接近住建部的權威人士向上證報記者確認,上述政策方向和趨勢已經(jīng)明確。但具體是否發(fā)文、何時發(fā)文,相關部門還需等待中央態(tài)度?!霸跊Q策層看來,一線城市目前還很難在近期松綁限購,因為之前上漲過快,且目前還沒有見到明顯的房價下降或市場調(diào)整。”該人士稱。
在一次次的試探、否認、叫停、暗松之后,影響中國房地產(chǎn)市場四年之久的限購政策,即將淡出。
昨日有消息稱,除北上廣深之外,其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié),尤其是庫存過大的地方。這意味著除四大一線城市之外的30多個限購城市,有可能全面松綁限購政策。
對此,接近住建部的權威人士向上證報記者確認,上述政策方向和趨勢已經(jīng)明確。但具體是否發(fā)文、何時發(fā)文,相關部門還需等待中央態(tài)度。
2010年4月,為應對部分城市房價過快上漲,國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,要求房價上漲過快城市限制家庭購房套數(shù),被業(yè)內(nèi)稱為“限購令”。粗略統(tǒng)計,有40多個城市執(zhí)行著不同程度的限購政策。后續(xù)市場情況表明,限購確實在一定程度上抑制了成交量,并進而抑制了房價的過快上漲。
2013年下半年,銀行系統(tǒng)針對房地產(chǎn)業(yè)突然收緊信貸,6月下旬出現(xiàn)的“錢荒”,更是給市場潑了盆冷水。再加上受八項規(guī)定、六項禁令等因素影響,高端消費大為萎縮,樓市也受到波及,導致房地產(chǎn)市場去年底開始全面降溫,“入冬”速度遠超預期。
“目前中國樓市不是淡,而是冷。繼續(xù)下去,恐怕要出現(xiàn)系統(tǒng)性風險。中介公司已經(jīng)開始裁員關店,部分城市5月份成交量甚至不如春節(jié)期間。這種情況十分罕見?!币患掖笮头科蟾吖芊Q。
也正是房地產(chǎn)市場的快速降溫,為重新考量限購等政策提供了條件。
昨日有消息稱,除北上廣深之外,其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié),尤其是庫存過大的地方。這意味著除四大一線城市之外的30多個限購城市,有可能全面松綁限購政策。
對此,接近住建部的權威人士向上證報記者確認,上述政策方向和趨勢已經(jīng)明確。但具體是否發(fā)文、何時發(fā)文,相關部門還需等待中央態(tài)度。“在決策層看來,一線城市目前還很難在近期松綁限購,因為之前(房價)上漲過快,且目前還沒有見到明顯的房價下降或市場調(diào)整。”該人士稱。
“我咨詢了很多房地產(chǎn)企業(yè),現(xiàn)在企業(yè)層面還沒有得到這個消息。但我們感覺這個政策執(zhí)行的可能性很大,無論它以怎樣的形式表現(xiàn)出來。”中原地產(chǎn)首席運營官李文杰表示。
四年限購路
限購,這個具有較強行政色彩的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,曾被視為抑制房價上漲的利器,也曾因其行政色彩而引發(fā)爭議。
為應對部分城市房價過快上漲,兌現(xiàn)“一定要把房價上漲趨勢控制住”的承諾,2010年4月,國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,要求房價上漲過快城市限制家庭購房套數(shù),被業(yè)內(nèi)稱為“限購令”。粗略統(tǒng)計,目前有40多個城市執(zhí)行著不同程度的限購政策。后續(xù)市場情況表明,限購確實在一定程度上抑制了成交量,并進而抑制了房價的過快上漲。
縱觀四年限購歷程可以發(fā)現(xiàn),其影響最大的階段是2011年和2012年。當時,綠城中國等以高端物業(yè)為主要產(chǎn)品類型的開發(fā)商,成交量驟減。綠城無奈走上賣項目、賣股份的求生之路。當企業(yè)和地方通過各種渠道呼吁解除行政性調(diào)控時,住建部有關人士曾私下無奈地表示,“目前除了行政性強行限購,誰還有更好的調(diào)控房價的辦法,我們虛心求教?!?/span>
一些對土地出讓和房地產(chǎn)市場依賴程度較高的地方政府也曾屢屢試圖解除限購,比如蕪湖、武漢、廈門、珠海、長沙等,而多數(shù)變相或直接的松綁,都以地方政府否認、收回,或上級政府叫停等方式草草收場。這也折射出中央層面對執(zhí)行限購政策的決心。
不過,限購的威力在2013年已經(jīng)開始淡化。2012年底至2013年,各地商品房成交量強勢反彈,并帶來房價再次大漲。業(yè)內(nèi)人士事后回顧,除了個稅按差額20%征收等政策帶來恐慌式購房外,市場面貨幣供應量的整體充足,是導致各地樓市再度火爆的主要因素。在需求龐大的情況下,限購“高壓線”被各種暗箱操作屢屢突破,從而效力大減。
2013年下半年,銀行系統(tǒng)針對房地產(chǎn)業(yè)突然收緊信貸,6月下旬出現(xiàn)的“錢荒”,更是對市場潑了盆冷水。再加上受八項規(guī)定、六項禁令等因素影響,高端消費大為萎縮,樓市也受到波及,導致房地產(chǎn)市場去年底開始全面降溫,“入冬”速度遠超預期。
“雙向調(diào)控”啟程
“目前中國樓市不是淡,而是冷。繼續(xù)下去,恐怕要出現(xiàn)系統(tǒng)性風險。中介公司已經(jīng)開始裁員關店,部分城市5月份成交量甚至不如春節(jié)期間。這種情況十分罕見?!币患掖笮头科蟾吖芊Q。
也正是房地產(chǎn)市場的快速降溫,為重新考量限購等政策提供了條件。
今年的政府工作報告中重申,中國將遏制房地產(chǎn)投機。即,針對不同城市情況分類調(diào)控,增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權住房供應,抑制投機投資性需求,促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
今年全國兩會期間,住建部副部長齊驥明確指出,今年將實施的房地產(chǎn)市場“雙向調(diào)控”即為分類指導,就是對一線城市繼續(xù)增加供應,抑制、遏制投資投機性需求,限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市,要控制供地和供應結構,采取必要手段,消化庫存。
市場將上述動向解讀為:中央對今年房地產(chǎn)市場基本態(tài)勢已“心中有數(shù)”,限購政策或存在松動的空間。
而根據(jù)上證報記者在多個二、三線城市的調(diào)研,在地方經(jīng)濟增長乏力、房地產(chǎn)市場成交低迷等多重壓力下,目前地方松綁限購的意愿較為強烈。一些城市也已陸續(xù)出臺松綁政策。與過去兩年不同的是,這些放松限購的政策基本得到認可。
對此,住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長趙路興向上證報記者表示,這個方向沒錯。他分析,今后中央不會再出臺全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)調(diào)控政策,而是重在建立長效機制,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。政策思路主要為:其一,將對房地產(chǎn)市場進行因城因地分類調(diào)控,以地方政策為主;其二,實行“雙向調(diào)控”政策,即一、二線熱點城市,繼續(xù)抑制投資性需求,調(diào)控方向難以改變,調(diào)控力度也難以放松,同時,增加中小戶型住房的供應,對于合理的自住需求有相應政策支持;其三,對三、四線城市重點是調(diào)整供應結構與產(chǎn)品結構。
“今年以來我國房地產(chǎn)市場明顯分化,一線城市和大部分二線城市供需仍緊張,但三、四線城市出現(xiàn)供大于求狀況,為此必須實施分類調(diào)控?!壁w路興說。
“限購松綁的深意在于,它有可能導致市場預期的改變,從而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金面沒有很大改善,限購松綁很難對市場有本質(zhì)性的作用。所以,下一步,銀行的態(tài)度將成為樓市需要高度關注的風向標。”中信建投房地產(chǎn)首席分析師蘇雪晶說。