)民不愿意轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口，這似乎是逆城市化的一種潮流，究其原因是農(nóng)業(yè)戶口背后藏著更多的利益，即在城市化的浪潮下房地產(chǎn)迅速崛起，可以獲得土地補償以及拆遷補償，真是十年河東十年河西。
除了這些利益之外，農(nóng)民們還是愿意在城里置業(yè)買房?，F(xiàn)在很多地方農(nóng)民工從外地賺錢回來，到家鄉(xiāng)小鎮(zhèn)、縣城和市里去買房，實現(xiàn)了居住城市化。正是由于這些需求的存在，很多小縣城的房價一路飆升，這反過來更加刺激了當?shù)卣魇胀恋氐臒崆椤？偠灾瑹o論是投資者、開發(fā)商還是政府，基本上玩的都是土地升值的邏輯。
農(nóng)民市民化的最重要阻力是此前戶籍分別背后所帶來的社會福利以及機會的不均等，如今這一藩籬正在打破，不僅僅有利于外地人，也有利于本地人，這是一個雙向激勵的機制，而戶籍管制往往存在著公平與效率的雙重損失。
正是由于看到了這一點，所以很多地方以落戶為誘餌，多次成功地救助了陷入死地的房地產(chǎn)市場。落戶競爭也由此次第展開，媒體報道稱，廣東、海南（樓盤）及武漢（樓盤）等地陸續(xù)推出戶籍制度改革，逐步放松落戶限制，此舉一方面意在增強城市對人口的集聚力，另一方面“搶人”也可能帶來“曲線救市”，給限購的樓市增加大量的剛需購買力。事實上，放開落戶限制從本質(zhì)上來說是增加人口集聚的機能，從客觀上會增加需求量，從而能夠成為救市成功的關(guān)鍵所在。1998年的上海（樓盤）市藍印戶口新政，引爆了上海十余年的樓市大牛市。當年數(shù)據(jù)顯示，在當初所有辦理“藍印戶口”的人群中，購房類占88%，投資類占10%，聘用類占2%。由此可見，落戶往往會成為救市的利器。
當前如此大規(guī)模啟動戶籍改革，將會帶來重大影響：一方面會進一步掀起一股城鎮(zhèn)化的潮流，會增加樓市需求，一些農(nóng)民工和城市白領(lǐng)們能夠較為便利地在城市里購房，也在事實上推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但另一方面，由于土地大規(guī)模入市，供給量大幅度增加，局部地區(qū)會出現(xiàn)大規(guī)模的鬼城。這些年來很多地方?jīng)]把控好，結(jié)果建成了很多鬼城。
戶籍制度改革對于房地產(chǎn)市場的影響從根本上來說是背景性的，會對人們的預期產(chǎn)生影響。
人們總是熱衷于計算一個農(nóng)民要變成城里人需要多少投資，從而引證我們市場需求有多大，這只是問題的一個方面，面對戶籍改革，我們還要將視野拓展開來，即從未來十年和整個社會發(fā)展角度來看，最重要的是穩(wěn)定有序地推進，而非強制拆遷和圈地，侵占農(nóng)民利益。因為很多農(nóng)民從土地中剝離出來，一無所長的他們?nèi)蘸笊羁赡軙媾R更多的不確定性，因此感到非常不安。戶籍改革不僅僅是管理制度上的一個改革問題，更是牽涉到土地這一根基性資源分配問題，需要謹慎。一遇到問題，我們強調(diào)改革，這一思路本沒有錯，但是繼承也很關(guān)鍵。五四運動很多人總是強調(diào)變革，忘掉了繼承的穩(wěn)定功能，社會發(fā)展是畸形的，現(xiàn)在我們才慢慢糾正過來，房地產(chǎn)市場改革何嘗不是如此呢？
