限購被打破，樓市報復(fù)性反彈幾無可能

    6月26日上午9時，呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處正式發(fā)表“更正聲明”，將數(shù)日前先發(fā)后收的“一日游”放開限購?fù)ㄖ牡谄唔椀诙欣ㄌ杻?nèi)“含二套住房”改為“含二手住房”。至此，呼和浩特正式放開限購，成全國首個正式發(fā)文確定放開限購的城市。
    自去年底樓市進入寒冬以來，已有至少16個地區(qū)采取變相放松限購等方式“救市”，但正式發(fā)文并正面松綁限購的，呼和浩特絕對是第一城。呼市這一文件的出臺，也標(biāo)志著自2010年以來，“一刀切”限購令被正式打破。
    事實上，呼市本次為限購松綁也遭遇了以往常見的朝令夕改“一日游”，只是這次叫停的不再是中央，恰恰是呼市自己。6月20日，呼和浩特市印發(fā)的《關(guān)于切實做好住房保障工作促進全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》中指出，取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房(含二套住房)在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。消息一出，輿論嘩然，而這一文件卻在當(dāng)日下午被緊急撤回，官方回應(yīng)為，有兩個字打印錯誤需重新發(fā)布。最后修正的“二手住房”和“二套住房”其實只有一字之差，而呼市出臺修正稿卻用了整整6天。顯然，這6天并不是花在改錯字上，而是用來觀察輿論風(fēng)向上，如果被叫?；蚴禽浾摲磸?，也許這份修正聲明將永遠不會出臺。
    輿論沒有出現(xiàn)大面積反彈的原因很簡單，在呼市現(xiàn)在的樓市狀況下，幾乎不可能出現(xiàn)以前的一放松限購房價就報復(fù)性反彈的情景。一來，呼市將“二套住房”改為“二手住房”，實際上模糊了二套房是否仍依照六成首付的規(guī)定，若此規(guī)定不變，限購放松與否幾乎沒有差異，況且，三、四線城市限購政策本已形式化，放開變化不大。二來，即使限購徹底松綁，呼市嚴重的供給過剩亦不可能導(dǎo)致房價報復(fù)性反彈：當(dāng)?shù)貥鞘械膸齑娣e壓年初時已達1760萬平方，居全國首位；而一季度其住宅成交量僅為1944套，供銷比僅0 .37；在全國35個大中城市住房消化周期中呼市需37個月方能消化完畢，依然是全國第一。
呼市之后，也許會陸續(xù)有其他城市加入限購松綁的隊伍中，以三、四線城市尤其是“鬼城”動力最足。這些在樓市大漲的浪潮中沖昏了頭不顧供需比盲目造城的裸泳者，在現(xiàn)在退潮之時更加明顯?？硕鹧芯恐行陌l(fā)布的《2013年中國城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險排行榜》顯示，三、四線城市供過于求極為嚴重，最高的甘肅武威供求比竟超過了8。不過，這些動力最足的城市即使為限購松綁，在看空預(yù)期已經(jīng)形成的當(dāng)下，當(dāng)?shù)氐臉鞘型顿Y價值顯然已接近于零，而供給又大大多于消費需求，刺激樓市的效果也是很差的。
    當(dāng)然，“一刀切”限購被打破并不意味著限購全面松綁的到來。無論是依照年初中央分類調(diào)控的精神，或是對于央行的“窗口指導(dǎo)”，或是其后的住建部不發(fā)文隨地方政府調(diào)整限購政策傳言，其核心都在于區(qū)分而非松綁。雖然對于一線城市房價是真跌或假摔尚有爭議，但一線城市供求比僅為0 .64，而有調(diào)查顯示若一線城市降價兩成有八成人將有意向購房。這些數(shù)據(jù)未必十分精確，但一線城市與三、四線城市的情況顯然完全不同。一線城市短期內(nèi)難有希望取消限購，但樓市重心會從投資需求向改善型消費需求轉(zhuǎn)變。
    當(dāng)前已無需糾結(jié)于限購是否被打破，著眼于如何讓樓市“軟著陸”更為迫切。因在分類調(diào)控的思路下，一線城市亦不可能在短期內(nèi)放開限購；而最迫切松綁限購的本為限購形式化且供給嚴重過剩的城市，幾乎不可能導(dǎo)致樓市報復(fù)性反彈。