近來，樓盤降價的消息可以說是不絕于耳，但之前降價的一直都是二三線城市的房子，現(xiàn)在，這股勢頭似乎開始蔓延到一線城市。
有報道說，最近上海的多家大型房企都在降價，包括萬科、金地集團、三湘集團、佳兆業(yè)集團等等，都推出了一些打折的樓盤。比如金地集團在上海松江的地王項目“金地佘山天境”的部分特價房源八折拋售。據(jù)了解，這個項目開盤至今已有兩年半時間，但只有不到40%的房子賣出了，存在較大庫存壓力?！短煜鹿尽方裉煲再彿咳说纳矸菰儐柫诉@家公司的售樓處，但對方的說法與之前的報道卻有一些出入。
售樓人員：我們現(xiàn)在推出了幾套特價房，特價房便宜一、兩百萬左右，總共大概有7、8套。我們只是想做一個推廣，我們那些頂樓的大面積的房子已經(jīng)賣完了，一樓那種帶花園的也已經(jīng)賣完了，現(xiàn)在推廣的只要是2、3、4、5樓的那種大平層。
佳兆業(yè)集團的售樓人員直接否認了降價傳聞，三湘集團在上海的“三湘森林海尚”項目的一位銷售人員則表示，他們的樓盤不僅沒降價，反而還漲了點。
售樓人員：我們均價兩萬六，基本上是實價銷售，沒有優(yōu)惠，然后具體定房子的時候具體再談。
記者：那是不是比以前要便宜點？
售樓人員：沒有，我們一直持續(xù)在賣的。我們每幢樓定價不一樣，我現(xiàn)在賣的樓肯定比之前的貴。每個樓盤的情況不一樣，而且網(wǎng)上的信息并不一定真實和準確，現(xiàn)在媒體的導向是在向大家想象的一個方向發(fā)展。
記者：你的意思是房子不會降價是吧？
售樓人員：這個問題仁者見仁，就比較復雜了。
萬科集團(萬科藍山萬科幸福匯)在上海浦東有一個“萬科中環(huán)國際城海上傳奇”項目，今年3月底，對外報價是每平米4萬1000元，但現(xiàn)在有報道說，這個項目已經(jīng)降到每平方米3萬7000元，一口氣降了4千。不過，這家樓盤的銷售人說，這不能叫降價。
售樓人員：降價是沒有的，只是我們這次開的盤比較靠近中環(huán)，所以價格相對比之前低一些。每平大概在3萬7左右。
記者：這一批房子要比上一批便宜4千塊錢是嗎？
售樓人員：可以這么理解，小區(qū)的位置不一樣嘛！
記者：是因為小區(qū)的位置差一點，所以……
售樓人員：對，對。價格就便宜些。
記者：哦！這不是降價？
售樓人員：不是降價，我們這邊是不會降價的。
事實上，從今年4月底開始，就有上海樓盤降價的消息傳出，上海金大元御瓏公館推出7.8折特價房；綠城玉蘭公館報價下調(diào)50萬，降幅約5%；青浦天地健康城開盤價格下降每平米1千元。業(yè)內(nèi)預計，接下來降價樓盤的范圍將擴大。但是，幾乎所有樓盤的銷售人員都不承認他們降價了，上海的房價到底是不是真的要跌了呢？北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認為，目前一線城市新供應樓盤的價格主要是停止上漲，并沒有大幅下調(diào)的現(xiàn)象。
張大偉：可能是開發(fā)商拿了一些非同質(zhì)的產(chǎn)品做了一些優(yōu)惠，比如說那些樓層更高一些，位置更差一些的房子價格做了一些調(diào)整。整體來說，一線城市主要還是停漲，剛剛公布的四月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也能看出來，整個房價是停漲了，但是大幅下調(diào)的還是出現(xiàn)在杭州、寧波這些二、三線城市。
上海的一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，上海正在迎來一波新房上市供應的高峰期，很多項目都想盡快出貨。開發(fā)商為爭奪購房者，會使用各種降價手段來達到銷售目標。張大偉認為，一線城市主要是二手房價格下調(diào)比較多，新樓盤只會有一些零星的促銷。
張大偉：我覺得一線城市更應該看二手房市場，因為調(diào)整更明顯一些，以北京為例，現(xiàn)在二手房平均價格已經(jīng)下調(diào)5%，甚至局部地區(qū)已經(jīng)下調(diào)10%了。我們要向看到一線城市的新建住宅價格下調(diào)起碼要到下半年了，因為從現(xiàn)在的市場情況開看，只要新建住宅的價格比較平穩(wěn)，它的去化量還是可以達到60%以上。所以在北京、上海這樣的城市，新建住宅大幅下降的可能性比較小，只會有一些零星的促銷。
不過，也有一些業(yè)內(nèi)人士說，盡管上海的樓盤目前只有一些零星的打折，而且多數(shù)都是郊區(qū)的樓盤，但如果5、6月份的銷售情況不佳，一些項目折扣的力度將會加大。之前開發(fā)商還在觀望，降價的意愿并不強。隨著5月份一些龍頭房企項目大量入市，搶占剛需市場，郊區(qū)一些供應量較大的區(qū)域，目前已經(jīng)出現(xiàn)‘價格戰(zhàn)’的苗頭。一線城市被認為是高房價最后的“堡壘”，現(xiàn)在似乎也受到降價潮的沖擊，難道北京、上海的房價也會崩盤？北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，三、四線城市的房價可能會崩盤，一、二線城市不會。
張大偉： 一二線城市和三四線城市有一個質(zhì)的不同，就是一二線城市的主要問題是價格過高，需求是很旺盛的，所以只要價格上做一些調(diào)整，不大會有崩盤的可能。但是三四線城市現(xiàn)在的問題是供需結構已經(jīng)徹底扭轉(zhuǎn)，因為三四線城市的城鎮(zhèn)化速度其實是在放緩，它們的供給量非常非常大，有一些城市甚至可以達到戶均再新購一套房的地步，那這種城市會有崩盤的可能。
專家點評
經(jīng)濟之聲：對于售樓人員回答說房子沒有降價，如何判斷？
觀察員紀中展：我認為買賣之間有調(diào)整是很正常的。舉個例子說，我賣蘋果，早上賣的價錢和晚上價錢不一樣，個大的和個小的就是不一樣，樓盤也是一樣的，比如說我出一個位置最差的一套房。，就會搞一個促銷，比方說就降100萬，但就這一套房，不能說所有的房子均價就會下降100萬，這完全是把個案當趨勢的一種說法。至少從目前來看，北京、上海沒有這么大幅度的降價或者出現(xiàn)什么崩盤的現(xiàn)象。
經(jīng)濟之聲：您的判斷是未來整體樓市的走向依然還要往上漲？
紀中展：它會有調(diào)整和分化。比如說一些二三線城市，地段不好，實際上不理性的房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)樓盤肯定會降價，但只要是好地段、好房子、好品牌，只會上漲?，F(xiàn)在最多的就是一個市場分化，絕對不到什么崩潰、大降價的時候。
經(jīng)濟之聲：房地產(chǎn)市場有沒有存在“價格天花板”，不可能一直無限漲下去吧？
紀中展：有需求就會有漲。中國的房地產(chǎn)一直都是被城鎮(zhèn)化推動的，中國城鎮(zhèn)化的比例現(xiàn)在還比較低，也就是40%左右，國際上的慣例是只有到了70%左右，才會到頂，從40%到70%，還有30%的空間呢。所以大家一定要認清形勢，該出手時就出手。我認為崩盤不太可能，只能是市場回到理性。房價不會這么一直瘋漲，但是它會穩(wěn)步漲，小步快跑，絕對不會崩盤，就是一個市場分化。
經(jīng)濟之聲：政府在限購方面等政策的松動，有可能大面積到來嗎？
紀中展：不會，只會逐步去做。實際上周小川之前也說過，中國部分城市的住宅肯定會有泡沫，但這不能通過統(tǒng)一的全國性政策解決。對于房地產(chǎn)市場，中國是一個多樣化住宅需求，而且地域不同，住宅需求不同，所以它還需要有一個地域性的解決方案?，F(xiàn)在很多人都說三、四線城市會崩盤，我一直都認為三、四線城市也不會崩盤，因為很多住在農(nóng)村地區(qū)的人口，他還是有要往城里搬的需求，還會吸引很多新的住戶。城鎮(zhèn)化還沒有結束，還沒有到底，城鎮(zhèn)化只是剛剛走了這么一小段，所以在中國，住宅市場一定是前景無限，所有的調(diào)整都是動蕩性調(diào)整，都是回歸理性的調(diào)整，絕對不會出現(xiàn)崩盤，頂多就是階段性分化。
