[摘要]新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(以下簡稱《規(guī)范》)今年7月正式實施。送飄窗、送露臺、送地下室等開發(fā)企業(yè)熱衷的營銷法寶，或?qū)⑹タ勺兺ǖ牟僮骺臻g，“送面積”等創(chuàng)新的戶型設(shè)計面臨考驗。
新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(以下簡稱《規(guī)范》)今年7月正式實施。送飄窗、送露臺、送地下室等開發(fā)企業(yè)熱衷的營銷法寶，或?qū)⑹タ勺兺ǖ牟僮骺臻g，“送面積”等創(chuàng)新的戶型設(shè)計面臨考驗。
“舊版《規(guī)范》有些含糊、界限不清晰的地方，存在可利用的漏洞，這次更明確、更合理了?！?月29日，北京市建設(shè)工程造價管理處人士陳國立接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，“舊版《規(guī)范》執(zhí)行的時間比較長，現(xiàn)實中很多的設(shè)計做法、功能出現(xiàn)了變化，也有必要修訂”。陳國立是參與《規(guī)范》修訂的專家。
“送面積”不再容易
業(yè)內(nèi)所說的“送面積”，是指利用設(shè)計規(guī)范，設(shè)計出既可供業(yè)主利用，又不計入銷售面積或只計一半面積的空間，以提高得房率。開發(fā)企業(yè)設(shè)計出贈送空間，工程造價并不會減少，還變相增加了樓盤的容積率，實際上是擠占了公共空間的面積，居住體驗會打折扣，但這些方式受到市場的青睞，盡管“贈送”面積已經(jīng)攤到房價里。
開發(fā)商最?！八汀钡拿娣e便是舊版《規(guī)范》不算面積的飄窗，有的甚至做成假飄窗，業(yè)主裝修時可以將窗臺打掉變成房間面積。
新版《規(guī)范》明確要求，窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下、結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算1/2面積。樓盤層高普遍2.9米左右，凈高為2.7米左右，這樣飄窗離地面至少要0.6米，不然算一半面積。
鑒于舊版《規(guī)范》規(guī)定陽臺只算一半面積。新版《規(guī)范》更加細(xì)化，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺（凹陽臺），按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺（凸陽臺），按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積。過去不算面積的雙層挑高陽臺，現(xiàn)在至少算一半面積。
“各省市都積累一些面積計算的問題，一種空間的功能在實際工程中有很多種變化，對應(yīng)很多使用方式，這次將各個部位、如何區(qū)分等細(xì)節(jié)明晰化?！标悋⒄f。
以花園洋房、排屋別墅“贈送”地下室、采光井為例，業(yè)界一般不計算面積。但中國房地產(chǎn)報記者查詢2005年出臺的舊版《規(guī)范》，地下室、半地下室有計算建筑面積的規(guī)定。但地下室的建筑面積不計入容積率。
“地下室有很多的功能用途，有的是設(shè)備層、管道層，原來設(shè)備層、管道層都不計算建筑面積。設(shè)計上以它為名義，最終可能變成了別的用途?！标悋⒔忉尅?
按照新版《規(guī)范》，地下室、半地下室按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.2米以下的，應(yīng)計算1/2面積。同時，有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計算面積，結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計算1/2面積。
這次，《規(guī)范》明確提出，對于建筑物內(nèi)的設(shè)備層、管道層、避難層等有結(jié)構(gòu)層的樓層，結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的，應(yīng)計算全面積，在2.2米以下的計算1/2面積。
打擦邊球的還有露臺。“設(shè)計時不封閉的露臺不算建筑面積，但水暖電都預(yù)留好了，業(yè)主自己封裝一下就是個大陽臺，可多出10~20平方米的使用面積。我們的住宅設(shè)計就這么干，每層每家都有一個露臺?！币患腋圪Y設(shè)計院人士告訴中國房地產(chǎn)報記者。
新版《規(guī)范》還增加了建筑物架空層的面積計算規(guī)定，取消了深基礎(chǔ)架空層；取消了有永久性頂蓋的面積計算規(guī)定，增加了無圍護(hù)結(jié)構(gòu)有圍護(hù)設(shè)施的面積計算規(guī)定；修訂落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計算規(guī)定；刪除了原室外樓梯強調(diào)的有永久性頂蓋的面積計算要求；修訂了外保溫層的面積計算規(guī)定；增加了門廊的面積計算規(guī)定。
戶型設(shè)計精細(xì)化
接受中國房地產(chǎn)報記者采訪的當(dāng)天，陳國立正在參加新版《規(guī)范》使用討論會，討論如何使各地做到規(guī)則使用的一致性，“工程的用途、名稱都做到可分析、可判斷”。
新版《規(guī)范》的實施，如果是常見的“N+1”戶型，將增加套內(nèi)建筑面積和公攤面積，進(jìn)而影響容積率和工程造價。但陳國立認(rèn)為，現(xiàn)在可以從新版《規(guī)范》里找到出處和核算方式了，影響在于如何根據(jù)工程情況、建筑用途合理計算建筑面積、公攤面積。
7月前已報審規(guī)劃審批的項目，仍按舊版《規(guī)范》執(zhí)行，短期內(nèi)新版《規(guī)范》對住房供應(yīng)市場沒有影響。新版《規(guī)范》對不同城市的影響不盡一致。如廣州、上海等地2011年均出臺了地方的建筑面積計算方法。這些標(biāo)準(zhǔn)對開發(fā)商的面積“贈送”做法已做出了嚴(yán)格的限制。
市面上“贈”面積的戶型集中于中小戶型，為了提高得房率，一些開發(fā)商甚至把89平方米的商品房做出了“3+1”戶型。新版《規(guī)范》對過去“贈送”的面積空間給出細(xì)致的定義和計算規(guī)范，這為即將審批戶型和入市的新項目加大了精細(xì)化設(shè)計難度。
而開發(fā)企業(yè)對小戶型的設(shè)計“追求”源于2006年出臺的“70/90政策”，該政策要求2006年6月1日以后新審批、新開工的商品住房項目，必須建設(shè)70%以上套型建筑面積90平方米以下的住房。
90平方米的面積設(shè)定當(dāng)時是經(jīng)過初步計算的，沒想到會有各種形式的面積空間“贈送”。國家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心總建筑師曾雁認(rèn)為當(dāng)時的設(shè)定不夠嚴(yán)謹(jǐn)。只有一個戶型面積上限，多層、高層、超高層的公攤面積計算下來并不一樣，“攤到高層、超高層，有的戶型可能損失10~20平方米的面積”。
“一些開發(fā)商為了戶型本身的合理性，或者更好地銷售，讓設(shè)計師利用規(guī)則漏洞采取了很多‘偷’面積的手段。”曾雁告訴中國房地產(chǎn)報記者，新版《規(guī)范》有助于更好地把控產(chǎn)品設(shè)計，“以前允許打擦邊球，現(xiàn)在就不行了”。
