7月的最后一天，寧波有條件放開限購，成為繼杭州、溫州之后，浙江省第3個(gè)放松限購的城市。浙江省共有8個(gè)城市實(shí)施限購，如今，在上述3個(gè)城市表態(tài)將有條件放開限購?fù)?，衢州、金華、臺州三地的限購政策也在悄然松動(dòng)。
從全國范圍看，在涉及限購的46個(gè)城市中，目前已有27個(gè)城市限購松綁，占所有限購城市比例為60%。
但樓市是否就此回暖，目前仍難判斷。
7月31日，中國指數(shù)研究院[微博]發(fā)布報(bào)告稱，限購是應(yīng)對房地產(chǎn)市場整體低迷的一劑“強(qiáng)心劑”，能夠在短期內(nèi)刺激需求集中爆發(fā)，但由于信貸偏緊等原因影響，持續(xù)性需求動(dòng)力不足，難以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場的整體低迷態(tài)勢。
松綁限購各有條件
資料顯示，從7月31日起，購買寧波市各縣(市)以及鄞州、北侖、鎮(zhèn)海、高新區(qū)住房(含商品住房、二手住房)；購買海曙、江東、江北中心城區(qū)套型在90平方米及以上商品住房；購買海曙、江東、江北中心城區(qū)二手住房均不需要提供家庭住房情況查詢證明。
這種有條件的放松政策，成為當(dāng)前樓市限購逐漸松動(dòng)的一個(gè)“規(guī)定動(dòng)作”。
在寧波限購放松的前一天，杭州和溫州也相繼放松了限購條件，內(nèi)容和寧波一樣。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在調(diào)控思路“去行政化”及庫存偏大的市場背景下，杭州主城區(qū)140平方米及以上住房取消限購，以及蕭山區(qū)、余杭區(qū)取消限購等措施是定向?qū)捤桑瑢τ诖碳ず贾菔袌龀山涣侩A段性的回升，有一定積極意義。
事實(shí)上，今年5月份，有關(guān)寧波限購放松的傳聞已有征兆，由于政策層面一直沒有給予正面回應(yīng)，具體政策也沒有出臺。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，寧波市場在2014年5月銷售面積為30萬平方米，環(huán)比大幅上漲95%，較去年同期上漲4.96%，市場成交明顯提振，進(jìn)入6月，銷售面積環(huán)比回落21.57%至23萬平方米，可售面積持續(xù)上漲，達(dá)到655萬平方米，環(huán)比漲幅14.01%，供需矛盾并未得到緩解。
對此，中國指數(shù)研究院研究員杜炳國分析，5月初，盡管寧波限購放松的消息未得到官方確認(rèn)，但實(shí)際操作中已放松限購，購房門檻降低，促進(jìn)部分需求積極入市，刺激當(dāng)月市場迅速回暖。
值得注意的是，隨著眾多城市放開限購政策，各地限購政策的調(diào)整也呈現(xiàn)多樣化趨勢，根據(jù)各地不同情況，從區(qū)域、面積、購房者等方面分別進(jìn)行調(diào)整。
張宏偉認(rèn)為，截至目前，27個(gè)城市限購松動(dòng)基本上也是有條件放開，且主要集中在二三線城市，主要的目的是去庫存化，對房價(jià)的影響短期很難顯現(xiàn)。“至少目前看，單純的放開限購，對樓市而言，也只是會出現(xiàn)局部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，并不會出現(xiàn)大范圍回暖?！钡瑫r(shí)表示，如果下半年一線城市也出現(xiàn)松動(dòng)跡象，或?qū)⒁馕吨{(diào)控迎來革命性的變化。
樓市回暖需看信貸臉色
毫無疑問，限購放松最直觀的后果，就是庫存壓力減少。
以寧波市為例， 截止到7月底，市區(qū)可售商品住房48643套，660萬平方米，可售面積較年初增加31%，按照商品住房可售量與2013年月均成交量比較計(jì)算消化周期，市區(qū)商品住房平均消化周期超過20個(gè)月。
市場分析人士判斷，如果寧波持續(xù)放開限購條件，20個(gè)月的消化周期將至少縮短為15個(gè)月。
但能否就此得出：放松限購就能扭轉(zhuǎn)市場的結(jié)論？
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，盡管各地房地產(chǎn)市場持續(xù)分化，頻繁出現(xiàn)政策微調(diào)。但今年以來，熱點(diǎn)一二線城市并未放松監(jiān)管，力度反而有所加大，尤其住房貸款并未隨著限購“松綁”而相應(yīng)放松。
以已經(jīng)放開限購的杭州為例，杭州大多數(shù)商業(yè)銀行并沒有下調(diào)首套房貸利率，部分銀行首套房貸利率還出現(xiàn)較之前上浮5個(gè)百分點(diǎn)的現(xiàn)象。
在北上廣等一線城市，首套房已經(jīng)沒有利率優(yōu)惠，二套房依然保持首付七成，三套房不能貸款的“限貸”政策依然收緊。
“受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，目前放貸時(shí)間較之前平均增長了45天。三四線城市房貸審批較慢，其中河北省一些市還出現(xiàn)了沒有房貸額度的情況。”北京某股份制銀行信貸部門人士坦言，現(xiàn)在商業(yè)銀行在房貸額度控制上很嚴(yán)格，銀行在考慮成本收入比的同時(shí)，不會一味下浮房貸的利率。
全國33個(gè)城市的101家銀行分支機(jī)構(gòu)電話調(diào)研結(jié)果顯示，17個(gè)城市首套房貸利率都在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有一定比例上浮，且7個(gè)城市最低上浮在10%以上，鄭州甚至最低上浮20%，10個(gè)城市最低上浮5%，其余16個(gè)城市則最低實(shí)行基準(zhǔn)利率。
二手房方面，受訪所有城市的所有銀行都在執(zhí)行最低1.1倍基準(zhǔn)利率，而且有4家銀行繼續(xù)上浮10個(gè)百分點(diǎn)的利率，有24家銀行二套房貸利率執(zhí)行1.2倍基準(zhǔn)利率甚至更高的標(biāo)準(zhǔn)。其中，南京、貴陽、西安在實(shí)際操作過程中最高上浮范圍達(dá)30%。
《2014中國住房發(fā)展中期報(bào)告》顯示，5月份住宅竣工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，但受個(gè)人按揭貸款增速大幅下滑的影響，住宅銷售面積增速大幅下降，多數(shù)月份降幅超過40個(gè)百分點(diǎn)，與住宅竣工面積的變化形成明顯的反差。
盡管央行[微博]已多次“喊話”要求商業(yè)銀行保障剛需購房者的貸款需求，但全國商業(yè)銀行惜貸的現(xiàn)狀似乎并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變。由于惠及銀行的“定向降準(zhǔn)”明確支持“三農(nóng)”和小微企業(yè)，目前14家城市農(nóng)商行中，有近三成停貸或不涉房貸。
至于未來房貸政策會否繼續(xù)放松，中金報(bào)告表示，包括上海在內(nèi)的不少地區(qū)二季度已出現(xiàn)按揭利率松動(dòng)，未來還會加速放松。此外，有消息稱，為支持央行出臺的房地產(chǎn)市場剛需，四大行正在醞釀放松房貸政策的優(yōu)惠服務(wù)，但截止到目前，并未有官方消息證實(shí)上述說法。
