“商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心是要尋找到被市場(chǎng)和資本市場(chǎng)認(rèn)可的盈利模式?！苯?，商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)商RET睿意德高級(jí)董事王玉珂表示，目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)商業(yè)模式都還處于探索階段。
住宅市場(chǎng)頻頻遭遇政策調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)一直被視為避風(fēng)港。轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)也成為近幾年來行業(yè)中最熱門的話題。作為地產(chǎn)名企，萬科無疑是最具有危機(jī)感的企業(yè)之一。
2013年以來，北京萬科在萬科商用的新業(yè)務(wù)層面不斷探索，從“蓋有人住的好房子”轉(zhuǎn)型到“蓋有人用的好房子”，業(yè)務(wù)也已拓展至購物中心、社區(qū)商業(yè)、寫字樓、酒店、養(yǎng)老服務(wù)等城市綜合配套服務(wù)領(lǐng)域。
今年以來，萬科則先后聯(lián)手百度、雅詩閣、途家網(wǎng)，對(duì)商用物業(yè)進(jìn)行新的嘗試。此外，萬科位于北戴河的某項(xiàng)目也將首次嘗試互聯(lián)網(wǎng)思維模式，通過途家網(wǎng)為項(xiàng)目業(yè)主提供后期的增值服務(wù)。
借助互聯(lián)網(wǎng)是目前被眾多房企廣泛運(yùn)用的新利器，以萬達(dá)為例，正是利用“大數(shù)據(jù)”的電子商務(wù)模式對(duì)其線下資源進(jìn)行整合，利用這些項(xiàng)目資源，建立會(huì)員體系，通過現(xiàn)代移動(dòng)終端的先進(jìn)技術(shù)，掌握每一個(gè)項(xiàng)目中，大量會(huì)員消費(fèi)的次數(shù)、額度、喜好等，然后根據(jù)大數(shù)據(jù)做出分析，有針對(duì)性地進(jìn)行下一階段的招商并調(diào)整商家布局。
與此同時(shí)，如何避免同質(zhì)化、實(shí)現(xiàn)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力無疑是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大潮中突圍的關(guān)鍵。
有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年全球新建購物中心面積排名前10的城市有9個(gè)在中國(guó)，全球在建購物中心面積超過一半也來自中國(guó)。
筆者近日實(shí)地走訪北京多個(gè)商圈后發(fā)現(xiàn)，不同于核心商圈的業(yè)態(tài)布局，社區(qū)商業(yè)更注重貼近生活所需，針對(duì)某一類人群消費(fèi)習(xí)慣設(shè)定的業(yè)態(tài)比例不斷放大，帶來的客流量不降反升。以位于海淀區(qū)清河板塊的五彩城項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目充分放大了兒童業(yè)態(tài)的配比，據(jù)了解，該項(xiàng)目的snoopy樂園開業(yè)當(dāng)天就吸引了7萬人的客流量。
“每一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都會(huì)有2 3年的培育期，市場(chǎng)供應(yīng)不斷加大也考驗(yàn)產(chǎn)品差異化。”王玉珂說，產(chǎn)品差異化基于對(duì)需求的研究，“通過對(duì)周邊客群的需求分析、消費(fèi)方式變化的分析等，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)找到目標(biāo)客群和產(chǎn)品的契合點(diǎn)?！?
蘭德咨詢此前發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地上市房企中持有商業(yè)地產(chǎn)的，持有型物業(yè)租金收入一般占年度營(yíng)業(yè)總收入的3% 5%，高的達(dá)到7%；相對(duì)于持有性物業(yè)資產(chǎn)，租金收入僅占1.5%左右，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)則大都為負(fù)。
筆者粗略統(tǒng)計(jì)了太古、新鴻基去年的租金收益，分別為96.73億港元和90.78億港元，其中太古地產(chǎn)租金收益占整體收入的比例高達(dá)74.8%。
“類似新鴻基、太古等港資地產(chǎn)商，其融資渠道的多元化使其可以擁有低成本融資，能夠接受長(zhǎng)時(shí)間的持有運(yùn)營(yíng)，而國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)收益占企業(yè)整體收入超過5%的少之又少?！蓖跤耒嬲f。
在王玉珂看來，如何尋找到真正的盈利點(diǎn)是目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)面臨的首要問題。“所有做得較好的商業(yè)地產(chǎn)基本都是租售相結(jié)合的模式，可售的產(chǎn)品很多，包括住宅開發(fā)、商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店等，但最核心的是租售比例的把控。”
