2014年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷形勢(shì)開始由三四線城市向一二線城市蔓延，悲觀情緒也隨之不斷累積，關(guān)于樓市或?qū)⒈辣P的猜想正在發(fā)酵之中。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不景氣，南寧、天津、杭州、無錫等很多城市都紛紛用不同的方式謀求“救市”，而放寬限購政策是其首要手段。本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的底部究竟在哪里？樓市是否存在崩盤的可能？地方政府的“救市”行為是否應(yīng)及時(shí)制止？這些問題都非常值得我們探究。
首先需要明確的問題是，本輪房?jī)r(jià)下跌的主要?jiǎng)恿κ鞘裁矗?/span>
是因?yàn)榻?jīng)歷了瘋狂的房地產(chǎn)熱后，住房已經(jīng)嚴(yán)重供大于求，累積的天量供應(yīng)購房者無法消化嗎？
答案是否定的。本輪房?jī)r(jià)下跌的主要原因，不是來自于供大于求的事實(shí)，而是來自于人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能嚴(yán)重供大于求的恐懼。至于房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)供求狀況，很遺憾目前仍然是個(gè)黑箱。到底我們需要多少住房，目前市場(chǎng)存量及可售量有多大，相信沒有人能真正弄明白。正因?yàn)樽》空鎸?shí)供求狀況仍然是個(gè)黑箱，所以這種基于猜想的恐懼才是最具殺傷力的。與大蒜等部分農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有天然波動(dòng)性特征。階段性的供大于求與供不應(yīng)求相互交替，構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的全部發(fā)展史。本輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，從真實(shí)供求缺口看也許和2008年及2011年的調(diào)整并無特別大的區(qū)別。但在房地產(chǎn)供求信息極不透明的條件下，人們出于對(duì)房地產(chǎn)泡沫破滅的本能恐懼，很可使市場(chǎng)短期內(nèi)產(chǎn)生急劇下挫的動(dòng)力。在經(jīng)歷了2013年過度樂觀的退潮后，一邊倒式的觀望、恐慌性的拋售等都將使階段性的供大于求深化。
其次，本輪房?jī)r(jià)下跌將持續(xù)多久？中國房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入崩盤嗎？
如前所述，如果不考慮政府可能采取激進(jìn)救市行為，人們出于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)黑箱負(fù)面猜測(cè)所形成的本能恐懼，房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期大幅下挫是完全可能的。但這個(gè)時(shí)間不會(huì)持續(xù)太久，短則一年，長(zhǎng)則兩年，這是由人性對(duì)恐懼情緒的本能厭惡所決定的。之后，集中觀望期將結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的階段。
進(jìn)一步的問題是，這個(gè)短期下挫之后的階段是持續(xù)的衰退與蕭條，還是新一輪的上升周期？
這主要取決于兩個(gè)因素：一是人們改善住房條件的動(dòng)力是否衰竭。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到人們有足夠的財(cái)力承擔(dān)住房建筑成本時(shí)，人們對(duì)住房的需求到底有多大，很大程度上取決于人們對(duì)它的欲望有多大，而并非象通常所認(rèn)為的取決于某一客觀界限。二是中國的人口大規(guī)模遷移是否出現(xiàn)拐點(diǎn)或逆轉(zhuǎn)，比如逆城市化、郊區(qū)化或逃離“北上廣”成為新的風(fēng)潮？
關(guān)于人們改善居住條件的動(dòng)力，目前還遠(yuǎn)看不到衰竭的跡象。住房市場(chǎng)不僅僅意味著G D P增長(zhǎng)和地方財(cái)源，它更承載著國人的小康夢(mèng)想。中國城鎮(zhèn)人均住房面積雖然達(dá)到30平方米左右，但多數(shù)人對(duì)自身的住房條件難言滿足。撇開鴿籠式公寓是當(dāng)前城鎮(zhèn)住宅存量的主體不談，住小房子的渴求換成大房子，多代共居的希望能夠分開居住以減少不必要的家庭矛盾，住公寓的期望住進(jìn)別墅，住別墅的向往住進(jìn)富人區(qū)，在城市有房還想要在風(fēng)景區(qū)有個(gè)度假公寓，這些動(dòng)力都將推動(dòng)住房需求不斷升級(jí)與深化。因此，在可以預(yù)見的未來，中國住房市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式的需求崩潰，但有可能會(huì)出現(xiàn)重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
另一方面，從人口流向拐點(diǎn)看，中國作為發(fā)展極不平衡的大國，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等力量是同時(shí)并進(jìn)、共同存在的。北京等大城市的擁堵與霧霾將使當(dāng)?shù)氐母辉ｋA層家庭對(duì)其產(chǎn)生厭惡感，從而激發(fā)了大城市郊區(qū)化的動(dòng)力。但是“有人辭官歸故里，有人星夜趕科場(chǎng)”。又有不少人口因北京的高收入和高水準(zhǔn)公共服務(wù)等，而被從二三線城市吸引過來，將富裕階層家庭郊區(qū)化的空缺彌補(bǔ)。由于人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化層層遞補(bǔ)、并存交錯(cuò)，因而宏觀總量上的人口流向拐點(diǎn)目前其實(shí)是不存在的。
總體來看，由于人們改善居住條件的動(dòng)力仍然存在，人口流向也沒有出現(xiàn)顯著的宏觀拐點(diǎn)，因而中國還不會(huì)進(jìn)入住房普遍過剩時(shí)代，但有可能進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過剩時(shí)代。從全國看，短期內(nèi)的市場(chǎng)主動(dòng)調(diào)整不可避免，但還不會(huì)進(jìn)入持續(xù)的衰退與蕭條。從局部看，住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整動(dòng)力持續(xù)存在，一些低劣開發(fā)區(qū)域、無增長(zhǎng)潛力鬼城等，有可能面臨毀滅式洗牌。
最后，如何看待地方政府的“救市”行為？
地方政府并不掌握金融政策，其“救市”手段，目前主要有兩種。一是通過對(duì)政策的重新解讀，變相放松住房限購等需求行政管控政策。應(yīng)當(dāng)說，住房限購僅是一種應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的應(yīng)急措施，具有扭曲市場(chǎng)的副作用，不宜長(zhǎng)期使用。如果不考慮地方政府的政策動(dòng)機(jī)，僅從行為事實(shí)結(jié)果看，既然房?jī)r(jià)過快上漲的條件不存在，通過放松限購促使市場(chǎng)供求機(jī)制回歸常態(tài)，本身無可厚非。另一手段據(jù)說是收緊土地供應(yīng)，避免供求形勢(shì)進(jìn)一步惡化。由于市場(chǎng)本身具有調(diào)節(jié)機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷將使開發(fā)商購地動(dòng)機(jī)消失，這一手段其實(shí)是形式大于內(nèi)容?？傮w而言，地方政府“救市”大多是根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)展，對(duì)行政扭曲市場(chǎng)的糾正，事實(shí)上有利于緩解恐慌，避免市場(chǎng)非理性急挫。從宏觀看，房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性下挫將對(duì)各宏觀經(jīng)濟(jì)部門帶來較大沖擊，短期難以復(fù)原。從房地產(chǎn)市場(chǎng)看，因?yàn)楸┑裣孪乱惠喎績(jī)r(jià)暴漲的種子，所以避免市場(chǎng)暴漲暴跌是非常必要的。地方政府守土有責(zé)，其“救市”行為有其客觀合理性的一面。盡管如此，房地產(chǎn)政策的調(diào)整，不僅要考慮市場(chǎng)的需要，更需要綜合考慮政策的延續(xù)性和公眾輿論的承受力，尋求最佳切入點(diǎn)。
