2014年將是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格具有分水嶺意義的一年。未來(lái)房?jī)r(jià)既有上漲的推力，也有下降的拉力。上漲的推力有：我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮周期沒(méi)有結(jié)束、地方財(cái)政支付困難推高房?jī)r(jià)、宏觀政策對(duì)房?jī)r(jià)的態(tài)度是市場(chǎng)起決定性作用、流動(dòng)性依然充足對(duì)房地產(chǎn)有利、房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)壟斷使房?jī)r(jià)下降不容易。
房?jī)r(jià)下降的拉力有：土地供應(yīng)增加與城鎮(zhèn)化人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)管理制度與政策的變化、經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)、經(jīng)濟(jì)周期的變化、高房?jī)r(jià)和高利率將使中心城市失去優(yōu)勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)已處于不健康狀態(tài)。
總體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)居高不下，將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)逆向調(diào)節(jié)和產(chǎn)能過(guò)剩，不利經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。過(guò)去的幾年里，房地產(chǎn)膨脹導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆向調(diào)節(jié)，延緩了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時(shí)間。而房地產(chǎn)的暴利，也讓企業(yè)和社會(huì)無(wú)心于研發(fā)和技術(shù)投入，這將使我國(guó)喪失國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。
2013年，有哪些經(jīng)濟(jì)問(wèn)題值得小結(jié)一下?有不少，其中房?jī)r(jià)應(yīng)該算一個(gè)。因?yàn)楸灸?月國(guó)家又出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控通知。連同此前出臺(tái)的相關(guān)政策，近年來(lái)房?jī)r(jià)越調(diào)越高。歲末，國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部陳炳才研究員傳來(lái)文章，對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題及趨勢(shì)做了分析?？吹贸鰜?lái)他也很糾結(jié)。明年及今后房?jī)r(jià)如何?需要多角度觀察。
對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)的不同看法
2013年2月26日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提出了六個(gè)方面的要求。通知下發(fā)以來(lái)，各地房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有下降，而是大幅度提高，一些地方政府提出的控制目標(biāo)，基本落空。10年房?jī)r(jià)，9次調(diào)控，屢調(diào)屢高。未來(lái)房?jī)r(jià)如何?現(xiàn)在，大體有如下幾種看法。
1.上漲論
一種認(rèn)為，由于財(cái)政困難，地方政府更希望房?jī)r(jià)上漲，地方政府的債務(wù)壓力和土地招、拍、掛制度將繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)創(chuàng)新高。目前政府出讓土地的價(jià)格在持續(xù)提高，出讓價(jià)格占住房銷售價(jià)格的50%-60%。
二是認(rèn)為城鎮(zhèn)化將繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。一些房地產(chǎn)商認(rèn)為，從人口結(jié)構(gòu)看中國(guó)的房?jī)r(jià)至少會(huì)漲十年。從城市化看，也許會(huì)再漲更長(zhǎng)的一段時(shí)間。只有到2020年以后，中國(guó)的房?jī)r(jià)才可能出現(xiàn)下降。在人口結(jié)構(gòu)上，2020年以后是需求和供給相對(duì)平衡的階段。
三是鬼城抑制房?jī)r(jià)說(shuō)不可靠。有人認(rèn)為鬼城之說(shuō)不可信，中國(guó)城市發(fā)展模式是先有住宅，后有產(chǎn)業(yè)。先建住房，再吸引人入住。
四是認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)周期達(dá)100年，未來(lái)15-20年仍然是上漲周期。明年如果繼續(xù)限購(gòu)，會(huì)再次出現(xiàn)價(jià)格暴漲，一線城市依然會(huì)繼續(xù)上漲。2.下跌論
一是泡沫說(shuō)。有人認(rèn)為房地產(chǎn)存在泡沫，連著名的地產(chǎn)商都在提醒存在泡沫，價(jià)格已經(jīng)很高，高得離譜。有人認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)下跌，如果馬上搞不動(dòng)產(chǎn)登記，房?jī)r(jià)立即下跌。再則，二、三、四線城市住房供應(yīng)增加，價(jià)格將下跌。
二是鬼城說(shuō)。認(rèn)為鄭州新城、大亞灣、鐵嶺、貴陽(yáng)、大同、唐山、常州等城市住房供給過(guò)剩，超越了發(fā)展階段，很多新城區(qū)沒(méi)有人居住。
三是崩潰說(shuō)。其中有人認(rèn)為，房?jī)r(jià)將大幅度下跌。如，溫州、鄂爾多斯、神木等住房?jī)r(jià)格已經(jīng)大幅度下跌，其他地方未來(lái)也有可能出現(xiàn)大幅度下跌。
四是剝皮說(shuō)。有人認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌類似竹筍之剝皮，即先從中心城市的外圍和城市郊區(qū)價(jià)格的下跌或低價(jià)開(kāi)始，逐漸向中心城市和城市核心區(qū)擴(kuò)散，從而引發(fā)價(jià)格下跌。
應(yīng)該說(shuō)，以上種種看法，對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的分析都有一定的道理。但綜合起來(lái)看，未來(lái)房?jī)r(jià)有上漲的推動(dòng)力，也有下降的拉動(dòng)力。
2.下跌論
一是泡沫說(shuō)。有人認(rèn)為房地產(chǎn)存在泡沫，連著名的地產(chǎn)商都在提醒存在泡沫，價(jià)格已經(jīng)很高，高得離譜。有人認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)下跌，如果馬上搞不動(dòng)產(chǎn)登記，房?jī)r(jià)立即下跌。再則，二、三、四線城市住房供應(yīng)增加，價(jià)格將下跌。
二是鬼城說(shuō)。認(rèn)為鄭州新城、大亞灣、鐵嶺、貴陽(yáng)、大同、唐山、常州等城市住房供給過(guò)剩，超越了發(fā)展階段，很多新城區(qū)沒(méi)有人居住。
三是崩潰說(shuō)。其中有人認(rèn)為，房?jī)r(jià)將大幅度下跌。如，溫州、鄂爾多斯、神木等住房?jī)r(jià)格已經(jīng)大幅度下跌，其他地方未來(lái)也有可能出現(xiàn)大幅度下跌。
四是剝皮說(shuō)。有人認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌類似竹筍之剝皮，即先從中心城市的外圍和城市郊區(qū)價(jià)格的下跌或低價(jià)開(kāi)始，逐漸向中心城市和城市核心區(qū)擴(kuò)散，從而引發(fā)價(jià)格下跌。
應(yīng)該說(shuō)，以上種種看法，對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的分析都有一定的道理。但綜合起來(lái)看，未來(lái)房?jī)r(jià)有上漲的推動(dòng)力，也有下降的拉動(dòng)力。
