日前，廣州、深圳等城市頻現(xiàn)二手房集中拋售。二手房放盤(pán)數(shù)量大增的背后，隱藏著部分炒房者制造的“偽拋盤(pán)”現(xiàn)象。
《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些擁有多套房產(chǎn)的投資客，先對(duì)外“拋售”個(gè)人名下的房產(chǎn)，然后再由本人所經(jīng)營(yíng)的公司接盤(pán)。這期間，本人和公司分別以“銀行賬戶(hù)流水賬增加”和“固定物業(yè)增加”為由，套取雙重貸款，或者找評(píng)估機(jī)構(gòu)將房屋估價(jià)做高，從銀行、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)套取遠(yuǎn)超于房屋價(jià)值的貸款，額度甚至高達(dá)數(shù)千萬(wàn)元。
“只需房屋過(guò)戶(hù)，改改名字，就可以增加貸款額，而直接將房屋抵押，從銀行獲得的抵押貸款肯定沒(méi)有這么多?！睆V州一位資深中介代理商黃先生稱(chēng)。
盡管這種現(xiàn)象在二手房市場(chǎng)一直存在，但近期隨著交易冷清開(kāi)始變得頻繁。曾經(jīng)“不屑掙這些小錢(qián)”的中介代理公司、房屋評(píng)估公司和小額貸款公司，如今聯(lián)手協(xié)助炒房者套貸賺取傭金，形成一條灰色利益鏈。
“左手倒右手”套取貸款
“城中好房，9套，集中放盤(pán)，欲購(gòu)從速。”上述廣州資深中介代理商黃先生向老客戶(hù)發(fā)出這樣一條信息。他向本報(bào)記者透露：“這些房產(chǎn)外面的人根本買(mǎi)不到，一方拋出來(lái)，另一方會(huì)很快接盤(pán)，雙方都是協(xié)議好的?！?/span>
黃先生稱(chēng)，這9套房的擁有者為民營(yíng)企業(yè)主，接盤(pán)的是該企業(yè)主經(jīng)營(yíng)的一家公司?！捌涔究焖俳颖P(pán)，中介從中協(xié)助，可以套取大額貸款。類(lèi)似的手法有很多?！?/span>
黃先生告訴記者，上述企業(yè)主通過(guò)相熟的中介代理商放盤(pán)，并在房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)找到“門(mén)路”，做高房屋估價(jià)。交易完成后，拿著已繳納首付放款證明，便可以獲得銀行貸款。“獲得貸款后，還要公證房屋仍為賣(mài)房者所擁有，通過(guò)做高房屋估價(jià)簽訂陰陽(yáng)合同后，一套房的合同價(jià)格最高能高于實(shí)際成交額的30%?！?/span>
“如果是貸款人自行去銀行申請(qǐng)貸款，貸款額度只有評(píng)估價(jià)格的六至七成，而且房屋的評(píng)估價(jià)格也要低很多?！睆V發(fā)銀行一位內(nèi)部人士告訴記者。
深圳企業(yè)主朱先生兩個(gè)月前也通過(guò)類(lèi)似方式，成功套取超過(guò)3000萬(wàn)元的貸款?！胺孔蝇F(xiàn)在還在我手上，但轉(zhuǎn)一圈就能獲得更多的資金?！彼f(shuō)。
朱先生的套利路徑與黃先生舉的例子有異曲同工之處。首先他向相熟的中介代理放出拋售8套房產(chǎn)的消息，中介則會(huì)定一個(gè)相對(duì)較高的房?jī)r(jià)，隨后，朱先生旗下的公司按照中介定價(jià)購(gòu)入這8套房產(chǎn)。
同樣，該公司在向銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款之前，先通過(guò)評(píng)估公司“給出約高出成交價(jià)35%的最高評(píng)估價(jià)”，這意味著，在房屋的成交價(jià)格已被中介抬高的基礎(chǔ)上，評(píng)估價(jià)繼續(xù)增加35%，達(dá)到“雙重做高”的目的。辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)之后，朱先生本人的賬戶(hù)增加了一筆可觀(guān)的收入，其公司的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)也大幅增加。
“一般來(lái)說(shuō)，個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款額度最多只是評(píng)估價(jià)的七成，如果是公司購(gòu)房，且公司流水賬目良好，找按揭公司可以將額度做到八五成，如果公司固定資產(chǎn)較多，甚至可以高達(dá)九成?！敝袊?guó)農(nóng)業(yè)銀行深圳分行一位從事個(gè)貸業(yè)務(wù)的人士說(shuō)。
一位房地產(chǎn)評(píng)估公司內(nèi)部人士告訴記者，目前房產(chǎn)評(píng)估有足夠的“彈性”空間，可根據(jù)客戶(hù)需求，提供最高與最低的評(píng)估價(jià)，“找找關(guān)系，評(píng)估公司會(huì)盡可能在規(guī)定之下給出最高的評(píng)估價(jià)?！?/span>
據(jù)媒體報(bào)道，炒房者買(mǎi)下房產(chǎn)，然后通過(guò)關(guān)系將房產(chǎn)進(jìn)行二次抵押，再用錢(qián)來(lái)買(mǎi)房，或者把抵押來(lái)的錢(qián)借給小額信貸公司進(jìn)行放貸。由于現(xiàn)在政府對(duì)住宅進(jìn)行限購(gòu)，有些炒房客便把投資對(duì)象集中在商業(yè)項(xiàng)目，同樣進(jìn)行抵押融資。
不過(guò)，多位受訪(fǎng)者表示，能夠如此順利地操作實(shí)現(xiàn)套取貸款，要有不少“關(guān)系”，普通人很難做到。
“偽拋盤(pán)”背后的利益鏈
在動(dòng)輒上千萬(wàn)元的銀行貸款誘惑下，擁有大量房產(chǎn)的企業(yè)主、中介代理公司、房屋評(píng)估公司和小額貸款公司紛紛成為利益鏈條上的一環(huán)。
“過(guò)段時(shí)間我會(huì)考慮再轉(zhuǎn)一次手?！敝煜壬鷮?duì)記者表示，之所以利用房子套貸，主要是為緩解實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)的資金壓力。他坦言，自己并非看空房產(chǎn)升值空間，相反，他對(duì)房產(chǎn)投資較為樂(lè)觀(guān)，所以他堅(jiān)持房產(chǎn)要保留在自己的手上，不會(huì)真正對(duì)外出售。
記者了解到，與朱先生想法相似的企業(yè)主不在少數(shù)。
多位受訪(fǎng)者表示，由于中介代理公司、房屋評(píng)估公司和小額貸款公司處于生意淡季，協(xié)助業(yè)主“借房融資”則可以獲得一定傭金，這部分收入可以抵消樓市交易冷清期間的收入損失。
廣州某小額貸款公司負(fù)責(zé)人郭先生稱(chēng)，小貸公司放款資金來(lái)源主要是股東資本金和銀行貸款，今年以來(lái)，不少實(shí)體企業(yè)經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)金流動(dòng)存在困難，加之銀行貸款整體趨緊，小貸經(jīng)營(yíng)壓力日趨明顯。
郭先生稱(chēng)，部分順利以房套貸的炒房客將錢(qián)投入民間借貸，追求更高的回報(bào)率。
“小產(chǎn)權(quán)房抵押要冒不少風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在的小額貸款公司生意不好，都爭(zhēng)搶著做類(lèi)似的生意，他們?cè)敢饷案嗟娘L(fēng)險(xiǎn)?！蓖ㄟ^(guò)小產(chǎn)權(quán)房套取貸款的劉先生稱(chēng)。
郭先生則表示，在小額貸款生意好的時(shí)候，正常的貸款額度會(huì)略低于估值。現(xiàn)在生意不盡如人意，貸款額度會(huì)調(diào)高，所以再高風(fēng)險(xiǎn)的生意也會(huì)考慮，比如小產(chǎn)權(quán)房的抵押。
“這種借助抵押套貸的融資方式，不僅放大了杠桿效應(yīng)，還隱藏著較大風(fēng)險(xiǎn)。一旦中間某一環(huán)節(jié)被套牢，隨時(shí)可引發(fā)連串危機(jī)?！鄙鲜鲋袊?guó)農(nóng)業(yè)銀行深圳分行人士告訴記者。
同時(shí)，套取貸款的參與者有可能觸碰法律“紅線(xiàn)”，法律規(guī)定，以房屋買(mǎi)賣(mài)形式套取銀行貸款是違法行為。
東莞市第二法院近日審理了一宗相關(guān)案件，開(kāi)發(fā)商?hào)|莞市利澳花園開(kāi)發(fā)有限公司及其原法定代表人崔志光被控因公司資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，7次以他人名義虛假購(gòu)房的方式從銀行騙取貸款，累計(jì)超過(guò)千萬(wàn)元。檢方提出，崔志光應(yīng)當(dāng)以騙取貸款罪追究其刑事責(zé)任。
