蓬勃發(fā)展的電子商務(wù)，一方面給商業(yè)地產(chǎn)帶來沖擊，另一方面為物流地產(chǎn)帶來機(jī)遇。
世邦魏理仕日前發(fā)布的研究報(bào)告顯示，根據(jù)艾瑞研究預(yù)測(cè)，至2017年中國網(wǎng)絡(luò)零售額將達(dá)4.1萬億人民幣，相對(duì)于供應(yīng)過剩、競(jìng)爭(zhēng)加劇的寫字樓及商鋪市場(chǎng)，以及擁有大量新增供應(yīng)且受政策管控的住宅相比，物流地產(chǎn)回報(bào)較高且發(fā)展前景廣闊，吸引包括萬科、綠地在內(nèi)的越來越多傳統(tǒng)房企進(jìn)入。
據(jù)觀察，近年來，以普洛斯、豐樹為代表的外資營運(yùn)商已經(jīng)占據(jù)我國物流地產(chǎn)市場(chǎng)主要份額，以阿里巴巴、京東為代表的“電商派”也在加緊跑馬圈地，萬科等傳統(tǒng)房企能否分得一杯羹仍然是未知數(shù)。
物流地產(chǎn)需求旺盛收益高
物流地產(chǎn)受到垂青，與電商的高速發(fā)展不無關(guān)系。世邦魏理仕的研究報(bào)告指出，隨著國內(nèi)個(gè)人消費(fèi)增長、零售市場(chǎng)成熟及電子商務(wù)的不斷蓬勃發(fā)展，零售行業(yè)對(duì)物流設(shè)施尤其是高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)的需求近年來增長迅速。
據(jù)中國倉儲(chǔ)協(xié)會(huì)估算，截至2012年底，全國營業(yè)性通用倉庫總體量達(dá)6.98億平方米。但世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)顯示，截至2013年底，由12家主要的全國性物流專業(yè)開發(fā)商開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)設(shè)施存量累計(jì)僅約1300萬平方米，占全國倉儲(chǔ)設(shè)施總面積的比例甚微，難以滿足以電商為主導(dǎo)的零售行業(yè)高速發(fā)展所產(chǎn)生的需求。
仲量聯(lián)行廣州工業(yè)地產(chǎn)部董事張寧告訴記者，由于物流地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，全國整體優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲，目前物流地產(chǎn)的凈租賃回報(bào)率約為5%～6%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)約3%的平均回報(bào)水平。
記者發(fā)現(xiàn)，5月16日，河北省廊坊市國土土地開發(fā)建設(shè)投資有限公司與北京萬科簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，擬就雙方基于京津冀一體化戰(zhàn)略下的物流及城市新區(qū)建設(shè)方面建立長期、穩(wěn)定、全面的戰(zhàn)略合作關(guān)系。綠地集團(tuán)、萬通控股、合生創(chuàng)展等傳統(tǒng)住宅開發(fā)商近年來也陸續(xù)進(jìn)軍物流地產(chǎn)。其中，綠地去年逐步將工業(yè)物流地產(chǎn)作為房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主攻方向加以推進(jìn)。萬通控股也分別與TCL、匯源等合作開發(fā)工業(yè)物流地產(chǎn)。合生創(chuàng)展也成功開發(fā)了包括廣州合生T.I.T國際產(chǎn)業(yè)園、北京中關(guān)村科技園亦莊園項(xiàng)目、合生粵港金融科技產(chǎn)業(yè)園等工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
傳統(tǒng)房企仍然有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
目前，國內(nèi)物流地產(chǎn)以普洛斯、嘉民等外資巨頭占主導(dǎo)地位。以全球最大的物流地產(chǎn)商普洛斯為例，自2003年進(jìn)入中國以來，普洛斯的版圖已經(jīng)擴(kuò)張到國內(nèi)29個(gè)重要城市，投資并管理著103個(gè)物流園區(qū)，可供租賃面積達(dá)1150萬平方米，基本形成了對(duì)中國主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消費(fèi)市場(chǎng)的物流配送網(wǎng)路的覆蓋。
張寧表示，這些外資物流地產(chǎn)營運(yùn)商進(jìn)入國內(nèi)市場(chǎng)接近10年，占據(jù)70%以上的市場(chǎng)份額，其業(yè)務(wù)遍布國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，像普洛斯這種龍頭企業(yè)不僅擁有豐富的開發(fā)營運(yùn)經(jīng)驗(yàn)，背后更擁有強(qiáng)大的融資渠道，國內(nèi)地產(chǎn)商要從這些外資巨頭手上分一杯羹并非易事。
此外，以阿里巴巴、京東、蘇寧為代表的電商企業(yè)也在加緊跑馬圈地。已赴美IPO的京東，根據(jù)該公司5月19日向美國證券交易所更新遞交的F-1招股書顯示，京東已在全國34個(gè)城市擁有82間倉庫，總建筑面積超過130萬平方米，未來還將進(jìn)一步在一線和三線城市擴(kuò)大版圖。
張寧認(rèn)為，物流地產(chǎn)市場(chǎng)“強(qiáng)手林立”，但傳統(tǒng)住宅開發(fā)商仍然有自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)：首先，房地產(chǎn)開發(fā)商自身擁有不少商業(yè)項(xiàng)目，借此擁有數(shù)量龐大的企業(yè)客戶群體，能為其物流地產(chǎn)發(fā)展帶來客戶資源；其次，由于地方政府在出讓地塊時(shí)更著眼于能夠給政府帶來稅收并創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，因此在出讓倉儲(chǔ)物流用地時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎，住宅開發(fā)商往往擁有良好的政府資源，更容易獲得地段更佳、體量更大的工業(yè)地塊。
