任志強：
他們給我出了一個命題作文，讓我講講市場化。從十八屆三中全會文件可以看出來，市場化是這次改革的根本，但是改革能進行到什么程度可能還是有爭議，那么市場化基礎條件是私有的財權制，如果都是公有只能分配，公有和公有雖然能交換，但是無法和個人交換。所以只有當財權私有的時候才能在市場自由交換。公有制上也是有私有制，我們曾經叫股份公司是共同所有，承認是公有制的一種形式，前提是把公有制建立在財權私有的基礎上，每個人私有財權放在一起就變成公有制了。比如股份公司，不是某一個人私有，而是大家共同所有。這個差別就在于如果把公有制與私有制之上市場就無法進行交易，如果通過私有作為基點逐漸形成共有和私有交叉的交易行為還可能變成一個市場化。三中全會文件特別強調混合所有制，我個人就是承認公有制失敗了，如果公有制沒失敗就用不著混合，那就等于我們就是要倒退，不可能吧。改革一定是往前走，所以混合所有制意思就是在原有公有制基礎上前進一步就變成了這個，再前進一步就變成私有制。只是在完全私有和公有之間還沒有過渡到更加清晰的所有制基礎。
我們歷史上是計劃經濟的傳統(tǒng)，相對于計劃經濟來說只能是公有，如果對私有財權是沒有辦法計劃。所以當公有制的時候我們就可以說你必須做和必須那樣，一個工廠生產的東西必須生產這樣的東西，而不能生產那樣的東西。同時可以告訴你生產這樣東西只能按這個價格生產，而不能按那個價格生產。我們就像在看我們現在市場上有一些限價房等等，它是用變相計劃的方式生產一種特定的產品，于是特定產品就失去了自由交換的基本條件。但是可以看到的情況是前30年雖然我們憲法說的應該是私有財權制，但實際做的是公有過程，所以我們有公私合營，有人民公社，有大躍進等等。但是前30年可以看到結果是失敗的結果，如果成功了我們就用不著進行改革了。那么我們也可以看到前30年計劃經濟導致的失敗，吃不飽要糧票，穿不暖要發(fā)布票，前30年證明了那時候強大的公有制是失敗的一種經濟。所以改革實際上進行的就是把公有制基礎的計劃經濟轉換為私有制為基礎的市場經濟。所以我們黨文件中經理的過程就是從商品經濟變成市場經濟，從逐步開始的計劃轉化為雙軌制然后完全轉換為完全市場化。首先提出就是打破公有制為主，打破體制是重要條件，比如打破大鍋飯，我們土地制度從土地承包開始，我們企業(yè)家產生是從承包企業(yè)開始。那么也就說把公有在所有制產權制度變的情況把經營權私有化了。鄭主任講到的財權制度還沒有明確做到私有制，但是不管是農村土地，宅基地都是在三中全會文件提出可以把經營權、承包權進行私有化，可以抵押、轉讓、流通等等。這個恰恰可以看到我們改革初期就是要解決產權制度問題。
我們在經濟制度上也提出了從民營經濟是補充一直到民營經濟和國有經濟同等地位，如果再往前看民營經濟沒有這么高的地位。改革初期我們說的個體戶、私有制，這部分因為《資本論》上寫的只能雇7個人，傻子瓜子一下雇了100多人，公安局就要抓他，小平同志說先看看，實際結果就是這種經濟制度對市場經濟來說是必要的，而公有制最后造成結果只能讓市場經濟無法持續(xù)下去。在民營經濟來看，今天我們也提出了民營經濟和公有制仍然是一種同等地位，但憲法不是。憲法上還沒有完全做到把兩種不同的經濟作為同一種看待，而是公有產權神圣不可侵犯，私有的是合法取得的受法律保護。
但是打破公有前提條件是每一次改革必然面臨的一個重大問題，為什么？就是因為如果沒有私有制度市場經濟就難以持續(xù)下去，或者市場經濟就沒有辦法運行下去。從中國建國以來我們第一部憲法54憲法，明確制度是私有制，包括我們土地也是私有制。比如說鄭主任談到關于土地的流轉、交換、產權制度問題，最早憲法就是私有制，新民主主義革命特別強調土地是私有產權制度為基礎。但是隨著人民民主專政就開始發(fā)生變化，到了共產階級專政就只能公有，人民民主專政就是公有和私有并存，階級專政就全公有化了。文化大革命以后進行了制度改革，出現了矛盾某一部分要求私有化的，另外一部分提出必須堅持公有制，比如說1979年我們首先出現了三資法，特別強調對土地的租用，但那時候的憲法土地雖然是私有制土地，可是土地是不能隨便轉讓和租賃的。于是在改革中兩派意見就形成矛盾，這邊堅決強調土地可以私有但是不能租給轉讓給外面，另一派如果不轉讓發(fā)展經濟我們改革就無法進行。綜合下來就是把土地先公有，但土地使用權其它權利私有，82憲法把土地變成公有。城市土地變成國有，農村土地變成集體所有，這就是現在的尷尬局面，現在相互矛盾的權利在過去也出現了，比如關于戶籍制度和遷移權利問題。最早憲法所有人都有自己遷移的權利，可以查查54憲法，基于46年國共合作的共同綱領，所以人民有自由遷移權。但58年以后實行人民公社，58年開始出現戶籍制度，那時候出去得有路條。恰恰因為這種產權制度導致我們在產權制度上實行了人權制度。
私有制度上財產權利是依附于人權，這個東西歸誰首先是人，人有權利財產是隨著人走的。但是公有制沒有人權，人權是依附于財產權。我們可以看計劃經濟時代，如果不在體制內就沒人給你發(fā)工資、分房子，甚至于沒人給你劃定糧票。但是所有財產權利依附的是人得隨著財產權利走，而不是財產權利隨著人走，你想隨便調動單位沒門兒，調動單位房子都得退。所以人反而所有行動迫使他不得不依附于財產權利。如果失去了財產權利就沒法移動。今年同樣，當一個離開農村你將把戶籍變成就把財產權利轉讓了，就是農村集體土地承包地、宅基地退了。所以農民就變成有雙重身份。
我們鄭主任講到了關于城鎮(zhèn)化爭論問題，市場化、城鎮(zhèn)化之間是什么樣關系？我個人覺得城鎮(zhèn)化是因為市場化才有，如果沒有市場化就沒有城鎮(zhèn)化。去過羅馬人都知道，羅馬古跡最大的是市場，先有市場才有羅馬城市， 如果沒有市場做基礎羅馬這個城市就建立不起來。所以在國外大部分都是由于這樣產生。你們可以查查中國制度，中國一個叫鎮(zhèn)一個叫集，集就是市場，進行交易的地方，鎮(zhèn)就是官府，管理人的地方。而最后這兩個就集合了，因為沒有市場做支撐鎮(zhèn)是活不下去的，沒有鎮(zhèn)作為保障集市會首先外來的干擾和侵略，所以合二為一變成集鎮(zhèn)，到今天為止仍然有這樣的參與。為什么說中國城鎮(zhèn)化來自于市場，如果沒有市場化和產權制度改革我們承包制就解決不了農民從土地解放出來。同樣如果沒有私有經濟的發(fā)展也解決不了私有經濟成長過程中吸納了大量的勞動就業(yè)的問題，我們可以看看在改革開放之前，知識青年沒辦法在城市就業(yè)所以上山下鄉(xiāng)，就是要回到農村去，因為城里養(yǎng)不起。只有當市場經濟創(chuàng)造了就業(yè)條件，人們有了勞動收入時候，才有可能在這個地區(qū)聚集而形成城鎮(zhèn)化。因此也大量私有經濟增加了勞動收入，這些人才能活得下來。所以每當我們聽到國務院提出要用政府的力量去進行城鎮(zhèn)化，把城鎮(zhèn)化作為未來幾十年發(fā)展的主要動力的時候，我們就認為它是制造鬼城。比如曹妃甸，都是靠行政力量，自然資源的擁擠，政府的調配而形成的城鎮(zhèn)化，這些城鎮(zhèn)化就是我們今天說的鬼城。凡是靠政府力量實現的除了有保衛(wèi)任務的邊鎮(zhèn)以外，其它都是鬼城。而只有靠市場經濟形成的在未來發(fā)展才有活力。1930年美國大蕭條的時候就出現過兩個城市的差別，一個是紐約，一個是底特律。紐約和底特律當時都是以工業(yè)化為主的城市，一個是汽車，一個是紡織行業(yè)，但經濟危機之后出現了轉型，轉型就讓紐約變成了金融第三產業(yè)為主的城市，而另外一個城市就在蓋高樓、博物館，但是最終它們失敗了。
中國城鎮(zhèn)化可以看到三個不同發(fā)展階段，在改革開放之前我們只有17.9%城鎮(zhèn)化，但是到30%用了15年的時間，95年29.9%，這個階段恰恰是市場化和私有化的過程。涉及到房地產就是城鎮(zhèn)化，我們大概分為四個階段，第一個農村人口進入城市，這個階段前面圖中已經看到了，第二個發(fā)展階段小城市進入大城市， 到今天為止我們仍然處于這樣的階段。所以我們所有政策出臺都是限制人口向超大城市進行，對大城市和中小城市進行過濾，希望所有人留在小城鎮(zhèn)， 而不是進入到大中城市。這是我們三中全會文件提出的。城鎮(zhèn)化規(guī)律第三個階段是由城區(qū)進入郊區(qū)，人們本來在城市化發(fā)展過程會自動向外轉移。第四個階段是形成城市群，我們現在提出城鎮(zhèn)化也是希望形成城鎮(zhèn)群，三大都市群，達到20000億美元以上的產值。但為什么中國形不成？原因就是土地不私有制，當土地私有制的時候轉移的時候會把公共產品帶出。比如說硅谷這個地方過去是荒地，但因為有了風投、 微軟，就會把最好的醫(yī)院、教育帶去。但中國不行，一個富人跑到一個地方買了一個房子，但是你想建醫(yī)療、教育做不到，所以土地所有制限制了第三四階段發(fā)展的過程。
土地這些條件導致前面所說的不可能自由交換，也變成了影響市場供求關系，同時影響市場供應價格。那么我們現在看到的限購等等這些，是對產權的一種侵犯，都應該是非市場化的。取消限購救市的同時這個本身就是破壞市場，如果取消限制性措施才叫市場化。
從過去來說我們形成了一個巨大的收入分配差別，很多人認為收入分配是因為發(fā)了工資收入分配問題，除了，發(fā)工資對實際收入分配影響并不大。我們1%最富人擁有35萬億左右，而全部居民儲蓄只有40萬億。原因是因為他們資產轉換，公有資產向私有資產轉換，比如福利分房，向市場轉換是很低價格購買， 最后變成很高價格賣出，獲得了巨大的投資收益。另外就是最富有的20%人群敢于投資，他們把錢變成資產，投資在主房或其它資產，而這些資產增值形成了巨大的財富收益，而這個財富收益形成的結果就是有錢。最近流行的一本書21世紀基本論，提到了貧富差別是當今社會主要矛盾，大部分不是來自于收入差別，而是投資和資產形成的差別。
最后形成市場化對房地產的影響是如果沒有過去幾十年政府的壟斷，今年地產商都不會發(fā)這么多財，你們應該感謝非市場化，如果完全市場化就變成完全自由競爭。首先是資源自由競爭，你說你在舉牌競爭，這是局部競爭，政府除了給你的這部分土地以外，拿剩下的土地競爭才能升值，產品才能升值，如果不斷推出，迅速推出大量土地，最先舉牌獲得的土地可能就不值錢。所以之所以現在地產商敢于舉高價是因為他認為政府再繼續(xù)壟斷，因為每年政府只是按制定的指標供應這么多土地，而不愿意多供應土地，無法解決市場的供求關系。另外一些城市大量供應土地而導致了供給過剩，房產資源下跌，地方政府為了土地財產還再繼續(xù)供應，就出現了土地流拍。這些不是由市場決定價格，真正市場化我們改革的目標就是希望通過完全市場的手段來調整我們經濟結構的不合理。
現在說經濟結構不合理其中一個重要原因是因為我們有行政壟斷，當改變了行政壟斷關系以后我想未來的中國只能是更加市場化，我們的社會也會更應該市場化而求得平衡。謝謝。
艾誠：
謝謝任總。聽完您剛才的演講我確實明白了一句話，有人說在中國只有開發(fā)商才對中國的樓市和房價了然于心，但是今天的年會上，最近大商萬科毛大慶對中國地產感到絲絲寒意，潘石屹也說對未來房價不太看好。您看好嗎？
任志強：
剛才鄭主任已經說的很清楚，怎么還問同樣的問題。鄭主任說房子還會繼續(xù)漲價，08年美國房地產出現危機，現在房價又漲了百分之十幾，歷史上這么多說明不需要討論了。
艾誠：
所以你的答案就是看好中國的房價。
任志強：
我不是看好房價，是貨幣永遠是貶值的。如果貨幣永遠貶值什么東西不漲價，麥當勞都漲價。你不要理解錯了。
艾誠：
關于房價大部分老百姓還是要繼續(xù)糾結，房價什么時候會回歸一個合理價位，使得大部分百姓不用一直成為房奴。
任志強：
你問的就是違法憲法的問題。大部分老百姓工資收入不一樣，遇到的不是同一個問題，富人覺得房子很便宜，窮的人覺得房子很貴，中等收入以上的人才能討論，怎么叫大部分人，政府責任跑哪去了，最窮的人不需要討論房價，政府管了，要廉租房、經適房干嘛。貧富差別恰恰來自于你對資產的投資，過去投資了房產今天都是富人，過去沒投資房產的人，舍不得買的人活該，該你窮。
艾誠：
謝謝任總。
