[摘要]未來可以預見的是，將有更多人的生活伴隨新一輪人口大遷徙而發(fā)生改變。而在此進程中，房地產行業(yè)的機遇不言而喻。
作為中國全面深化改革重要內容之一的戶籍改革在這個夏天正式破冰。
7月30日，國務院印發(fā)《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》（以下簡稱《意見》），從調整戶口遷移政策、創(chuàng)新人口管理、切實保障農業(yè)轉移人口及其他常住人口合法權益等三大方面提出了具體措施。其中全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制、有序放開中等城市落戶限制、合理確定大城市落戶條件、嚴格控制特大城市人口規(guī)模，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度，擴大義務教育、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務覆蓋面等一系列舉措，無疑將對中國的城鎮(zhèn)化改革進程產生重大影響。
未來可以預見的是，將有更多人的生活伴隨新一輪人口大遷徙而發(fā)生改變。而在此進程中，房地產行業(yè)的機遇不言而喻。
“國務院此輪戶改，對房地產行業(yè)長期是利好政策?！比A業(yè)地產(華業(yè)東方玫瑰)副總裁陳云峰在接受中國房地產報記者采訪時認為，現在房地產市場格局已經形成，戶籍制度改革的推進對房地產行業(yè)利好主要在長線效應。
有專家預測，戶改將是中國房地產未來十年持續(xù)健康發(fā)展的最大動力。
公共服務均等化是改革關鍵
在進一步調整戶口遷移政策方面，《意見》指出，要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶的條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模，有效解決戶口遷移中的重點問題。
對于這一分梯度的落戶政策，中國社會科學院區(qū)域經濟研究所研究員劉維新認為，“這次的‘分級落戶’制度，是在對中國城市規(guī)模程度和發(fā)展進度有清醒認識和現實承認的前提下提出的。但這也正是戶籍改革之路未來的坎坷所在。因為吸引人口流入的實質不是一個城市的戶籍，而是這個城市的優(yōu)質資源?！痹谒磥恚奥涞禺a業(yè)、完善配套、吸引就業(yè)，是長遠改革的必經之路。”
在創(chuàng)新人口管理方面，《意見》要求，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度，建立居住證制度；而在切實保障農業(yè)轉移人口及其他常住人口合法權益方面，《意見》則提出，要完善農村產權制度，擴大義務教育、就業(yè)服務、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務覆蓋面，加強基本公共服務財力保障。
“這意味著戶籍所帶來的附加值越來越少。戶籍制度的放開只是一種形式，改革實質要看公共服務是否一致?！鄙缈圃撼鞘邪l(fā)展與資源環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞在接受中國房地產報記者采訪時表示。在他看來，“戶籍改革關鍵要解決公共資源的要素配置，要讓每人的付出得到平等的收益?，F在城市和農村務工人員，付出相同的勞動，農村人享受的醫(yī)療、教育等公共服務和城市居民還有差異?！?
而中國房地產研究會副會長王涌彬有同樣的感受?！稗r業(yè)和非農業(yè)戶籍性質的取消意義非常重大，打破城鄉(xiāng)二元體制，有利于人口的自由流動。而改革的成功與否依托于戶籍改革后續(xù)的配套制度，如大城市的居住證制度，農村的土地改革制度等?！痹谒磥?，配套制度的改革是實現公共服務均等化、形成城鄉(xiāng)一元化的關鍵。
直接利好房地產行業(yè)
“對房地產絕對是好事！”對戶籍改革新政的出臺，陽光100副總裁范小沖在接受記者采訪時直接肯定。他認為，戶籍的有序有規(guī)放開，直接結果就是會加快城市化。
在他看來，“還是會有很多農村人口愿意進城享受城市的公共資源、社會福利和獲得更多包括自身就業(yè)、子女就學機會的?！?
按規(guī)劃，國務院戶籍改革的目標是到2020年，努力實現1億左右農業(yè)轉移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶?！暗?020年，戶籍改革紅利對GDP總體的貢獻率將達到5%。這其中，對房地產、基建等領域而言，利好最為直接?！眮喬鞘蟹康禺a業(yè)協(xié)會會長謝逸楓在接受中國房地產報記者采訪時分析道。
另外，對新型城鎮(zhèn)化建設中要著力解決的“三個1億人”問題，隨著戶籍政策的支持，人口導入的速度將不斷加快，而這部分人群無疑也將成為未來房地產市場的需求主體。
“戶籍制度改革增強了市民流動性，如果一些配套公共服務政策能夠實現，將會增加房地產市場的需求量，從這個意義上說對房地產行業(yè)是有積極意義的。”牛鳳瑞坦言，農業(yè)轉移人口和其他常住人口中蘊含著巨大的房地產市場需求，而城市能否留住這部分人，全國統(tǒng)一的社會保障制度是個掣肘。
二三線城市機遇更明顯
“隨著戶改的進一步落實，未來中小城市將進一步完善交通條件，支持中小城市市政基礎設施和公共服務設施建設。因此，未來二三線城市將是房企最大的機遇?！敝x逸楓在接受中國房地產報記者采訪時認為。
他的這一判斷與長期受益于城鎮(zhèn)化概念的榮盛發(fā)展集團的發(fā)展理念不謀而合?！拔覀儾蛔觥?zhèn)’的開發(fā)，大部分項目都位于發(fā)展較好的二三線城市。而且，我們做的是城鎮(zhèn)化的后續(xù)工作，為城鎮(zhèn)化帶來的進入人口服務?！睒s盛發(fā)展集團副總經理兼董秘陳金海表示。
王涌彬的定位更精準，他更看好二線城市?！扒皟赡攴康禺a商投資三四線城市比較多，而這些庫存需要一定時間的消化。有實力的房企還是更關注一二線城市的市場，而一線城市的拿地成本過高，目前還是二線城市更有優(yōu)勢?！?
對四線及以下城市，有業(yè)內認為，對于人口的吸納能力不會太好?！按祟悈^(qū)域過去的落戶難度也不大，而且產業(yè)導入的速度比較慢。這樣一來，此時戶籍制度改革，若沒有積極為農業(yè)人口提供在‘失地’、‘上樓’后的高福利，可能并不能如政策意愿，進而對于房地產市場的刺激作用不會太大。”
而在具體產業(yè)業(yè)態(tài)上，芭蕾雨國際控股有限公司總裁黃璽慶認為后續(xù)公共服務的改革跟進最值得期待。“一些住宅銷售不好的城市主要是公共服務配套跟不上，解決了這些問題，才能增強城市吸引力。我們主要做商業(yè)地產，主要布局在新城、新區(qū)和旅游發(fā)達的城市?！?
