[摘要]5月22日，融創(chuàng)中國公告稱，融創(chuàng)中國以62.98億港元的代價(jià)，收購綠城中國24.313%股份。收購?fù)瓿珊?，融?chuàng)與九龍倉成為綠城中國的并列大股東。
進(jìn)入6月，杭州逐漸熱了起來。身在杭州的綠城員工小李在琢磨一個(gè)問題：宋老板（綠城中國董事長宋衛(wèi)平）如果不當(dāng)老板了，綠城將會(huì)發(fā)生什么變化？自己是繼續(xù)堅(jiān)守，還是追隨宋老板開始新的事業(yè)？
兩周前的5月22日，融創(chuàng)中國公告稱，融創(chuàng)中國以62.98億港元的代價(jià)，收購綠城中國24.313%股份。收購?fù)瓿珊?，融?chuàng)與九龍倉成為綠城中國的并列大股東，而原綠城中國高管宋衛(wèi)平、壽柏年，作為一致行動(dòng)人，則將股份減持至18.559%。這是中國房地產(chǎn)史上最大規(guī)模的并購案。
至此，房地產(chǎn)大鱷綠城中國已被“三分天下”。有觀察者稱，孫宏斌旗下的融創(chuàng)兵強(qiáng)馬壯，欲把持話語權(quán)，氣勢堪比曹魏；香港資本九龍倉固守一隅，穩(wěn)中圖進(jìn)，恰似孫吳；宋衛(wèi)平雖是綠城創(chuàng)始人，卻未能守好自家江山，只得退居蜀地。此番評(píng)論雖屬戲言，卻不難表達(dá)出如今的博弈態(tài)勢。
在房地產(chǎn)市場持續(xù)承受政策高壓并將進(jìn)入過剩時(shí)代的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的并購故事會(huì)越來越精彩。近期，綠城的人事調(diào)整大幕已經(jīng)拉開。在綠城內(nèi)部，類似小李的顧慮越來越多。并購后的新綠城，必然與此前有著截然不同的治理模式和發(fā)展路徑。但真正值得關(guān)注的，是新公司的整合過程。從某種意義上說，這個(gè)過程代表著中國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)待市場、政策和資本的新態(tài)度。
蜀漢：大佬的退卻
在中國房地產(chǎn)界，專注高端項(xiàng)目的綠城素以產(chǎn)品品質(zhì)佳而著稱。這一方面源自其作為南方開發(fā)商，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和細(xì)節(jié)有著天然的敏感；另一方面，這也與綠城董事長宋衛(wèi)平對(duì)完美主義的極致追求有關(guān)。而后者作為一項(xiàng)極佳的個(gè)人品質(zhì)，卻被認(rèn)為是導(dǎo)致綠城中國最終轉(zhuǎn)手他人的重要癥結(jié)。
宋衛(wèi)平對(duì)產(chǎn)品追求到何種程度？綠城內(nèi)部員工向中國證券報(bào)記者敘說了一件往事：在視察一個(gè)在建項(xiàng)目時(shí)，宋衛(wèi)平認(rèn)為某些細(xì)節(jié)做得不夠好，于是質(zhì)問負(fù)責(zé)人。在未能得到滿意的回答后，他怒不可遏地掄起錘子砸向墻壁，并要求重做。
這則故事曾在房地產(chǎn)界廣為流傳，并為宋衛(wèi)平和綠城贏得極佳的口碑。多年來，綠城的項(xiàng)目一再被模仿，但無一能夠超越。由綠城和融創(chuàng)共同打造的蘇州桃花源項(xiàng)目，因其用料、美工、景觀設(shè)計(jì)的考究，更被譽(yù)為是中國建筑的巔峰之作。
然而，相比這些贊譽(yù)，宋衛(wèi)平給綠城帶來的教訓(xùn)更為慘痛。
因宋衛(wèi)平對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求甚高，綠城項(xiàng)目的開發(fā)周期相對(duì)更長，成本相對(duì)更高，進(jìn)而造成企業(yè)資金回籠慢、利潤率低、資產(chǎn)負(fù)債率高。這點(diǎn)讓資本市場頗為不滿。2010年和2011年綠城的凈資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)兩年超過100%，2012年年中甚至一度達(dá)到160%的高位。與此同時(shí)，綠城的凈資產(chǎn)收益率也一度跌至15%以下的水平，為在港上市內(nèi)資房地產(chǎn)股中的低位，直到啟動(dòng)與融創(chuàng)和九龍倉的合作，其盈利能力才逐漸恢復(fù)。
綠城內(nèi)部員工向中國證券報(bào)記者表示，綠城上市8年來，宋衛(wèi)平曾多次因產(chǎn)品理念與投資者發(fā)生爭吵。有一段時(shí)間，幾乎“見一次吵一次”。但爭吵之后，雙方也很難達(dá)成一致。宋衛(wèi)平直言，這也是自己萌生退意的一個(gè)重要原因。
有分析認(rèn)為，按照宋衛(wèi)平的行事風(fēng)格，綠城如果實(shí)現(xiàn)私有化，應(yīng)該能得到更好的發(fā)展。這一路徑與同樣做高端精品的星河灣類似。但宋衛(wèi)平不僅從未表現(xiàn)出對(duì)上市的后悔，反而還試圖將綠城的物業(yè)、養(yǎng)老、教育、商業(yè)配套部分整合到上市資產(chǎn)中。分析認(rèn)為，僅此一項(xiàng)，便注定了宋與投資者最終分道揚(yáng)鑣的結(jié)局。
由于對(duì)產(chǎn)品十分自信，宋衛(wèi)平多次聲稱綠城的房子不會(huì)降價(jià)。2012年，樓市調(diào)控政策效果凸顯，民間資本活躍的江浙一帶成為“重災(zāi)區(qū)”，多地房屋陷入滯銷狀態(tài)，高端項(xiàng)目更是無人接手。由于堅(jiān)持不降價(jià)，綠城的房屋銷售情況極為慘淡。
當(dāng)時(shí)，綠城購買的幾款信托產(chǎn)品即將到期，銷售資金又無法回籠，于是不得不“借新還舊”。最緊迫的時(shí)候，甚至達(dá)到“資金遲一天到賬，公司就要破產(chǎn)”的狀態(tài)。若不是融創(chuàng)和九龍倉出手相救，綠城就將“敗走麥城”。
在當(dāng)時(shí)的合作中，融創(chuàng)以33.7億人民幣的代價(jià)，接手了綠城位于長三角地區(qū)的9個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方成立合作公司融綠（上海融創(chuàng)綠城）共同開發(fā)。九龍倉則以51億港元入股綠城，將股份增持至24.6%，成為繼宋衛(wèi)平之后的第二大股東。
度過這一浩劫，宋衛(wèi)平對(duì)市場環(huán)境卻愈加悲觀。2014年5月23日，宋衛(wèi)平在股權(quán)收購的發(fā)布會(huì)上無比憤怒。他認(rèn)為，經(jīng)過多年的調(diào)控，房地產(chǎn)已經(jīng)變得“市場不像市場，企業(yè)不像企業(yè)，行業(yè)不像行業(yè)”，不適合一般生存能力的公司生存和發(fā)展。
宋衛(wèi)平矛頭所指，是當(dāng)前不甚合理的房地產(chǎn)政策。一方面，限價(jià)、限購甚至限降等行政手段大行其道，擾亂市場信號(hào)；另一方面，信貸政策緊縮、拿地條件苛刻，極大地壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率。
在這種情況下，“客源小眾、對(duì)市場環(huán)境要求高”的綠城，已無法適應(yīng)當(dāng)前的市場環(huán)境。宋衛(wèi)平再有濟(jì)世之志，也難免英雄氣短。
另有熟悉內(nèi)情的人士向中國證券報(bào)記者介紹，宋衛(wèi)平膝下無子，與其一同創(chuàng)業(yè)的綠城中國行政總裁壽柏年也已過花甲。整個(gè)綠城內(nèi)部，甚難選擇一個(gè)合適的接班人。權(quán)衡之下，干脆將股權(quán)拱手讓出。此時(shí)距離綠城創(chuàng)立才剛剛19年。
2013年，綠城銷售金額為553.8億元人民幣，躋身國內(nèi)房企前十。
