[摘要]如果你看中一套200萬元的一室一廳，手頭正好也有200萬元，你是全款買房？還是首付三成，七成貸款，并且盡可能貸最長年限？
如果你看中一套200萬元的一室一廳，手頭正好也有200萬元，你是全款買房？還是首付三成，七成貸款，并且盡可能貸最長年限？
最近房價(jià)有松動(dòng)跡象，一些剛需便蠢蠢欲動(dòng)入市。買房動(dòng)輒上百萬元，怎樣付錢性價(jià)比高？怎樣借房貸利息付得少？個(gè)中充滿理財(cái)經(jīng)。
房貸，期限越長越好
小徐即將25歲，父母打算給他買套房作禮物。幾經(jīng)尋覓，最近看中一套一室一廳的次新房，總價(jià)200萬元。但父母的付款方式卻讓小徐看不懂。
其實(shí)，小徐父母完全可以全款買房。但他做會(huì)計(jì)師的母親卻只肯出三成首付60萬元，其余140萬元讓小徐貸款，卻又聲明：我們幫你還貸。
140萬元貸款中，公積金貸30萬元，貸款利率4.5%，貸款期15年。商業(yè)貸款110萬元，基準(zhǔn)利率6.55%，貸款期30年。小徐利用網(wǎng)上貸款計(jì)算器算了一筆賬，嚇了一跳，總共還款258萬余元，其中利息達(dá)118萬元。小徐不解：這樣貸款有啥合算？
小徐媽媽卻算出另一筆連環(huán)賬：首先是“雞生蛋”。首付60萬元后，再拿出140萬元做“母雞生蛋”，和家里其余的400萬元一起購買信托產(chǎn)品，年收益率在10%，140萬元一年收益14萬元，正好夠付貸款本息。8年左右，140萬元的“母雞下的蛋”支付了當(dāng)年的房貸本息后，還有結(jié)余，結(jié)余部分加入140萬元本金繼續(xù)購買信托產(chǎn)品，獲取復(fù)利。30年后，不僅房貸全部還清，140萬元的“母雞”還長肥到400萬元以上。
“盡管經(jīng)過30年通貨膨脹，這400多萬元可能只有現(xiàn)在的數(shù)十萬元，但聊勝于無，如果全款買房的話，是不會(huì)有這400多萬元的?！?
第二筆賬是“蛋生雞”——房租收益。這套一房一廳離小徐單位較遠(yuǎn)，將來做婚房也小了點(diǎn)，小徐媽媽打算把家里另外一套二室二廳的房子給小徐結(jié)婚用。一房一廳就是用于收租，目前每月租金至少4500元。拿出2000元讓小徐和大學(xué)好友在單位附近合租一套二室一廳，還可結(jié)余2500元，一年總計(jì)3萬元。這筆錢可去投資P2P，目前年收益9%還是容易達(dá)到的；或和家庭資金一起購買信托。30年后，本利也可達(dá)300多萬元。
第三筆賬是讓“小雞變大雞”——將公積金套現(xiàn)。小徐單位效益較好，公積金加補(bǔ)充公積金每月有4400多元，一年就是4.8萬余元。公積金當(dāng)年繳額按活期利率計(jì)息，上一年繳額按3月期定存利率2.85%計(jì)息。如果不買房，這筆錢估計(jì)得等數(shù)十年退休后才能提出，投資效益實(shí)質(zhì)是貶值的。買房，則讓公積金得以用活。公積金還貸后，小徐媽媽會(huì)在140萬元投資的信托收益中，扣除公積金還貸額，每年4.8萬余元與其余信托本金一起投資，收益單列。這樣計(jì)算下來，30年后，小徐套現(xiàn)的公積金本利也能超過300萬元。
以上三項(xiàng)合計(jì)，按照小徐媽媽目前投資收益率計(jì)，總額可達(dá)千萬元。小徐媽媽如意算盤打得呱呱叫，但30年漫長的歲月里，萬一投資收益沒有理想的那么高怎么辦？“只要投資收益超過房貸利率，就是賺的。哪天投資收益低于房貸利率了，再提前還貸也不遲?！毙⌒鞁寢屵@么說。
首付，有錢盡量多付
自己創(chuàng)業(yè)的小林夫婦去年看中一套三室兩廳新房，總價(jià)370萬元。由于是首套房，按政策首付款是三成111萬元，但小林夫婦傾盡120萬元積蓄，雙方父母又拿出150萬元養(yǎng)老金做首付，貸款100萬元，其中公積金貸款40萬元，商業(yè)貸款60萬元，利率打八五折，等額本金還貸20年。
小林父母請理財(cái)師算一筆賬，20年總共還款151萬余元，利息占50%以上。這個(gè)數(shù)字讓小林父母寢食不安，一再關(guān)照小林夫婦有錢就一定要提前還款，早日無債一身輕。
像小林夫婦這樣借貸的家庭很多，明明首付只要三成，卻盡量多付。總認(rèn)為借款多是不合算的，錢都讓銀行賺去了。而像小徐母親這樣用足貸款政策的人實(shí)際并不多，很多人是被那龐大的利息給嚇住了。
理財(cái)師認(rèn)為，如今投資渠道不斷拓寬，獲取比房貸利率高的投資收益并不困難。小林的公積金利率只有4.5%，商貸利率八五折5.56%，市場上隨便挑個(gè)理財(cái)產(chǎn)品，收益率就可以高過房貸利率。如果善用優(yōu)惠利率，小林只需支付111萬元，并把貸款期限盡可能延長。把雙方父母支援的150萬元購買固定利率類信托產(chǎn)品，信托產(chǎn)品剛性兌付的不成文行規(guī)至今延續(xù)，因此安全性還比較高，且收益率遠(yuǎn)高于一般理財(cái)產(chǎn)品，普遍可達(dá)到9%以上，150萬元年收益率可達(dá)13.5萬元。初期可能不夠付150萬元房貸的本息，但數(shù)年后，就可以持平并有結(jié)余。
理財(cái)師還認(rèn)為，普通百姓要能借到銀行的大筆錢，利率還給打折，也就是房貸了，因此要善用這個(gè)機(jī)會(huì)。套用任志強(qiáng)的話，從長期看，貨幣總是貶值的，現(xiàn)在每月還1萬多元，可能是巨款，但20年、30年后，每月還1萬多元可能認(rèn)為是小菜一碟。因此，從這種意義上說，貸款期限越長，其實(shí)越合算。
還貸，按方式和時(shí)機(jī)算
為了減輕將來的支出壓力，很多房貸者選擇提前還貸。其實(shí)，有些情況的提前還貸并不劃算。理財(cái)師說，在商業(yè)房貸中有等額本金還款和等額本息還款兩種方式，像等額本金還款期已過1/3和等額本息還款已到中期的購房者，不必提前還款。因?yàn)榈阮~本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過1/3時(shí)，借款人已還了將近一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。
有理財(cái)師還建議，要是未來有較大支出的市民最好不要選擇提前還貸。比如近期有生小孩、買車等計(jì)劃的市民，提前還貸會(huì)大量擠占資金。此外，一些市民購買房屋簽訂商業(yè)貸款合同時(shí)享受的是七折利率優(yōu)惠，或者采用的是公積金貸款，這些利率都比較低，目前都是低于同期五年期定期存款利率?！斑@些貸款人要特別珍惜廉價(jià)的貸款?！崩碡?cái)師提醒道。
利息，節(jié)省也有招數(shù)
數(shù)十上百萬元的房貸，利息真是不少，你用本金投資收益付房貸，是一種本事；如果你能算得過銀行，少付利息，也是本事。
理財(cái)師建議，如果公積金利率低于房貸利率，房貸者在制訂貸款方案時(shí)，應(yīng)首先用足公積金貸款的額度，然后再選擇商業(yè)貸款。
同樣100萬元房款，同樣還20年，有人要支付79萬元利息，有人則支付65萬元利息。相差這么多，則在于還款方式不同，前者采用等額本息還貸，后者采用等額本金還貸。等額本息每月歸還的本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變，還貸壓力均衡。等額本金還款方式每月歸還的本金相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)呈先高后低，逐月遞減。對(duì)收入較高、預(yù)計(jì)將來收入大幅增長或準(zhǔn)備提前還款的房貸者，應(yīng)選擇等額本金的還款方式。
對(duì)于收入較為穩(wěn)定、均衡的房貸者可選擇增加還款頻率的貸款，如有銀行推出的 “雙周供”產(chǎn)品，房貸者可將還款方式從原來每月還款一次改為每兩周還款一次，每次還款額為原月供的一半，卻可以大大減少購房者的利息負(fù)擔(dān)。 “雙周供”房貸品種適合每月有固定收入，還有其他收入來源的人。
