[摘要]新派公寓的前身是森德大廈。2013年底，賽富不動(dòng)產(chǎn)基金收購了這棟12層高的大廈。收購和裝修總計(jì)花費(fèi)不超過1.6億。項(xiàng)目被改造成為100套公寓，面積15平方米至140平方米不等。
7月29日下午，北京 新派公寓迎來了一批特殊的參觀團(tuán)隊(duì)。工作人員賈柏也不清楚，他們究竟來自華貿(mào)集團(tuán)的哪個(gè)部門。自從6月21日正式開業(yè)，各類參觀團(tuán)體接踵而至。他們好奇在CBD核心地段被改造成新公寓的舊樓究竟長什么樣。
賈柏的同事用PPT向同行們介紹新派公寓的理念。賈柏則帶著房客直奔11樓的樣板間。賈柏如數(shù)家珍地介紹公寓里的細(xì)節(jié)時(shí)，仿佛被洗過了腦。
這家公寓確與傳統(tǒng)的酒店、住宅均有所不同。白、深灰、綠、黑組成的外立面，是一種從比利時(shí)進(jìn)口的材料。有健身房、藝術(shù)畫廊、樓頂花園等免費(fèi)使用的公共空間。從廚房到衛(wèi)生間的裝修，都體現(xiàn)著它的特別。用蘋果手機(jī)的APP程序可以開門。大堂里提供飲料瓶回收機(jī)，每回收一個(gè)舊瓶子，可以充值公交IC卡。新派公寓里的WIFI信號，可以覆蓋樓內(nèi)每個(gè)角落。新派公寓創(chuàng)始人、賽富不動(dòng)產(chǎn)基金合伙人王戈宏，希望在白領(lǐng)群體中推行一種新的生活方式，30分鐘的生活半徑，用收入的30%作為房屋開銷。
一線城市迎來舊樓改造時(shí)代
新派公寓的前身是森德大廈。2013年底，賽富不動(dòng)產(chǎn)基金收購了這棟12層高的大廈。收購和裝修總計(jì)花費(fèi)不超過1.6億。項(xiàng)目被改造成為100套公寓，面積15平方米至140平方米不等。主力戶型為40平方米至60平方米，租金每月6000元至9000元。
據(jù)了解，賽富不動(dòng)產(chǎn)基金通過32個(gè)LP（有限合伙人）買入整個(gè)物業(yè)，最終使用分股的形式將權(quán)益返還給投資人，新派公寓在其中僅投入了1%份額，但根據(jù)協(xié)議，王戈宏擁有不少于20年的管理權(quán)。
據(jù)王戈宏介紹，具體操作方式分為兩個(gè)部分。首先，用賽富不動(dòng)產(chǎn)基金透過資本運(yùn)作收購或整租、改造目標(biāo)物業(yè)；然后，新派公寓管理公司被指派負(fù)責(zé)物業(yè)的出租經(jīng)營與管理。
在基金封閉期內(nèi)，投資人的年化綜合收益率可以達(dá)到10%以上，項(xiàng)目IRR(內(nèi)部收益率)可以超過25%。
三四年之后，如果市場不好沒有賣掉，新派公寓將按照4萬元/平方米的價(jià)格進(jìn)行回購?！耙坏┓砰_REITS，白領(lǐng)公寓上市，PE值就會(huì)高很多?！蓖醺旰暝缜霸诮邮苊襟w采訪時(shí)表示。
開業(yè)一月有余，新派公寓的出租率已經(jīng)超過50%。另據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，新派計(jì)劃未來3至5年，在國內(nèi)一線城市及主要省會(huì)城市打造50棟連鎖公寓。
“新派”的故事或許并不新鮮，但一個(gè)嶄新的時(shí)代已經(jīng)確鑿無疑地到來了。一線城市和二線主流城市有越來越多的舊樓需要改造。在高和投資董事長蘇鑫看來，在大型房企還在癡迷于龐大體量開發(fā)的廣闊市場空間時(shí)，專業(yè)投資人的機(jī)會(huì)在于細(xì)分市場，其中更重要的是細(xì)分市場的專業(yè)能力和與金融的混搭能力。
改造舊樓，提升資產(chǎn)價(jià)值，并對其進(jìn)行資本化運(yùn)作，這是高和投資擅長的方式。比如，上海的靜安高和大廈。該樓原名中華企業(yè)(600675,股吧)大廈，2012年10月被高和資本以7.9億元的價(jià)格收購。高和資本后通過外立面、室內(nèi)公共區(qū)域、樓宇硬件等方面的提升和改造，尤其是資產(chǎn)管理能力的提升，靜安高和大廈的租金從4.0元/平方米/天，躍升至7.0元/平方米/天-7.5元/平方米/天，被譽(yù)為上海寫字樓市場租金增長最快的項(xiàng)目。
高和投資正在北京操盤的一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，被包裝為首座藝術(shù)寫字樓?！皹怯罡脑斓年P(guān)鍵就是將舊樓激活，賦予更多的內(nèi)容，創(chuàng)造更大的價(jià)值。公共藝術(shù)特有的精神性特質(zhì)賦予建筑更豐富的內(nèi)涵，有助于提升環(huán)境品質(zhì)，從而有效傳達(dá)出"高端物業(yè)"的感受和體驗(yàn)。”蘇鑫表示。
在香港，萬科也進(jìn)行了類似的嘗試。今年4月，萬科以約8.6億港元買下香港一棟1963年落成的舊樓，共有8層51套住宅及7個(gè)沿街商鋪。
“京滬深穗等一線城市樓市已步入存量房時(shí)代，未來以"舊樓改造，存量提升"的"樓宇經(jīng)濟(jì)"模式將會(huì)得到越來越多的實(shí)踐。在存量時(shí)代到來的背景下，應(yīng)用專業(yè)的資產(chǎn)管理理念和先進(jìn)的金融工具改造存量商業(yè)地產(chǎn)，提升其價(jià)值，是非常重要的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式?！?月11日，在首屆“樓宇經(jīng)濟(jì)”發(fā)展論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹這樣表示。
