[摘要]兩三個月來，多地已經(jīng)試探性放松限購。市場庫存壓力、土地財政壓力，迫使一些地方開始在放松限購上做文章。
6月10日，沈陽放松限購的消息傳出。第二天，沈陽市政府相關(guān)部門表示，沈陽市并未實施所謂全面取消限購的政策。有人戲稱其為“松綁一日游”。
兩三個月來，多地已經(jīng)試探性放松限購。市場庫存壓力、土地財政壓力，迫使一些地方開始在放松限購上做文章。
松綁 不能說的秘密
沈陽、天津、福建等多個地方都傳出限購放松的消息，但政府部門都不曾公開承認(rèn)
雖然沈陽市有關(guān)方面否認(rèn)了限購取消，但記者從多個渠道獲悉，沈陽市限購的有條件放開在6月10日之前已經(jīng)開始。在原限購的二環(huán)區(qū)域，將沈陽戶籍每戶限購兩套房調(diào)整為夫妻二人各限購兩套房；外地戶籍人士購房條件，從原來要求連續(xù)繳納1年社保變成連續(xù)繳納3個月即可。
6月10日，在業(yè)內(nèi)人士微博披露沈陽限購放松的消息后，全國各地媒體迅速關(guān)注，“放松限購”、“首個取消限購的城市”等標(biāo)簽被貼給沈陽。還有觀點將沈陽放松限購與從遼寧調(diào)任住建部黨組書記的陳政高聯(lián)系起來，認(rèn)為沈陽此舉更具有風(fēng)向標(biāo)的意義。
在這樣的關(guān)注下，沈陽否認(rèn)取消限購，“避免被指為‘出頭鳥’，就可以理解了?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士這樣對記者表示。
今年，沈陽、天津、福建等多個地方都傳出限購放松的消息，但政府部門都不曾公開承認(rèn)。早些時候業(yè)內(nèi)流傳的“閩十條”，也是一個沒有公章的文件形式。今年5月，廣東佛山高明區(qū)傳出放松限購的消息后，高明區(qū)國土城建部門稱，此為高明房協(xié)內(nèi)部操作行為。
有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然中央已有分類調(diào)控的精神，但畢竟都沒有不再調(diào)控、取消原來調(diào)控政策的說法。地方政府想放松限購，也會避免明說，或通過口頭通知，或由行業(yè)協(xié)會名義進(jìn)行，一旦發(fā)現(xiàn)輿論風(fēng)向不利，地方還有回旋余地。
庫存“壓力山大”
溫州去化周期接近45個月；西安、寧波、福州、杭州、沈陽、天津去化周期都在22個月以上
包括沈陽在內(nèi)，多個地方政府尋求放松限購，背后都有來自市場的壓力。
這種壓力首先是庫存的壓力。數(shù)字顯示，截至5月，沈陽新建住宅庫存1828萬平方米，僅次于全國庫存最高的天津市（2110萬平方米）。按照過去6個月的平均去化速度，沈陽新房庫存去化需要22個月。相對于12個月的正常水平，這個去化周期明顯偏長。
同時，沈陽住宅銷售價格從去年四季度開始也在一直走低，土地成交量也在下降。仲量聯(lián)行報告顯示，沈陽一季度土地出讓成交宗數(shù)同比下降36%。另據(jù)沈陽當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計，1-5月，沈陽土地市場投放60宗土地，16宗流拍；其中5月流拍10宗。6月17日，沈陽4地塊出讓又有3宗流拍。
土地流拍無疑直接影響到地方財政收入。而沈陽對土地財政依賴度并不低。據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的報告，在全國45個限購城市土地財政依賴度排名中，沈陽位居第24位，2013年土地出讓金占全年一般預(yù)算財政收入的65.9%。
今年一季度，沈陽GDP增長只有7.5%，同比回落1.6個百分點。世聯(lián)行集團(tuán)副總經(jīng)理兼董秘袁鴻昌認(rèn)為，沈陽尋求放松限購，也有為經(jīng)濟(jì)托底的考慮。
與沈陽一樣面臨巨大庫存壓力的還有許多城市。一份針對35個城市（4個一線城市、21個二線城市、10個三線城市）的統(tǒng)計顯示，截至5月底，35個城市新建商品住宅庫存達(dá)到25570萬平方米，環(huán)比增長2.7%，同比增長20.1%，庫存再創(chuàng)歷史新高。
而根據(jù)新建商品住宅存銷比（當(dāng)月庫存面積/最近六個月單月銷售平均面積）這個指標(biāo)，上述35個城市新建商品住宅平均需要16.5個月才能消化完，而在4月，存銷比數(shù)值為15.2個月。其中，溫州去化周期最長，接近45個月；西安、寧波、福州、杭州、沈陽、天津去化周期都在22個月以上。這其中，寧波、福州、杭州、沈陽、天津都傳出過限購放松的消息。
業(yè)內(nèi)人士表示，多個城市庫存“壓力山大”，帶來對土地市場、地方財政的影響，就積聚成地方放松限購的動力。在他看來，庫存壓力大、房價收入比相對合理的城市更可能放松限購。
放松時機(jī)初現(xiàn)
在投資性需求被擠出，房價也在合理回歸的情況下，限購放松或者逐步放松正是一個時機(jī)
在談到沈陽放松限購的嘗試時，業(yè)內(nèi)人士表示，從房價收入比（房屋總價與居民家庭年收入的比值，世界銀行認(rèn)為合理的房價收入比應(yīng)為3-6倍）看，沈陽的房價收入比從2011年的9.3降到2013年的6.8，“非常合理”，沒有任何房價泡沫，本不需要限購。
此外，袁鴻昌認(rèn)為，沈陽的限購政策原本限制在二環(huán)以內(nèi)，而市場的供應(yīng)主要集中在二環(huán)以外。從這個角度看，限購放松乃至取消帶來的需求是有限的。同時在市場向下的情況下，投資客進(jìn)場的可能性并不大。
根據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計分析，今年投資客在市場占比低至10.2%，2012-2013年，這一數(shù)字在14%左右，2009-2011年則在25%上下，而2007年高達(dá)39.5%。
北京一位業(yè)內(nèi)資深人士也表示，限購的目的是抑制投資投機(jī)型需求，促進(jìn)房價合理回歸。在目前投資性需求被擠出，房價也在合理回歸的情況下，限購放松或者逐步放松，正是一個時機(jī)，不會引起市場大幅反彈。
國家統(tǒng)計局最新數(shù)字也顯示，5月，沈陽新建商品住宅價格環(huán)比降0.4%。全國70個大中城市中，半數(shù)城市房價都在回調(diào)。
此外，本輪市場調(diào)整更多的是信貸收緊造成的。在信貸環(huán)境沒有明顯好轉(zhuǎn)的背景下，市場成交難以明顯反彈。
“松綁不違背中央精神”
業(yè)界認(rèn)為，限購放松和中央“分類調(diào)控”精神并不違背
一位不愿具名的房企總經(jīng)理對記者表示，多個地方頻頻試水放松限購，已經(jīng)證明地方的急切性。而限購放松和中央“分類調(diào)控”、讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用并不違背。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會一位資深人士不久前也談到，限價、限購等行政性手段遲早是要退出的，這也貼近改革的方向?！胺康禺a(chǎn)業(yè)現(xiàn)在也處于一個前期調(diào)控政策的消化期，在房價已經(jīng)顯露理性回歸勢頭的情況下，調(diào)控政策稍微松動一點有什么不好呢？”
另據(jù)媒體報道，在6月4日國新辦的新聞發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊表示，中央對不同地區(qū)、不同情況提出分類調(diào)控的原則，至于是否取消限購由地方自行判斷。
未來，除一線城市外，更多的限購城市或許會尋求明里暗里的突破。他預(yù)計，限購可能就像曾經(jīng)的“7090”政策一樣，到最后不了了之，媒體也不關(guān)注了。
