[摘要]在過(guò)去三年，剛性住房需求中未被滿(mǎn)足的部分在逐漸降低。低收入家庭的需求比例最多，這容易理解，因?yàn)樗€沒(méi)買(mǎi)房。
尹志超，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師、中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心副主任、金融系主任。2012年入選中組部首屆“青年拔尖人才支持計(jì)劃”。
城鎮(zhèn)家庭住房空置率尚無(wú)官方數(shù)據(jù)
最近我們?cè)诒本┌l(fā)布了依據(jù)我們2013年最新調(diào)查數(shù)據(jù)計(jì)算的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些最新信息，我們基于這個(gè)數(shù)據(jù)在北京發(fā)布了一個(gè)城鎮(zhèn)住房空置率與住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的匯報(bào)。2013年我們?cè)谌珖?guó)29個(gè)省、市、自治區(qū)，262個(gè)縣，1048個(gè)小區(qū)進(jìn)行入戶(hù)調(diào)查，總共獲得28000多戶(hù)數(shù)據(jù)，個(gè)人信息接近十萬(wàn)個(gè)，這是除了統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)以外，學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)或者其他機(jī)構(gòu)中做的樣本量最大的調(diào)查。根據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)我們有一系列的研究報(bào)告。
過(guò)去三年，剛性住房需求中未被滿(mǎn)足的部分在逐漸降低。低收入家庭的需求比例最多，這容易理解，因?yàn)樗€沒(méi)買(mǎi)房。13.1%的城鎮(zhèn)家庭具有改善性住房需求。剛性住房需求家庭的購(gòu)房能力不足，不到一半的家庭具有支付的能力。我們家庭真正可實(shí)現(xiàn)的需求按最寬的口徑只有39%，如果按照稍稍小一點(diǎn)口徑只有18%的家庭具有支付的能力，所以我們對(duì)剛性需求和改善性需求來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的話，我們要有足夠清醒的認(rèn)識(shí)，這部分家庭很難成為我們推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的因素。
接下來(lái)我們關(guān)心家庭的另外一個(gè)重要問(wèn)題，城鎮(zhèn)家庭住房的空置率。這個(gè)數(shù)據(jù)直到現(xiàn)在為止我們沒(méi)有一個(gè)官方數(shù)據(jù)，其實(shí)我們也強(qiáng)烈呼吁相關(guān)部門(mén)能夠公布這樣的數(shù)據(jù)，我們中國(guó)家庭金融調(diào)查中心用我們的方法，用我們的數(shù)據(jù)來(lái)做了一個(gè)重要的發(fā)布，這個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)于老百姓形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)正確合理的預(yù)期非常重要。
空置率2013年上升到22 .4%
對(duì)于空置房按照數(shù)據(jù)的定義，基本含義就是一套房子具有居住的條件，但是沒(méi)有人住進(jìn)去，空著的我們就叫空置房。有兩種情況，第一種是一個(gè)家庭可能只有一套房子，但是他外出務(wù)工了，這套房子空著了，或者他到另一個(gè)城市工作去了，是空著的。第二種類(lèi)型是一個(gè)家庭擁有多套住房，而他自己只住了一套，另外的房子沒(méi)有出租也沒(méi)有人居住。
根據(jù)定義，我們計(jì)算的中國(guó)家庭住房空置率當(dāng)然主要是城鎮(zhèn)家庭。2011年是20 .6%，2013年上升到22.4%，我們具體看兩種情況，第一種是人房分離所導(dǎo)致的空置，2011年是4 .8%，2013年5.1%，這些數(shù)據(jù)你可以看得到數(shù)量級(jí)是接近的，說(shuō)明兩輪調(diào)查的結(jié)果非常接近，所以我們講數(shù)據(jù)的代表性是有的，因?yàn)槲覀兊诙喌臉颖臼菙U(kuò)大3 .5倍，這個(gè)結(jié)果基本的趨勢(shì)還是一致的，所以我們說(shuō)結(jié)果是非常穩(wěn)健的。
第二種情況多套房空置的比例從15.8%上升到17.3%，多套房空置的比例在增加。這是我們一個(gè)基本的結(jié)果，我們把空置率橫向比較一下，美國(guó)2 .5%，香港4 .7%，歐盟9 .5%，日本13 .1%，臺(tái)灣17 .6%，中國(guó)內(nèi)地22.4%，橫向比較中國(guó)內(nèi)地住房空置率是很高的。究竟多高或者多少是合理的標(biāo)準(zhǔn)？客觀來(lái)講是沒(méi)有一個(gè)這樣的標(biāo)準(zhǔn)的，但是我們想一想，22.4%就意味著每五套房子中就有一套是空著的，想想也挺可怕的，所以這個(gè)空置率也不低。從東中西來(lái)看差別不是特別大，從一二三線城市來(lái)看，空置率最高的是三線城市，最低的是一線城市。
經(jīng)濟(jì)適用房有23 .3%空置著
究竟什么樣的房子空著？按照產(chǎn)權(quán)屬性，商品房空置率最高26.3%，讓我們比較驚訝的是經(jīng)濟(jì)適用房有23.3%空置著，在座各位都知道，所謂經(jīng)濟(jì)適用房，按照制度設(shè)計(jì)的初衷是滿(mǎn)足中低收入群體居住的需求，但是你看到，那么多房子建起來(lái)以后卻有大量的還空著，并沒(méi)有真正住人，這與政策設(shè)計(jì)的初衷是背道而馳的，拆遷換房的是18.2%，房改房，單位集資房等也有一定的空置，這是我們的基本特征。
從一二三線城市再來(lái)看一套房和多套房的空置比例，一套房空置的在一線城市是4 .2%，多套房空置的是14 .2%，加起來(lái)是18 .4%.二線城市多套房空置的比例很高，20 .9%，一套房空置的比例是6.7%.
經(jīng)濟(jì)適用房空置仍高達(dá)20%以上，然后我們?cè)倏匆幌陆?jīng)濟(jì)適用房究竟誰(shuí)來(lái)持有？我們發(fā)現(xiàn)最高收入的25%的家庭有3.2%還持有經(jīng)濟(jì)適用房，他持有的比例比收入最低的25%的家庭還更高，這說(shuō)明什么？這說(shuō)明我們經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)一步偏離了政策設(shè)立的初衷。因?yàn)槲覀兪且獫M(mǎn)足低收入群體的住房，但現(xiàn)實(shí)是它反而在高收入群體使用的比例更高，這就是我們講的經(jīng)濟(jì)適用房的錯(cuò)配。這也容易理解，真正能修建經(jīng)濟(jì)適用房的很多是政府機(jī)關(guān)，真正能拿到經(jīng)濟(jì)適用房的反而是一些特殊群體，總體來(lái)看經(jīng)濟(jì)適用房其實(shí)初衷很好，但是結(jié)果可能與我們的愿望有一定的差距。
進(jìn)一步按照產(chǎn)權(quán)來(lái)看，我們可以看到小產(chǎn)權(quán)房，大家都知道，小產(chǎn)權(quán)房有23.9%空著，這也是一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房在我們國(guó)家也有很長(zhǎng)歷史，也是很難解決的問(wèn)題。從這個(gè)數(shù)據(jù)可以看出來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房也有很多是被閑置的，也沒(méi)利用起來(lái)。
從租房的面積和空置率來(lái)看，這對(duì)大家投資房產(chǎn)有啟示，空置率最高的面積是120—150平米區(qū)間，大家買(mǎi)房的時(shí)候，投資的時(shí)候最好不要在這個(gè)區(qū)間，這個(gè)區(qū)間不好租，空著的多。最好租的是60—90平米，空置率最低，18.2%，這符合我們的直覺(jué)。面積越大反而空置越多。
