全國樓市的庫存激增、部分城市大幅降價(jià)的市場表現(xiàn)，引發(fā)了中央層面的關(guān)注。
《華夏時(shí)報(bào)》的記者獨(dú)家獲悉，日前住建部兵分幾路密集調(diào)研地方樓市，實(shí)地了解房地產(chǎn)市場下滑程度，并集中在5月24日向國務(wù)院高層匯報(bào)工作。
“此次住建部的調(diào)研除了有部里自己的例行調(diào)研任務(wù)之外，也是出于中央的要求。”一位接近住建部的人士向記者透露，“目前中央層面對樓市的關(guān)注度很高，因此要求住建部將目前的市場波動(dòng)較為明顯、政策有所調(diào)整的城市情況摸底匯總上來?！?
一位參與廣州座談會(huì)的政府人士透露，中央此次意在摸底各地樓市的真實(shí)情況，全面、準(zhǔn)確判斷市場形勢，明確指導(dǎo)地方調(diào)控方向。
上述參與座談的人士表示，住建部的調(diào)研結(jié)果顯示，部分中心城市表現(xiàn)仍不錯(cuò)，目前對經(jīng)濟(jì)沖擊并不大，但市場開始出現(xiàn)新的分化。原本認(rèn)為三四線城市會(huì)更糟一些，但調(diào)研結(jié)果出來后，部分三四線城市的情況要好于杭州、貴陽、沈陽等二線城市。
“住建部的官員直言，地方確有自主調(diào)控的權(quán)利，但并不等同于放松限購，有些該堅(jiān)持的政策必須繼續(xù)執(zhí)行，放松限購可能會(huì)給市場傳達(dá)錯(cuò)誤的信號(hào)，即認(rèn)為國家又要開始新一輪救市，中央不愿看到這樣的輿論導(dǎo)向。”參與深圳座談會(huì)的一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
該人士還表示，住建部傳達(dá)的調(diào)控方向是，2008年和2011年的兩次樓市的調(diào)整，皆因保增長而中斷，這一次中央更希望市場能自我調(diào)整。而地方政府在防止供應(yīng)過剩的同時(shí)，不能用傳統(tǒng)的救市思路，將泡沫再一次吹大，引發(fā)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)。在房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段沒有出臺(tái)之前，一些中心城市的部分行政調(diào)控手段不能退出。
緊急摸底地方樓市
上述接近住建部的人士透露，早在今年的4月底、5月初的時(shí)候，住建部的司局級(jí)官員就去個(gè)別城市了解過情況，近期由于市場變化比較快，輿論壓力也相對較大，因此住建部再度赴各地調(diào)研，摸底市場情況。
“這次選取的城市，主要是一線的城市、二線重點(diǎn)城市以及熱點(diǎn)區(qū)域中的三線城市，這些城市的樓市波動(dòng)具有代表性，有的城市政策上也存在一些調(diào)整?！痹撊耸扛嬖V記者，除了珠三角區(qū)域，還有長三角區(qū)域的浙江、江蘇等庫存較嚴(yán)重的省份。
以住建部在珠三角區(qū)域的調(diào)研來看，此次參與廣州座談會(huì)的有7個(gè)代表城市，包括惠州、肇慶、韶關(guān)、珠海、佛山、中山、廣州，其中佛山的高明區(qū)已暗中救市。
上述參與廣州座談會(huì)的政府人士透露，惠州的代表匯報(bào)的材料顯示，目前惠州市場庫存面積有一千多萬平方米，以目前的去化率計(jì)算，兩年也難以消化完，是7個(gè)代表城市中庫存最大的。
廣州座談會(huì)結(jié)束后，為了解更多市場的情況，5月23日，住建部調(diào)研人員又趕赴深圳，當(dāng)天上午召集了當(dāng)?shù)胤科?、銀行、中介、專家等行業(yè)代表開會(huì)，下午前往新樓盤現(xiàn)場調(diào)研。
除了實(shí)地調(diào)研外，還有部分城市被要求上報(bào)房地產(chǎn)市場的書面材料。湖南省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，住建部這次并未去湖南調(diào)研，但要求他們在5月23日上午將湖南省1-4月份的房地產(chǎn)形勢匯報(bào)上去，包括樓市基本行情、目前存在哪些問題以及地方政府下一步的打算等。
“去年市場情況比較穩(wěn)定，沒有類似的匯報(bào)，今年的情況有些特殊，輿論壓力也很大，因此中央層面有些緊張?！鄙鲜龊鲜∽〗◤d負(fù)責(zé)人稱。
“住建部的調(diào)研結(jié)果顯示，樓市的總體情況沒那么差，今年1-4月各項(xiàng)指標(biāo)下滑幅度大，是因?yàn)槿ツ晖诨鶖?shù)太高，實(shí)際上，目前的市場情況要好于2011年和2012年同期?！鄙鲜鰠⑴c廣州座談會(huì)的政府人士告訴記者。
上述參與座談的人士還透露，政府目前重視成交量能不能提升。有了成交，開發(fā)商資金可回籠，投資不會(huì)受太大影響，經(jīng)濟(jì)就不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的問題。如今令政府頭疼的是，如何消化供應(yīng)過剩問題。
“目前，由于地方的財(cái)政緊張，政府并不愿意提供大額的購房補(bǔ)貼，加上限購政策在有的二三線城市執(zhí)行相對較松，救市效果存疑?！彼硎?。
指明調(diào)控方向
“中央再不派人來，地方真要亂套了?！鄙鲜鰠⑴c廣州座談會(huì)的政府的人士表示，由于中央一直保持沉默，地方感到很困惑，由于摸不清中央的態(tài)度，多地只能偷偷救市，手段也是五花八門。
日前有媒體報(bào)道稱，住建部的人士確認(rèn)，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方，但不會(huì)明確發(fā)文。
上述參會(huì)人士告訴記者，在座談會(huì)上住建部的官員專門提及此事，發(fā)表此言論的是原住建部法規(guī)司副司長徐宗威，目前已退休，不能代表住建部的聲音。
該人士還透露，住建部官員在座談會(huì)上表示，地方確實(shí)有自主調(diào)控的權(quán)利；但是不能把是否放松限購當(dāng)做刺激樓市、謀求短期經(jīng)濟(jì)增長的手段；需從面向行業(yè)長期健康發(fā)展的角度，從公共服務(wù)配套的完善、新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)等幾個(gè)方面來解決樓市泡沫軟著陸的問題。
“有些中心城市，住房仍是稀缺資源，暫時(shí)不能放松限購。談及佛山救市行為時(shí)，住建部官員在座談會(huì)上說，‘佛山自作主張放松限購，這是它的權(quán)利，但政府將來能擔(dān)得起責(zé)任嗎？’”上述人士告訴記者。
“住建部官員在座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)，不能因有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)整將影響到地方財(cái)政、銀行等方面的聲音亂了陣腳，以前房地產(chǎn)行業(yè)承擔(dān)了太多，包括經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)、居住以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等，此次調(diào)整是市場自發(fā)調(diào)整，如果人為中斷，未來房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)硬著陸，后果更可怕?！鄙鲜鋈耸糠Q。
在住建部調(diào)研長三角后，5月23日，杭州出臺(tái)“限降令”，規(guī)定低于備案價(jià)15%的樓盤不允許網(wǎng)簽，否則需要重新申請備案價(jià)。
“地方政府的救市方向也是想辦法去庫存，湖南省有六七千家地產(chǎn)項(xiàng)目公司，企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，一旦資金鏈斷裂，又會(huì)出現(xiàn)跑路現(xiàn)象。”湖南省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，目前只是成交縮減，價(jià)格還算平穩(wěn)，如果土地價(jià)格松動(dòng)就不一樣了，因?yàn)闀簳r(shí)還離不開土地財(cái)政。
關(guān)注央行“喊話”效果
今年4月之后，樓市急轉(zhuǎn)而下，這令作為房地產(chǎn)市場主管部門的住建部始料未及。
3月份杭州等地出現(xiàn)房價(jià)下降苗頭時(shí)，住建部副部長仇保興表態(tài)，杭州的降價(jià)現(xiàn)象不會(huì)蔓延。但4月以后，降價(jià)潮卻呈現(xiàn)出擴(kuò)散的趨勢。
今年兩會(huì)期間，住建部副部長齊驥提出了今年樓市調(diào)控的方向是“雙向調(diào)控”，并對此做出了權(quán)威解釋：所謂雙向調(diào)控亦可稱分類指導(dǎo)，即對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
“雙向調(diào)控政策作用的著力點(diǎn)是維持市場穩(wěn)定，避免出現(xiàn)市場過熱或過冷，在當(dāng)時(shí)，大部分城市的房地產(chǎn)市場還是過熱的?！比珖ど搪?lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生表示，“按照樓市調(diào)控的頂層設(shè)計(jì)，在保持市場穩(wěn)定的前提下，一些地方的行政干預(yù)手段將逐步離場，市場化手段成為調(diào)節(jié)市場的主要手段?！?
“從目前來看，中央對房地產(chǎn)市場應(yīng)該不會(huì)再出臺(tái)‘一刀切’政策，但為保下半年的經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，未來在金融、投資等方面出臺(tái)一些導(dǎo)向性政策也是可能的?！鄙鲜鼋咏〗ú康娜耸肯蛴浾弑硎尽?
上述參與廣州座談會(huì)的政府人士透露，會(huì)上，住建部特別要求惠州對光耀地產(chǎn)做專項(xiàng)材料報(bào)告，以了解涉及民間借貸的規(guī)模和影響到底有多大。
“此外，住建部官員還十分關(guān)心5月12日央行‘喊話’放松個(gè)貸后，商業(yè)銀行是否‘聽話’。據(jù)了解，目前僅有工行將貸款騰挪增加了房貸規(guī)模，要求深圳轄區(qū)內(nèi)的支行加快住房貸款的發(fā)放，其余銀行均未遵照執(zhí)行?！鄙鲜鋈耸空f。
他還透露，住建部官員在座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)，限貸并不是行政干預(yù)手段，而限購是在經(jīng)濟(jì)、稅收手段不到位的情況下被迫出臺(tái)的下策，符合目前中國經(jīng)濟(jì)的需要。
“中央希望銀行不要拖后腿，也要求開發(fā)商降價(jià)走量，但會(huì)上開發(fā)商和銀行各執(zhí)一詞。開發(fā)商抱怨銀行不放款，降價(jià)了資金也回籠不了。銀行人士則稱，銀行并沒有停止放款，只是上浮了利率。”深圳一位參與座談的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
