風(fēng)雨飄搖的住宅市場(chǎng)也許并沒有看上去那樣脆弱不堪。
萬科A（000002.SZ）和富力地產(chǎn)（02777.HK）最新公布的5月份銷售數(shù)據(jù)顯示，大型住宅開發(fā)商似乎正在走出今年以來的頹勢(shì)。
德意志銀行的分析師在對(duì)一些企業(yè)和城市調(diào)研后相信，企穩(wěn)的跡象正在顯現(xiàn)，開發(fā)商只需動(dòng)
房?jī)r(jià)越跌越?jīng)]有人買的“崩盤情節(jié)”并未曾發(fā)生，看空者期待中的“硬著陸”情形今年恐怕難以上演。
五月弱市回暖
萬科在3日晚間發(fā)布了5月份銷售簡(jiǎn)報(bào)，真實(shí)的數(shù)字比許多人預(yù)期的要樂觀不少。
5月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積122.9萬平方米，銷售金額145.4億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)12.44%及14.04%，成為今年以來表現(xiàn)最突出的單月。前五個(gè)月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，也較2013年同期分別增長(zhǎng)了7.0%和16.2%。
富力地產(chǎn)的表現(xiàn)雖然不及萬科出色，其5月份合約銷售額約為27.8億元人民幣，合約銷售總面積約為22萬平方米，與去年同期相比分別下降5%和16%，但前五個(gè)月合約銷售金額約217.58億元，合約銷售總面積約142.3萬平方米，仍然較去年同期分別上升了40%及4%。
萬科與富力地產(chǎn)的表現(xiàn)并非個(gè)別現(xiàn)象，德意志銀行5月底對(duì)大型發(fā)展商的調(diào)研顯示，隨著推盤量的上升，各家5月份的銷售業(yè)績(jī)普遍優(yōu)于4月，這是一個(gè)積極的信號(hào)。
德意志銀行對(duì)多個(gè)一二線城市的調(diào)研也顯示，購(gòu)房需求在這些城市依然強(qiáng)勁，個(gè)別項(xiàng)目通過降價(jià)10%~15%即能換來理想的去化表現(xiàn)。
而政策方面，雖然大規(guī)模樓市刺激政策推出的可能性微乎其微，但5月中旬央行約談商業(yè)銀行要求加大首套房貸的支持力度以及地方政府陸續(xù)放松限購(gòu)政策，均顯示出政府面對(duì)“風(fēng)聲鶴唳”的樓市并未擺出放任不管的姿態(tài)，此外A股上市開發(fā)商再融資通道的打開，也表明監(jiān)管機(jī)構(gòu)必要時(shí)仍愿意對(duì)房地產(chǎn)業(yè)支持一把。
“總的來說，唱衰的市場(chǎng)參與者以及看空的海外投資者聲稱的崩盤并沒有發(fā)生?！钡乱庵俱y行的報(bào)告稱。
綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良在最新的講話中也表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的樂觀：“短期來看，預(yù)計(jì)未來3~4個(gè)月市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)比較嚴(yán)峻的狀態(tài)，但與此同時(shí)我認(rèn)為外部環(huán)境可能會(huì)發(fā)生一些變化，但我不認(rèn)為這是"救市"，而是中央及各地為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，按照市場(chǎng)化原則有所作為，隨著時(shí)間的推移會(huì)起到一定調(diào)節(jié)作用，因此預(yù)計(jì)今年四季度可能會(huì)好于現(xiàn)在?！?/span>
如果不以2013年為參照
如何理性地理解今年的市場(chǎng)？房地產(chǎn)業(yè)從來不缺少被情緒放大的分歧甚至對(duì)立的觀點(diǎn)，對(duì)看似矛盾的觀點(diǎn)作出進(jìn)一步分辨往往比作出堅(jiān)決的判斷更具有價(jià)值。
事實(shí)上，唱衰今年樓市的觀點(diǎn)很大程度上建立在將今年數(shù)據(jù)與去年數(shù)據(jù)所做的對(duì)比之上，但不能忽視的一點(diǎn)是，去年的樓市表現(xiàn)實(shí)屬異常。
2013年全國(guó)住宅銷售額同比增長(zhǎng)達(dá)到26.6%，這樣的高增長(zhǎng)從任何一個(gè)理性的角度來看都是難以維持的，這也直接導(dǎo)致今年的樓市數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出同比增長(zhǎng)放緩甚至下滑的局面。
換言之，如果把今年的住宅市場(chǎng)表現(xiàn)放在更長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)間段內(nèi)予以觀察分析也許更能得出具有參考意義的結(jié)論。
“有幾個(gè)方面原因?qū)е氯ツ陿鞘斜憩F(xiàn)"太好"，一是政策環(huán)境相對(duì)寬松，二是2010年至2012年樓市調(diào)控壓抑的需求被集中釋放，三是在利率優(yōu)惠、房?jī)r(jià)上漲的刺激下一些購(gòu)房者選擇提前入市?！笔腊钗豪硎藖喬珔^(qū)研究部主管金緯對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，與去年相比，今年的住宅市場(chǎng)難免有所回落，但情況并不算太糟，世邦魏理仕預(yù)計(jì)今年全年銷售量同比會(huì)出現(xiàn)5%的下跌，但整體房?jī)r(jià)仍然會(huì)有所上升。
德意志銀行的分析師也認(rèn)為，如果不與2013年的數(shù)據(jù)作對(duì)比，今年的樓市數(shù)據(jù)其實(shí)并沒有看起來那么糟糕。以4月份的數(shù)據(jù)為例，今年4月住宅銷售金額和銷售量分別較2012年同期上升了49%和29%，價(jià)格則上升了15%，今年全年的數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)也會(huì)明顯好于2012年以及之前的年份。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪5月底預(yù)計(jì)，未來12個(gè)月房地產(chǎn)銷售同比將溫和增長(zhǎng)0~5%。
高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)猶存
雖然對(duì)樓市整體行情的判斷并不一致，但業(yè)內(nèi)在一個(gè)問題上至少達(dá)成了某種共識(shí)，今年大型開發(fā)商與中小開發(fā)商的表現(xiàn)將出現(xiàn)分化。
由于今年流向房地產(chǎn)企業(yè)的信貸資金出現(xiàn)減少，資金將更多流入資質(zhì)較好的大型發(fā)展商，這無疑將增加中小企業(yè)以及個(gè)別項(xiàng)目的困難程度。
另一方面，去年大規(guī)模高價(jià)拿地的企業(yè)也將為之前激進(jìn)的舉動(dòng)吞下苦果，德意志銀行的分析師認(rèn)為，信貸收緊以及銷售增長(zhǎng)放緩都將給這些企業(yè)的現(xiàn)金流帶來壓力。
此外，住宅市場(chǎng)仍然面臨積重難返的困境，其中最突出的風(fēng)險(xiǎn)在于庫(kù)存。
穆迪的研究指出，近年來新房開工項(xiàng)目較多，提高了開發(fā)商的未售庫(kù)存水平。在銷售增長(zhǎng)放緩的情況下，庫(kù)存水平將保持高位。
截至4月底，穆迪跟蹤的8個(gè)一二線城市的庫(kù)存約為14個(gè)月，接近此前的高點(diǎn)，即2012年2月大約16個(gè)月的庫(kù)存。
高庫(kù)存背景下的住宅市場(chǎng)仍然像一艘灌滿氫氣的飛艇，只是暫時(shí)無虞。
