房產(chǎn)稅，國外怎么收

　房產(chǎn)稅如何征？怎么用？是否有助于社會財富的再分配，并提升一個社區(qū)乃至地方的公共服務(wù)水平？是否能有效抑制房價，同時促進房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展？民眾繳納房產(chǎn)稅的意識如何？針對這些民眾關(guān)心的問題，本報駐外記者深入采訪，從制度設(shè)計、實施、面臨的問題等角度，對新加坡、美國、墨西哥、德國四國的房產(chǎn)稅情況進行了調(diào)研

優(yōu)惠自住 促進平等

本報駐泰國記者 施曉慧

新加坡是世界上公認的住房問題解決得比較好的國家之一。新加坡整個房地產(chǎn)制度的設(shè)計主要服務(wù)于三個重要的社會目標(biāo)： 一是社會財富的重新分配；二是控制社會的生活成本， 使得社會發(fā)展具有可持續(xù)性；三是作為一種社會契約， 將住房成為連接一般國民與國家經(jīng)濟成長的一種機制

新加坡

實現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)主要是通過將房地產(chǎn)市場劃分為二元市場來實現(xiàn)的：約80%的住房是組屋（即新加坡特有的組合房屋，為新加坡建屋發(fā)展局承建——編者注），另外20%是私人房產(chǎn)。組屋市場主要由政府負責(zé)建設(shè)、分配和管理，而私人房產(chǎn)市場主要交由市場運作，政府只充當(dāng)調(diào)控的角色。

房產(chǎn)稅是新加坡政府的一種傳統(tǒng)稅種，原則上是有房子就得交稅，這是對土地這種稀缺資源的一種認可。具體執(zhí)行中，新加坡堅持小戶型、低房價原則，對購買自用房者實行稅收優(yōu)惠，對于富人住房，則收取高倍的土地出讓金及高倍的物業(yè)費，嚴格控制高價商品房的比例。目前新加坡全國大約有84%的人安居在政府組屋中，而商品房的購買者主要是收入較高的二次置業(yè)者、投資者或者外國公民。

新加坡國立大學(xué)李光耀公共政策學(xué)院副教授顧清揚說，新加坡房產(chǎn)稅的設(shè)計有兩個關(guān)鍵思想，一是累進制，即富人要比窮人交的多；二是鼓勵購房自住，對購房自住者抽較低的房產(chǎn)稅，而對購房投資者則抽較高的房產(chǎn)稅。其目的還是為了實現(xiàn)全民擁屋的夢想，不讓稀缺的房屋資源被富人所壟斷，對房產(chǎn)投資者進行有效抑制。第二個思想實際上也是一種廣義的累進稅制，因為大部分購房投資者是富人。由于大部分新加坡國民都是購買價格比較低的組屋的自住者， 他們只交很少的房產(chǎn)稅， 這使得新加坡整個房產(chǎn)稅占整個稅收收入的比重很低，也就是說，新加坡征收房產(chǎn)稅的主要目的是為了社會公平和鼓勵居者有其屋，而不是為了增加政府稅收。

新加坡的房產(chǎn)稅是按照房屋的年價值來計算的，房屋年價值是以年租金衡量，計算方法是年租金減去物業(yè)管理、家具以及維修的費用。多年來，政府對自住房產(chǎn)的房產(chǎn)稅率是4%，其他類型的房產(chǎn)稅率（如房屋出租者）是10%。而對于小戶型的業(yè)主，政府會在自住的4%基礎(chǔ)上再進行折扣。如年值6900新加坡元（以下簡稱新元，1新加坡元約合4.92元人民幣）的自住住房，政府在4%的基礎(chǔ)繼續(xù)折扣，實際收繳的一般不是272新元，而僅有82新元。

從2011年，新加坡政府對房產(chǎn)稅進行了改革，新的制度進一步傾向于弱勢群體，對于年值低于6000新元的房屋免收房產(chǎn)稅；年值在6000至24000新元的，只對高出的部分征收4%的稅；而對于年值超過24000新元的房子，超過的部分要繳納6%的房產(chǎn)稅。

2013年10月新加坡國會再次通過房地產(chǎn)稅（修正）法案，為2013年財政預(yù)算案時宣布的房地產(chǎn)稅調(diào)整提供法律基礎(chǔ)，修改后的法令有三項變動，包括取消空置住宅與非住宅享有的房地產(chǎn)稅退款，區(qū)分住宅與非住宅房地產(chǎn)，以制定住宅房地產(chǎn)的累進房地產(chǎn)稅率以及把房地產(chǎn)稅估稅上訴期從21天延長至30天。新修改的房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)，進一步體現(xiàn)了讓多數(shù)人為自住的房子繳交較少房地產(chǎn)稅；而高端住宅屋主，尤其是買來投資的房子，則必須繳交更高房地產(chǎn)稅。

新加坡財政部兼交通部高級政務(wù)部長楊莉明說，政府在檢討房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)時，特別關(guān)注自住的屋主，因此只有年值最高的1%高端住宅屋主，未來得為自住的房子支付更高房地產(chǎn)稅，其余99%自住的屋子，房地產(chǎn)稅反而更低。

例如，從2014年1月起，年值8000新元的自住房屋免收房產(chǎn)稅。年值3萬新元的屋子若是自住，就是（30000—8000）×4%，每年的房地產(chǎn)稅只有880新元，否則，就是30000×10%，每年得支付3000新元。而年值10萬新元的房子，若自住，對超過8000新元的部分收9%的房產(chǎn)稅，2015年增加到10%；若非自住，則10萬×19%，2015年增加到20%。以2015年的標(biāo)準(zhǔn)與原房產(chǎn)稅相比，年值1.2萬新元的自住房組屋，房產(chǎn)稅減少33%，僅160新元，非自住的保持不變；而年值15萬新元以上自住有地房產(chǎn)，房產(chǎn)稅增加了69%，為12580新元，非自住更高達2.4萬新元，增加了60%。（見自住和非自住房產(chǎn)稅率表。本報記者 施曉慧整理）

顧清揚說，新加坡整體稅制是高度累進制的，約80%的收入稅是由頂層20%的高收入群體繳納的。大部分中低收入群體只繳很少的稅，如果考慮到政府名目繁多的財政補貼，大部分中低收入群體的實際凈稅負幾乎為零。政府把主要從富人身上征來的稅，來補貼政府組屋的購買者，實現(xiàn)國民財富的重新分配，讓中低收入群體買得起房屋，從而實現(xiàn)居者有其屋。2013年政府修正的房產(chǎn)稅，主要目標(biāo)是使新加坡的房產(chǎn)稅更具有累進制，更加強調(diào)購房自住者少交稅、購房投資者多交稅的思想。這個調(diào)整與人民行動黨政府2011年大選受挫后一系列政策向左偏轉(zhuǎn)是一致的，更加注重社會平等。

稅率分化 鼓勵投資

本報駐墨西哥記者 姜 波

富人區(qū)的豪宅一年繳納上千美元的房產(chǎn)稅，而工薪階層地區(qū)的房屋每年僅繳納數(shù)十美元。與其他經(jīng)合組織成員相比，墨西哥的房產(chǎn)稅率要低得多。低稅率有鼓勵房地產(chǎn)投資的用意，但也在客觀上造成了地方財政困難，制約了各市政府改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、增加公共建設(shè)投入的空間

墨西哥

首都墨西哥城的一名律師拉斐爾，全家四口人居住在墨西哥城市中心繁華地段的一棟兩層別墅里。房屋地段好、面積大，他每年要繳納28374比索（約合2140美元）的房產(chǎn)稅。退休工人安赫爾居住在城南的一棟別墅內(nèi)，由于地段一般，加上政府的補助，每年僅需繳納396比索（約合30美元）的稅款，二者的差距相當(dāng)之大。

墨西哥征收房產(chǎn)稅的歷史由來已久，1917年的墨西哥憲法就將房產(chǎn)稅的征收列入其中，規(guī)定各州政府負責(zé)對房產(chǎn)稅進行征收。1983年，墨西哥通過了憲法115條修正案，為了給各市政府增加財政收入，將房產(chǎn)稅征收權(quán)限下放至各市政府。1999年，墨西哥對憲法115條再次進行了修訂，強調(diào)了各市政府的這項權(quán)力，而各市也被給予權(quán)力，可根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況確定所征稅率，每年向當(dāng)?shù)刈h會呈交土地和建筑價值評估，以確保房地產(chǎn)登記價值與市場價值相符。

墨西哥房產(chǎn)稅具體的計算方法為，將土地價值與建筑價值相加得到房產(chǎn)的總價值，根據(jù)總價不同，房產(chǎn)將被分為不同的等級，每個級別要繳納固定的稅款，然后總價減去該等級最低額度的金額，再乘以該等級相應(yīng)的稅率，得出的錢數(shù)與固定稅款相加，即為所需繳納的房產(chǎn)稅額。所以在富人區(qū)的豪宅一年繳納上千美元的房產(chǎn)稅，而居住在工薪階層地區(qū)每年僅繳納數(shù)十美元的狀況就不足為奇了。

為了體現(xiàn)公平性原則，照顧弱勢群體利益，退休人員、領(lǐng)取補助金者以及超過60歲的居民均可以享受房地產(chǎn)補貼或優(yōu)惠。具體來說，其房產(chǎn)總價值在188.3萬比索（約合14.2萬美元）以下的，每年僅需繳納最低額度，即234比索（約合17.6美元）的稅款，而若超過此額度，則可享受30%的折扣。而除了這部分居民外，普通居民若房產(chǎn)總額在195.3萬比索（約合14.7萬美元）以下，也可享受25%—50%不等的折扣。

墨西哥房產(chǎn)稅的繳納方式比較靈活，可一次性繳納全年稅款，也可每兩個月交付一次。為了鼓勵居民及早繳納房產(chǎn)稅，根據(jù)各地政府規(guī)定及當(dāng)年財政狀況變動，各地會給予5%和15%之間的折扣。以墨西哥城為例，如果房產(chǎn)所有人在一月份繳納全年稅費，將享受7%的折扣優(yōu)惠，在2月份繳納全年稅款，則享有6%的優(yōu)惠。

墨西哥各地財政部會根據(jù)當(dāng)年經(jīng)濟狀況及通貨膨脹率等調(diào)整房產(chǎn)稅稅款，但墨西哥房產(chǎn)稅繳納稅額還是很低。根據(jù)經(jīng)合組織的數(shù)據(jù)，墨西哥每年收取的房產(chǎn)稅僅占其國民生產(chǎn)總值的0.23%，遠遠低于該組織成員國1.5%的平均水平，也遠遠低于同地區(qū)的智利和巴西等國。多年來，墨西哥的房地產(chǎn)市場一直火不起來。由于投資墨西哥房地產(chǎn)市場回報率不是很高，再加上有組織犯罪行為干擾市場，開發(fā)商熱情有限。投資不足和剛需不旺使墨西哥房產(chǎn)不溫不火，降低房產(chǎn)稅稅率也有鼓勵房地產(chǎn)投資的用意。

雖然稅率較低的初衷是為了刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展，然而，這也在客觀上造成了地方財政的困難。據(jù)墨西哥國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，房產(chǎn)稅收入僅占各市政府收入的13%，市政府收入大部分依靠聯(lián)邦政府撥款。嚴重的收入不足制約了各市政府改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、增加公共建設(shè)投入的空間。所以，目前有很多墨西哥經(jīng)濟學(xué)家呼吁，在不提高稅率的情況下，政府應(yīng)及時更新并精確進行房產(chǎn)總價的估測工作，這將會極大增加政府房產(chǎn)稅收入，改善地方財政脆弱局面。

嚴格登記 征稅透明

本報駐美國記者 吳成良

登記是美國房地產(chǎn)管理的一項基本制度。美國房產(chǎn)稅征管嚴格、透明。一個地方的人氣和房地產(chǎn)狀況，很大程度上決定了政府的財力。正因為如此，美國地方政府想方設(shè)法吸引人來購房、居住。由于地方政府的很多公共服務(wù)依附于房產(chǎn)稅，客觀上加劇了美國社會的分化

美國

房產(chǎn)稅的征收和使用歸屬于地方政府。而征稅的基礎(chǔ)在于房產(chǎn)登記制度。美國實行的是契約登記制度，房地產(chǎn)登記主要起公示作用和作為政府收稅的基礎(chǔ)。登記是美國房地產(chǎn)管理的一項基本制度。盡管美國各州法律不盡相同，但一般而言，房地產(chǎn)的交易必須委托代理律師完成，在完成交易后，律師將交易的相關(guān)契據(jù)向縣政府的不動產(chǎn)登記處登記。縣不動產(chǎn)登記處負責(zé)收集、登記并向公眾發(fā)布與房地產(chǎn)相關(guān)的各種信息。

比如，記者居住的美國弗吉尼亞州阿靈頓縣，縣政府建立不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)庫，公眾可免費到縣財政局或不動產(chǎn)評估處查閱，或者上網(wǎng)查詢?？h政府每年把所有登記資料集中，出版“土地書”，并制成光盤，公眾甚至可以在公共圖書館的計算機上去查詢。對于每一處不動產(chǎn)，數(shù)據(jù)庫中的信息包括所有權(quán)記錄、銷售價格與日期、土地或建筑物的物理狀態(tài)描述以及價值評估和每年繳納不動產(chǎn)稅的記錄等。

美國不同州、不同縣市甚至同一個縣市的不同學(xué)區(qū)，房產(chǎn)稅的稅率可能不一樣。同一個地方，不同年份的稅率也有變動。但美國大多數(shù)地區(qū)的房產(chǎn)稅稅率在1%—2%之間。通常，這個稅率由縣政府最高決策機構(gòu)——縣政委員會，根據(jù)年度預(yù)算需要提出建議，并經(jīng)公開聽證后確定?？h政府設(shè)有專門的房地產(chǎn)價值評估部門，評估房產(chǎn)的價值，然后按照確定的這個價值，乘以稅率算出房產(chǎn)稅。政府每年會定期向房主寄送稅單。這筆稅可以每年分兩次繳納。比如，阿靈頓縣2013年的稅率是1.021%，也就是說，價值40萬美元的房子，當(dāng)年要交房產(chǎn)稅4084美元。

美國房主繳納的房產(chǎn)稅的使用是透明的，政府寄來的納稅單據(jù)會詳細列明這些錢去了哪里。通常，房產(chǎn)稅的大頭用于公立學(xué)校，約占全部房產(chǎn)稅收入的70%—80%。其他方面的用途包括公共圖書館、消防、殘疾人援助、老年人服務(wù)、地區(qū)道路橋梁建設(shè)維護等，用于縣政府日常開銷的比例很低。

房產(chǎn)稅是美國地方政府主要的稅收來源，而且是較為穩(wěn)定的稅源，因為相比收入稅或者銷售稅，房產(chǎn)稅在經(jīng)濟衰退時期的波動不會那么大。一個地方的人氣和房地產(chǎn)狀況，很大程度上決定了政府的財力。正因為如此，美國地方政府想方設(shè)法吸引人來購房、居住。

對于房主來說，房產(chǎn)稅是一筆不小的支出，是持有房產(chǎn)的重要成本。美國地方政府征收房產(chǎn)稅主要是為地方政府的各項服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，并不以此為主要手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場，但對購買和持有房地產(chǎn)的需求有間接影響。美國地方政府的很多公共服務(wù)依附于房產(chǎn)稅，其結(jié)果是，房產(chǎn)價值高的富裕社區(qū)，政府財稅收入多，公立學(xué)校等公共服務(wù)好，這又反過來吸引更多居民前去居住，形成良性循環(huán)。而農(nóng)村和城市貧困社區(qū)則陷入惡性循環(huán)。這客觀上加劇美國社會的分化。

美國房產(chǎn)稅征管嚴格。法律規(guī)定，房主的通信地址變化后必須書面通知政府，防止稅單無法寄達。房產(chǎn)稅逾期要繳納罰金。房產(chǎn)稅拖欠兩年以上，房屋會被充公、依法拍賣。

多管齊下 抑制投機

本報駐德國記者 鄭 紅

德國沒有真正意義上的房產(chǎn)稅，由于對上個世紀(jì)八九十年代的房地產(chǎn)泡沫心有余悸，各種類似的稅收名目不少，主要包括土地購置稅、土地稅、二套房稅、收入所得稅、資本利得稅等，這些遏制措施多管齊下，在一定程度上有效地壓制了炒房現(xiàn)象

德國

各州的土地購置稅標(biāo)準(zhǔn)不同，從3.5%到6.5%不等。購房后，房屋所有人每年還需要繳納土地稅。土地稅為地方稅種，與個人收入完全無關(guān)，其標(biāo)準(zhǔn)由地方制定，并由城鎮(zhèn)自行支配。稅率與房屋的大小、房屋的價值以及土地價值相關(guān)，指定的標(biāo)準(zhǔn)主要參照稅務(wù)局公布的土地價值。對不同建筑時間、建筑類型和所在地人口數(shù)，土地的價值衡量指數(shù)從3‰至10‰不等，土地衡量指數(shù)乘以土地價值，再乘以每個聯(lián)邦州自己制定的稅率（如柏林為810%，法蘭克福為460%）便是應(yīng)交的土地稅。在柏林較好的住宅區(qū)，有的80平方米的住房土地稅約為每年150—200歐元。但這個數(shù)字不具代表性，不同城市和一城內(nèi)不同區(qū)域的土地稅可能大相徑庭。

所謂二套房稅，是指居民登記使用的第二套及第二套以上住房需要繳稅，不管這些住房的主人是否是住戶本人。也就是說，這既可能是房主自己擁有并使用的二套房，也可能是租住的。不少德國人擁有登記使用的“二套房”，比如海邊的度假房等。以德國首都柏林為例，二套房稅的征收標(biāo)準(zhǔn)是該套住房不算雜費出租價格的5%。柏林市稅務(wù)管理部門的新聞發(fā)言人卡特琳·比爾維特女士對本報記者表示，二套房稅由地方征收，與住戶的收入無關(guān)。在柏林正式登記使用第二套住房一年以上的人需要征稅。夫妻由于就業(yè)原因使用的二套房或二套房用于滿足護理要求等特殊情況則免征此稅。

如果將購置的房產(chǎn)用于出租，可能還需要繳納收入所得稅。出租房屋的收益將算入個人年收入，按照聯(lián)邦的個人所得稅標(biāo)準(zhǔn)納稅，納稅的比例也與個人的其他收入有關(guān)。在德國，個人收入越高，需要納稅的比例也就越高。反之，如果一個人沒有其他任何收入，房屋出租收入也達不到納稅標(biāo)準(zhǔn)，那么租金不會被征稅。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，年收入低于8354歐元不需要繳納所得稅，而如果年收入高于52882歐元，高于這一數(shù)字的部分繳納的所得稅的比例也會升至42%。

此外，為了防止利用房地產(chǎn)投機的行為，德國設(shè)有10年的投機期限。購置10年以內(nèi)的房屋如果出售獲利，利潤也將被納入個人收入，需依法繳納資本利得稅。購置超過10年的房屋出售則不需繳納此稅。如果房屋一直在用于自己居住或者自己居住時間超過2年，則10年之內(nèi)出售也不需要繳納。通常來講，個人出售住房不需要繳稅，但財政部門會根據(jù)具體的情況判斷出售住房行為是否屬于商業(yè)行為，如果5年之內(nèi)出售3套以上房產(chǎn)，則可能被視為商業(yè)的住宅交易行為而被征稅。

德國人對上個世紀(jì)八九十年代的房地產(chǎn)泡沫心有余悸，由此催生了上述的一系列政策遏制措施，多管齊下有效地壓制了炒房。據(jù)德國央行統(tǒng)計，自2003年到2010年間，德國房屋貸款總量十分穩(wěn)定，變化量非常小，2003年的總量與2010年幾乎持平。

目前，同巴黎、倫敦等歐洲城市相比，許多德國一線城市的房價價格依然相對較低。近年來，隨著人們收入不斷增加，剛性需求加大，德國房地產(chǎn)再次成為購買熱點，價漲上漲勢頭很快，已經(jīng)引起了人們的關(guān)注和政府的警惕。