2014年6月13日晚，以“房地產(chǎn)出現(xiàn)下滑跡象—理性回歸還是暫時(shí)回調(diào)”為主題的“清華金融評(píng)論·金融大家評(píng)”論壇活動(dòng)，在清華五道口金融學(xué)院多功能廳舉行?；顒?dòng)中，盛世神州基金總裁李萬(wàn)明、清華房地產(chǎn)校友會(huì)中房協(xié)金融委員會(huì)副秘書長(zhǎng)王剛、穩(wěn)盛投資管理有限公司執(zhí)行董事許亞峰、摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌就中國(guó)地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來(lái)走向等進(jìn)行了主題演講，并對(duì)當(dāng)下樓市高庫(kù)存、房?jī)r(jià)走勢(shì)、大小房企分化、地方微調(diào)政策救市、住宅空置率等熱門話題進(jìn)行了解讀。
目前，我國(guó)很多城市樓市高庫(kù)存、低去化的形勢(shì)已日趨明顯，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)整體利潤(rùn)變低，大小房企分化加速，“唱空論”、“崩盤論”此起彼伏。對(duì)此，盛世神州基金總裁李萬(wàn)明在其演講中指出，樓市下行已是現(xiàn)實(shí)，但中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并不會(huì)出現(xiàn)太大的問(wèn)題，只是會(huì)進(jìn)行調(diào)整。
李萬(wàn)明認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于保增長(zhǎng)、保民生、保就業(yè)有極大作用，其健康平穩(wěn)發(fā)展有多方面因素可以保障。首先，新一屆的政府調(diào)控會(huì)更加合理，分區(qū)域、分形式進(jìn)行調(diào)控會(huì)成為今后的主導(dǎo)，這也是房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的主要因素。其次，央行的貨幣政策雖不會(huì)像以前一樣過(guò)度刺激，但微刺激依然會(huì)存在，例如央行支持首套房貸的“喊話”、定向降準(zhǔn)等。除此之外，國(guó)家多次針對(duì)經(jīng)濟(jì)下行過(guò)大采取的一些措施也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生影響。
北京信博東方投資管理有限公司總裁、清華房地產(chǎn)校友會(huì)中房協(xié)金融委員會(huì)副秘書長(zhǎng)王剛在對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析時(shí)稱：“土地購(gòu)置面積、商品房銷售面積、開發(fā)企業(yè)資金到位情況、房?jī)r(jià)同比漲幅等，基本上都是掉頭向下，而且下滑的幅度很嚴(yán)重?！痹谒磥?lái)，目前樓市銷售下滑情況比較嚴(yán)重，像前幾年大幅度的銷售增長(zhǎng)已經(jīng)不可能了。
另外，王剛表示，影響我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素是多方面的?！靶滦统擎?zhèn)化規(guī)劃背后的人口制度、公共資源配套等會(huì)對(duì)房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)有很大的影響。另外是地根和銀根，還有公租房、廉租房體系建立等一些列因素?！彼A(yù)測(cè)，整個(gè)房地產(chǎn)住宅需求仍處于上升期，未來(lái)十年，在購(gòu)房市場(chǎng)上可能還會(huì)有百十億平米的需求。
論壇上，穩(wěn)盛投資管理有限公司執(zhí)行董事許亞峰進(jìn)行了主題為《大霧中的機(jī)會(huì)，堅(jiān)定的長(zhǎng)跑者》的演講，分析了2013年樓市數(shù)據(jù)快速增長(zhǎng)的背后動(dòng)力，并就今年房地產(chǎn)投資額、開工率、房?jī)r(jià)等大幅下滑形勢(shì)下開發(fā)商、政府部門該如何應(yīng)對(duì)的問(wèn)題進(jìn)行了解讀。“開發(fā)商應(yīng)減少支出，減少新的土地投資。同時(shí)要加大銷售的力度，比如說(shuō)調(diào)整價(jià)格等?！痹S亞峰分析稱。同時(shí)，他認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了多重分化，城市分化、區(qū)位分化、開發(fā)商分化等情況正日趨明顯。
摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌則指出了房?jī)r(jià)下調(diào)、房地產(chǎn)行業(yè)下行對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響?！胺康禺a(chǎn)投資對(duì)整個(gè)GDP直接的貢獻(xiàn)率大概是12%到13%，加上一些相關(guān)行業(yè)的話，大概占到20%左右?！敝旌１蟊硎?，“去年我們的GDP增速是7.7%，是2000年以后的最低值，今年預(yù)測(cè)會(huì)在7.2%、7.3%左右。”他認(rèn)為，今年GDP下滑的主要原因在于房地產(chǎn)增速，或者說(shuō)固定資產(chǎn)投資增速的下滑。
在活動(dòng)最后的問(wèn)答環(huán)節(jié)，“紅五月不紅”、“住宅高空置率”、“限購(gòu)松綁”、“房地產(chǎn)投資走向”等問(wèn)題成為到場(chǎng)專家熱議的話題。就之前有媒體報(bào)道的“我國(guó)住房2013年空置率為22.4%，達(dá)4898萬(wàn)套”，現(xiàn)場(chǎng)專家表示，這項(xiàng)數(shù)據(jù)很難統(tǒng)計(jì)，靠晚上數(shù)燈并不客觀，以此判斷樓市走向也不準(zhǔn)確。
許亞峰以北京為例介紹稱，“北京五環(huán)以外的房子，原來(lái)晚上開燈率只有20%、30%，但隨著城市化的快速擴(kuò)展，現(xiàn)在五環(huán)外甚至燕郊的房子，晚上開燈率都是比較高的。所以，真正判斷樓市走向，我們要看的還是這個(gè)城市的剛性需求的基礎(chǔ)?！?/span>
談及各地限購(gòu)松綁時(shí)，朱海斌表示，實(shí)施限購(gòu)緣于2009年、2010年整個(gè)市場(chǎng)供小于求的形勢(shì)，意在壓制投資性需求，給市場(chǎng)時(shí)間來(lái)調(diào)整、擴(kuò)大需求。他說(shuō)，“目前我們市場(chǎng)基本處于供大于求，在這種情況下，是不是我們還要保持限購(gòu)把需求壓住，我個(gè)人覺(jué)得沒(méi)有什么必要。用李總理的講話來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)更多地是讓市場(chǎng)本身的機(jī)制去調(diào)整?！?/span>
朱海斌分析，一些人口凈流入壓力比較大的一二線城市，限購(gòu)還需要保持，但大部分城市都可以取消。他指出，“沈陽(yáng)的例子反映了高層在這方面比較糾結(jié)，出來(lái)澄清不是取消只是微調(diào)，本身這個(gè)事情就很值得琢磨。”
而對(duì)于如何選擇未來(lái)房地產(chǎn)投資的方向，朱海斌認(rèn)為，如果能夠克服法律和制度上的漏洞，養(yǎng)老地產(chǎn)將具有較大前景。李萬(wàn)明則表示，在有工商業(yè)發(fā)展前景的、有就業(yè)機(jī)會(huì)的小城鎮(zhèn)建設(shè)當(dāng)中做一些投資，回報(bào)率會(huì)比較好。
