房產(chǎn)稅，國(guó)外怎么收

　房產(chǎn)稅如何征？怎么用？是否有助于社會(huì)財(cái)富的再分配，并提升一個(gè)社區(qū)乃至地方的公共服務(wù)水平？是否能有效抑制房?jī)r(jià)，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展？民眾繳納房產(chǎn)稅的意識(shí)如何？針對(duì)這些民眾關(guān)心的問題，本報(bào)駐外記者深入采訪，從制度設(shè)計(jì)、實(shí)施、面臨的問題等角度，對(duì)新加坡、美國(guó)、墨西哥、德國(guó)四國(guó)的房產(chǎn)稅情況進(jìn)行了調(diào)研

優(yōu)惠自住 促進(jìn)平等

本報(bào)駐泰國(guó)記者 施曉慧

新加坡是世界上公認(rèn)的住房問題解決得比較好的國(guó)家之一。新加坡整個(gè)房地產(chǎn)制度的設(shè)計(jì)主要服務(wù)于三個(gè)重要的社會(huì)目標(biāo)： 一是社會(huì)財(cái)富的重新分配；二是控制社會(huì)的生活成本， 使得社會(huì)發(fā)展具有可持續(xù)性；三是作為一種社會(huì)契約， 將住房成為連接一般國(guó)民與國(guó)家經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的一種機(jī)制

新加坡

實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)主要是通過將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為二元市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)的：約80%的住房是組屋（即新加坡特有的組合房屋，為新加坡建屋發(fā)展局承建——編者注），另外20%是私人房產(chǎn)。組屋市場(chǎng)主要由政府負(fù)責(zé)建設(shè)、分配和管理，而私人房產(chǎn)市場(chǎng)主要交由市場(chǎng)運(yùn)作，政府只充當(dāng)調(diào)控的角色。

房產(chǎn)稅是新加坡政府的一種傳統(tǒng)稅種，原則上是有房子就得交稅，這是對(duì)土地這種稀缺資源的一種認(rèn)可。具體執(zhí)行中，新加坡堅(jiān)持小戶型、低房?jī)r(jià)原則，對(duì)購買自用房者實(shí)行稅收優(yōu)惠，對(duì)于富人住房，則收取高倍的土地出讓金及高倍的物業(yè)費(fèi)，嚴(yán)格控制高價(jià)商品房的比例。目前新加坡全國(guó)大約有84%的人安居在政府組屋中，而商品房的購買者主要是收入較高的二次置業(yè)者、投資者或者外國(guó)公民。

新加坡國(guó)立大學(xué)李光耀公共政策學(xué)院副教授顧清揚(yáng)說，新加坡房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)有兩個(gè)關(guān)鍵思想，一是累進(jìn)制，即富人要比窮人交的多；二是鼓勵(lì)購房自住，對(duì)購房自住者抽較低的房產(chǎn)稅，而對(duì)購房投資者則抽較高的房產(chǎn)稅。其目的還是為了實(shí)現(xiàn)全民擁屋的夢(mèng)想，不讓稀缺的房屋資源被富人所壟斷，對(duì)房產(chǎn)投資者進(jìn)行有效抑制。第二個(gè)思想實(shí)際上也是一種廣義的累進(jìn)稅制，因?yàn)榇蟛糠仲彿客顿Y者是富人。由于大部分新加坡國(guó)民都是購買價(jià)格比較低的組屋的自住者， 他們只交很少的房產(chǎn)稅， 這使得新加坡整個(gè)房產(chǎn)稅占整個(gè)稅收收入的比重很低，也就是說，新加坡征收房產(chǎn)稅的主要目的是為了社會(huì)公平和鼓勵(lì)居者有其屋，而不是為了增加政府稅收。

新加坡的房產(chǎn)稅是按照房屋的年價(jià)值來計(jì)算的，房屋年價(jià)值是以年租金衡量，計(jì)算方法是年租金減去物業(yè)管理、家具以及維修的費(fèi)用。多年來，政府對(duì)自住房產(chǎn)的房產(chǎn)稅率是4%，其他類型的房產(chǎn)稅率（如房屋出租者）是10%。而對(duì)于小戶型的業(yè)主，政府會(huì)在自住的4%基礎(chǔ)上再進(jìn)行折扣。如年值6900新加坡元（以下簡(jiǎn)稱新元，1新加坡元約合4.92元人民幣）的自住住房，政府在4%的基礎(chǔ)繼續(xù)折扣，實(shí)際收繳的一般不是272新元，而僅有82新元。

從2011年，新加坡政府對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行了改革，新的制度進(jìn)一步傾向于弱勢(shì)群體，對(duì)于年值低于6000新元的房屋免收房產(chǎn)稅；年值在6000至24000新元的，只對(duì)高出的部分征收4%的稅；而對(duì)于年值超過24000新元的房子，超過的部分要繳納6%的房產(chǎn)稅。

2013年10月新加坡國(guó)會(huì)再次通過房地產(chǎn)稅（修正）法案，為2013年財(cái)政預(yù)算案時(shí)宣布的房地產(chǎn)稅調(diào)整提供法律基礎(chǔ)，修改后的法令有三項(xiàng)變動(dòng)，包括取消空置住宅與非住宅享有的房地產(chǎn)稅退款，區(qū)分住宅與非住宅房地產(chǎn)，以制定住宅房地產(chǎn)的累進(jìn)房地產(chǎn)稅率以及把房地產(chǎn)稅估稅上訴期從21天延長(zhǎng)至30天。新修改的房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步體現(xiàn)了讓多數(shù)人為自住的房子繳交較少房地產(chǎn)稅；而高端住宅屋主，尤其是買來投資的房子，則必須繳交更高房地產(chǎn)稅。

新加坡財(cái)政部兼交通部高級(jí)政務(wù)部長(zhǎng)楊莉明說，政府在檢討房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)時(shí)，特別關(guān)注自住的屋主，因此只有年值最高的1%高端住宅屋主，未來得為自住的房子支付更高房地產(chǎn)稅，其余99%自住的屋子，房地產(chǎn)稅反而更低。

例如，從2014年1月起，年值8000新元的自住房屋免收房產(chǎn)稅。年值3萬新元的屋子若是自住，就是（30000—8000）×4%，每年的房地產(chǎn)稅只有880新元，否則，就是30000×10%，每年得支付3000新元。而年值10萬新元的房子，若自住，對(duì)超過8000新元的部分收9%的房產(chǎn)稅，2015年增加到10%；若非自住，則10萬×19%，2015年增加到20%。以2015年的標(biāo)準(zhǔn)與原房產(chǎn)稅相比，年值1.2萬新元的自住房組屋，房產(chǎn)稅減少33%，僅160新元，非自住的保持不變；而年值15萬新元以上自住有地房產(chǎn)，房產(chǎn)稅增加了69%，為12580新元，非自住更高達(dá)2.4萬新元，增加了60%。（見自住和非自住房產(chǎn)稅率表。本報(bào)記者 施曉慧整理）

顧清揚(yáng)說，新加坡整體稅制是高度累進(jìn)制的，約80%的收入稅是由頂層20%的高收入群體繳納的。大部分中低收入群體只繳很少的稅，如果考慮到政府名目繁多的財(cái)政補(bǔ)貼，大部分中低收入群體的實(shí)際凈稅負(fù)幾乎為零。政府把主要從富人身上征來的稅，來補(bǔ)貼政府組屋的購買者，實(shí)現(xiàn)國(guó)民財(cái)富的重新分配，讓中低收入群體買得起房屋，從而實(shí)現(xiàn)居者有其屋。2013年政府修正的房產(chǎn)稅，主要目標(biāo)是使新加坡的房產(chǎn)稅更具有累進(jìn)制，更加強(qiáng)調(diào)購房自住者少交稅、購房投資者多交稅的思想。這個(gè)調(diào)整與人民行動(dòng)黨政府2011年大選受挫后一系列政策向左偏轉(zhuǎn)是一致的，更加注重社會(huì)平等。

稅率分化 鼓勵(lì)投資

本報(bào)駐墨西哥記者 姜 波

富人區(qū)的豪宅一年繳納上千美元的房產(chǎn)稅，而工薪階層地區(qū)的房屋每年僅繳納數(shù)十美元。與其他經(jīng)合組織成員相比，墨西哥的房產(chǎn)稅率要低得多。低稅率有鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資的用意，但也在客觀上造成了地方財(cái)政困難，制約了各市政府改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、增加公共建設(shè)投入的空間

墨西哥

首都墨西哥城的一名律師拉斐爾，全家四口人居住在墨西哥城市中心繁華地段的一棟兩層別墅里。房屋地段好、面積大，他每年要繳納28374比索（約合2140美元）的房產(chǎn)稅。退休工人安赫爾居住在城南的一棟別墅內(nèi)，由于地段一般，加上政府的補(bǔ)助，每年僅需繳納396比索（約合30美元）的稅款，二者的差距相當(dāng)之大。

墨西哥征收房產(chǎn)稅的歷史由來已久，1917年的墨西哥憲法就將房產(chǎn)稅的征收列入其中，規(guī)定各州政府負(fù)責(zé)對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行征收。1983年，墨西哥通過了憲法115條修正案，為了給各市政府增加財(cái)政收入，將房產(chǎn)稅征收權(quán)限下放至各市政府。1999年，墨西哥對(duì)憲法115條再次進(jìn)行了修訂，強(qiáng)調(diào)了各市政府的這項(xiàng)權(quán)力，而各市也被給予權(quán)力，可根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況確定所征稅率，每年向當(dāng)?shù)刈h會(huì)呈交土地和建筑價(jià)值評(píng)估，以確保房地產(chǎn)登記價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相符。

墨西哥房產(chǎn)稅具體的計(jì)算方法為，將土地價(jià)值與建筑價(jià)值相加得到房產(chǎn)的總價(jià)值，根據(jù)總價(jià)不同，房產(chǎn)將被分為不同的等級(jí)，每個(gè)級(jí)別要繳納固定的稅款，然后總價(jià)減去該等級(jí)最低額度的金額，再乘以該等級(jí)相應(yīng)的稅率，得出的錢數(shù)與固定稅款相加，即為所需繳納的房產(chǎn)稅額。所以在富人區(qū)的豪宅一年繳納上千美元的房產(chǎn)稅，而居住在工薪階層地區(qū)每年僅繳納數(shù)十美元的狀況就不足為奇了。

為了體現(xiàn)公平性原則，照顧弱勢(shì)群體利益，退休人員、領(lǐng)取補(bǔ)助金者以及超過60歲的居民均可以享受房地產(chǎn)補(bǔ)貼或優(yōu)惠。具體來說，其房產(chǎn)總價(jià)值在188.3萬比索（約合14.2萬美元）以下的，每年僅需繳納最低額度，即234比索（約合17.6美元）的稅款，而若超過此額度，則可享受30%的折扣。而除了這部分居民外，普通居民若房產(chǎn)總額在195.3萬比索（約合14.7萬美元）以下，也可享受25%—50%不等的折扣。

墨西哥房產(chǎn)稅的繳納方式比較靈活，可一次性繳納全年稅款，也可每?jī)蓚€(gè)月交付一次。為了鼓勵(lì)居民及早繳納房產(chǎn)稅，根據(jù)各地政府規(guī)定及當(dāng)年財(cái)政狀況變動(dòng)，各地會(huì)給予5%和15%之間的折扣。以墨西哥城為例，如果房產(chǎn)所有人在一月份繳納全年稅費(fèi)，將享受7%的折扣優(yōu)惠，在2月份繳納全年稅款，則享有6%的優(yōu)惠。

墨西哥各地財(cái)政部會(huì)根據(jù)當(dāng)年經(jīng)濟(jì)狀況及通貨膨脹率等調(diào)整房產(chǎn)稅稅款，但墨西哥房產(chǎn)稅繳納稅額還是很低。根據(jù)經(jīng)合組織的數(shù)據(jù)，墨西哥每年收取的房產(chǎn)稅僅占其國(guó)民生產(chǎn)總值的0.23%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該組織成員國(guó)1.5%的平均水平，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同地區(qū)的智利和巴西等國(guó)。多年來，墨西哥的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直火不起來。由于投資墨西哥房地產(chǎn)市場(chǎng)回報(bào)率不是很高，再加上有組織犯罪行為干擾市場(chǎng)，開發(fā)商熱情有限。投資不足和剛需不旺使墨西哥房產(chǎn)不溫不火，降低房產(chǎn)稅稅率也有鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資的用意。

雖然稅率較低的初衷是為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，然而，這也在客觀上造成了地方財(cái)政的困難。據(jù)墨西哥國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，房產(chǎn)稅收入僅占各市政府收入的13%，市政府收入大部分依靠聯(lián)邦政府撥款。嚴(yán)重的收入不足制約了各市政府改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、增加公共建設(shè)投入的空間。所以，目前有很多墨西哥經(jīng)濟(jì)學(xué)家呼吁，在不提高稅率的情況下，政府應(yīng)及時(shí)更新并精確進(jìn)行房產(chǎn)總價(jià)的估測(cè)工作，這將會(huì)極大增加政府房產(chǎn)稅收入，改善地方財(cái)政脆弱局面。

嚴(yán)格登記 征稅透明

本報(bào)駐美國(guó)記者 吳成良

登記是美國(guó)房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)基本制度。美國(guó)房產(chǎn)稅征管嚴(yán)格、透明。一個(gè)地方的人氣和房地產(chǎn)狀況，很大程度上決定了政府的財(cái)力。正因?yàn)槿绱?，美?guó)地方政府想方設(shè)法吸引人來購房、居住。由于地方政府的很多公共服務(wù)依附于房產(chǎn)稅，客觀上加劇了美國(guó)社會(huì)的分化

美國(guó)

房產(chǎn)稅的征收和使用歸屬于地方政府。而征稅的基礎(chǔ)在于房產(chǎn)登記制度。美國(guó)實(shí)行的是契約登記制度，房地產(chǎn)登記主要起公示作用和作為政府收稅的基礎(chǔ)。登記是美國(guó)房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)基本制度。盡管美國(guó)各州法律不盡相同，但一般而言，房地產(chǎn)的交易必須委托代理律師完成，在完成交易后，律師將交易的相關(guān)契據(jù)向縣政府的不動(dòng)產(chǎn)登記處登記?？h不動(dòng)產(chǎn)登記處負(fù)責(zé)收集、登記并向公眾發(fā)布與房地產(chǎn)相關(guān)的各種信息。

比如，記者居住的美國(guó)弗吉尼亞州阿靈頓縣，縣政府建立不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)庫，公眾可免費(fèi)到縣財(cái)政局或不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估處查閱，或者上網(wǎng)查詢?？h政府每年把所有登記資料集中，出版“土地書”，并制成光盤，公眾甚至可以在公共圖書館的計(jì)算機(jī)上去查詢。對(duì)于每一處不動(dòng)產(chǎn)，數(shù)據(jù)庫中的信息包括所有權(quán)記錄、銷售價(jià)格與日期、土地或建筑物的物理狀態(tài)描述以及價(jià)值評(píng)估和每年繳納不動(dòng)產(chǎn)稅的記錄等。

美國(guó)不同州、不同縣市甚至同一個(gè)縣市的不同學(xué)區(qū)，房產(chǎn)稅的稅率可能不一樣。同一個(gè)地方，不同年份的稅率也有變動(dòng)。但美國(guó)大多數(shù)地區(qū)的房產(chǎn)稅稅率在1%—2%之間。通常，這個(gè)稅率由縣政府最高決策機(jī)構(gòu)——縣政委員會(huì)，根據(jù)年度預(yù)算需要提出建議，并經(jīng)公開聽證后確定?？h政府設(shè)有專門的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估部門，評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值，然后按照確定的這個(gè)價(jià)值，乘以稅率算出房產(chǎn)稅。政府每年會(huì)定期向房主寄送稅單。這筆稅可以每年分兩次繳納。比如，阿靈頓縣2013年的稅率是1.021%，也就是說，價(jià)值40萬美元的房子，當(dāng)年要交房產(chǎn)稅4084美元。

美國(guó)房主繳納的房產(chǎn)稅的使用是透明的，政府寄來的納稅單據(jù)會(huì)詳細(xì)列明這些錢去了哪里。通常，房產(chǎn)稅的大頭用于公立學(xué)校，約占全部房產(chǎn)稅收入的70%—80%。其他方面的用途包括公共圖書館、消防、殘疾人援助、老年人服務(wù)、地區(qū)道路橋梁建設(shè)維護(hù)等，用于縣政府日常開銷的比例很低。

房產(chǎn)稅是美國(guó)地方政府主要的稅收來源，而且是較為穩(wěn)定的稅源，因?yàn)橄啾仁杖攵惢蛘咪N售稅，房產(chǎn)稅在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期的波動(dòng)不會(huì)那么大。一個(gè)地方的人氣和房地產(chǎn)狀況，很大程度上決定了政府的財(cái)力。正因?yàn)槿绱?，美?guó)地方政府想方設(shè)法吸引人來購房、居住。

對(duì)于房主來說，房產(chǎn)稅是一筆不小的支出，是持有房產(chǎn)的重要成本。美國(guó)地方政府征收房產(chǎn)稅主要是為地方政府的各項(xiàng)服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，并不以此為主要手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但對(duì)購買和持有房地產(chǎn)的需求有間接影響。美國(guó)地方政府的很多公共服務(wù)依附于房產(chǎn)稅，其結(jié)果是，房產(chǎn)價(jià)值高的富裕社區(qū)，政府財(cái)稅收入多，公立學(xué)校等公共服務(wù)好，這又反過來吸引更多居民前去居住，形成良性循環(huán)。而農(nóng)村和城市貧困社區(qū)則陷入惡性循環(huán)。這客觀上加劇美國(guó)社會(huì)的分化。

美國(guó)房產(chǎn)稅征管嚴(yán)格。法律規(guī)定，房主的通信地址變化后必須書面通知政府，防止稅單無法寄達(dá)。房產(chǎn)稅逾期要繳納罰金。房產(chǎn)稅拖欠兩年以上，房屋會(huì)被充公、依法拍賣。

多管齊下 抑制投機(jī)

本報(bào)駐德國(guó)記者 鄭 紅

德國(guó)沒有真正意義上的房產(chǎn)稅，由于對(duì)上個(gè)世紀(jì)八九十年代的房地產(chǎn)泡沫心有余悸，各種類似的稅收名目不少，主要包括土地購置稅、土地稅、二套房稅、收入所得稅、資本利得稅等，這些遏制措施多管齊下，在一定程度上有效地壓制了炒房現(xiàn)象

德國(guó)

各州的土地購置稅標(biāo)準(zhǔn)不同，從3.5%到6.5%不等。購房后，房屋所有人每年還需要繳納土地稅。土地稅為地方稅種，與個(gè)人收入完全無關(guān)，其標(biāo)準(zhǔn)由地方制定，并由城鎮(zhèn)自行支配。稅率與房屋的大小、房屋的價(jià)值以及土地價(jià)值相關(guān)，指定的標(biāo)準(zhǔn)主要參照稅務(wù)局公布的土地價(jià)值。對(duì)不同建筑時(shí)間、建筑類型和所在地人口數(shù)，土地的價(jià)值衡量指數(shù)從3‰至10‰不等，土地衡量指數(shù)乘以土地價(jià)值，再乘以每個(gè)聯(lián)邦州自己制定的稅率（如柏林為810%，法蘭克福為460%）便是應(yīng)交的土地稅。在柏林較好的住宅區(qū)，有的80平方米的住房土地稅約為每年150—200歐元。但這個(gè)數(shù)字不具代表性，不同城市和一城內(nèi)不同區(qū)域的土地稅可能大相徑庭。

所謂二套房稅，是指居民登記使用的第二套及第二套以上住房需要繳稅，不管這些住房的主人是否是住戶本人。也就是說，這既可能是房主自己擁有并使用的二套房，也可能是租住的。不少德國(guó)人擁有登記使用的“二套房”，比如海邊的度假房等。以德國(guó)首都柏林為例，二套房稅的征收標(biāo)準(zhǔn)是該套住房不算雜費(fèi)出租價(jià)格的5%。柏林市稅務(wù)管理部門的新聞發(fā)言人卡特琳·比爾維特女士對(duì)本報(bào)記者表示，二套房稅由地方征收，與住戶的收入無關(guān)。在柏林正式登記使用第二套住房一年以上的人需要征稅。夫妻由于就業(yè)原因使用的二套房或二套房用于滿足護(hù)理要求等特殊情況則免征此稅。

如果將購置的房產(chǎn)用于出租，可能還需要繳納收入所得稅。出租房屋的收益將算入個(gè)人年收入，按照聯(lián)邦的個(gè)人所得稅標(biāo)準(zhǔn)納稅，納稅的比例也與個(gè)人的其他收入有關(guān)。在德國(guó)，個(gè)人收入越高，需要納稅的比例也就越高。反之，如果一個(gè)人沒有其他任何收入，房屋出租收入也達(dá)不到納稅標(biāo)準(zhǔn)，那么租金不會(huì)被征稅。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，年收入低于8354歐元不需要繳納所得稅，而如果年收入高于52882歐元，高于這一數(shù)字的部分繳納的所得稅的比例也會(huì)升至42%。

此外，為了防止利用房地產(chǎn)投機(jī)的行為，德國(guó)設(shè)有10年的投機(jī)期限。購置10年以內(nèi)的房屋如果出售獲利，利潤(rùn)也將被納入個(gè)人收入，需依法繳納資本利得稅。購置超過10年的房屋出售則不需繳納此稅。如果房屋一直在用于自己居住或者自己居住時(shí)間超過2年，則10年之內(nèi)出售也不需要繳納。通常來講，個(gè)人出售住房不需要繳稅，但財(cái)政部門會(huì)根據(jù)具體的情況判斷出售住房行為是否屬于商業(yè)行為，如果5年之內(nèi)出售3套以上房產(chǎn)，則可能被視為商業(yè)的住宅交易行為而被征稅。

德國(guó)人對(duì)上個(gè)世紀(jì)八九十年代的房地產(chǎn)泡沫心有余悸，由此催生了上述的一系列政策遏制措施，多管齊下有效地壓制了炒房。據(jù)德國(guó)央行統(tǒng)計(jì)，自2003年到2010年間，德國(guó)房屋貸款總量十分穩(wěn)定，變化量非常小，2003年的總量與2010年幾乎持平。

目前，同巴黎、倫敦等歐洲城市相比，許多德國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)價(jià)格依然相對(duì)較低。近年來，隨著人們收入不斷增加，剛性需求加大，德國(guó)房地產(chǎn)再次成為購買熱點(diǎn)，價(jià)漲上漲勢(shì)頭很快，已經(jīng)引起了人們的關(guān)注和政府的警惕。