上海樓市“紅五月”難以出現(xiàn)大量實(shí)質(zhì)性降價(jià)新盤(pán)，原因有以下幾點(diǎn)：
1、當(dāng)前上海宏觀環(huán)境并無(wú)大的變化。宏觀經(jīng)濟(jì)仍以“穩(wěn)增長(zhǎng)”為總體目標(biāo)，一季度上海GDP同比增長(zhǎng)率為7%，仍在合理區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，這也符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期潛在趨緩的一般規(guī)律，總體仍處于平穩(wěn)運(yùn)行，不會(huì)有太大波動(dòng)。房地產(chǎn)繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行調(diào)控政策不放松，調(diào)控整體環(huán)境預(yù)計(jì)今年不會(huì)有大的變化。
2、剛需產(chǎn)品供應(yīng)偏緊。目前上海剛性需求仍十分旺盛，但由于結(jié)構(gòu)性失衡，推出的大多是大戶(hù)型、高房?jī)r(jià)產(chǎn)品，剛需產(chǎn)品總體上供應(yīng)偏緊，所以出現(xiàn)大量?jī)?yōu)惠新盤(pán)的可能性不大。
3、開(kāi)發(fā)商選擇保利潤(rùn)，不會(huì)輕易降價(jià)。目前，上海開(kāi)發(fā)商資金壓力并不太大，且開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)存在觀望情緒，不少選擇延后開(kāi)盤(pán)。只要市場(chǎng)能夠維持三四月的水平，開(kāi)發(fā)商就會(huì)選擇保利潤(rùn)，不會(huì)輕易變動(dòng)價(jià)格。
總之，上海4月浦東板塊金大元御瓏公館的降價(jià)加重購(gòu)房者的觀望情緒，認(rèn)為房?jī)r(jià)存在下降可能，改變了市場(chǎng)預(yù)期。但開(kāi)發(fā)商推出新盤(pán)量較少，且都是大戶(hù)型、高房?jī)r(jià)產(chǎn)品，無(wú)法與購(gòu)房者需求相匹配，因此5月大多數(shù)新盤(pán)選擇平價(jià)入市，銷(xiāo)售情況預(yù)計(jì)不會(huì)大幅提升。
降價(jià)新盤(pán)屈指可數(shù)
上海中原董事總經(jīng)理譚百?gòu)?qiáng)
步入5月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊被寒意籠罩，價(jià)格一向堅(jiān)挺的上海等一線城市也出現(xiàn)松動(dòng)跡象?？v觀上海市場(chǎng)降價(jià)樓盤(pán)屈指可數(shù)，被翻來(lái)覆去說(shuō)的也就4個(gè)樓盤(pán)、恒盛尚海灣、綠城上海香溢花城和新城碧翠，而這4個(gè)樓盤(pán)都宣稱(chēng)僅僅是拿出部分特價(jià)房，除金大元御瓏宮廷外，其他3個(gè)樓盤(pán)分別拿出30套、 15套和4套試水，就這些房源促銷(xiāo)而被大肆報(bào)道、當(dāng)作價(jià)格下調(diào)的個(gè)案，實(shí)在太不典型，大有充數(shù)嫌疑。
歸根到底，當(dāng)前的房?jī)r(jià)和地價(jià)都由預(yù)期決定。今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、開(kāi)發(fā)商資金斷裂等諸多外部條件并不支持房?jī)r(jià)繼續(xù)上行，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變。另外一方面，目前信貸收縮，對(duì)于樓市需求的抑制也更加明顯。
此次信貸收緊并不是一時(shí)基調(diào)，而是一個(gè)長(zhǎng)期的形態(tài)，甚至?xí)袒聛?lái)。在這種情況下，有關(guān)房?jī)r(jià)的預(yù)期不可避免要調(diào)整。為什么在2014年降價(jià)風(fēng)波中，供應(yīng)最為過(guò)剩的三四線不是主角，相反一二線城市倒成了降價(jià)“重災(zāi)區(qū)”？原因就在于2013年一二線城市房?jī)r(jià)漲得太快，對(duì)后市預(yù)期太高，信貸一收緊，腳下踩空就往下掉。
再回到開(kāi)頭所說(shuō)的降價(jià)問(wèn)題上。去年房?jī)r(jià)上漲基礎(chǔ)并不堅(jiān)實(shí)，今年的市場(chǎng)氛圍迫使房?jī)r(jià)理性回歸，短期的小幅波動(dòng)不可避免。從市場(chǎng)案例中，有關(guān)降價(jià)也可以看得很清楚。一手房降價(jià)的主要是龍湖好望山（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）、綠城系列、星河灣系列,包括最新的金大元。二手市場(chǎng)中，剛需類(lèi)產(chǎn)品最終交易價(jià)格比春節(jié)前后普遍下調(diào)5%左右； 中高端掛牌價(jià)下降普遍性略差，但交易環(huán)節(jié)的實(shí)際降價(jià)幅度集中到10%左右。但是市場(chǎng)上的降價(jià)行為反而助長(zhǎng)買(mǎi)方“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心態(tài)，觀望情緒依舊深重，成交表現(xiàn)不溫不火。
結(jié)合買(mǎi)方心理和前幾輪市場(chǎng)調(diào)整中階段性?xún)r(jià)格底線的位置，我認(rèn)為較最高位下降10%-15%，會(huì)是一個(gè)階段性的觸底價(jià)。開(kāi)發(fā)企業(yè)在2013年日子總體過(guò)得很不錯(cuò)，在略微低落的成交情況下，至少堅(jiān)持半年，應(yīng)該不會(huì)出大問(wèn)題。
開(kāi)發(fā)商降價(jià)意愿弱
德佑地產(chǎn)
德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月1日-11日，全市商品住宅供應(yīng)量11.86萬(wàn)平方米，與上個(gè)月同期相比下跌40.64%，與去年同期相比下跌73.36%，新增預(yù)售證的個(gè)數(shù)為5個(gè)，與上個(gè)月同期相比減少7個(gè)，與去年同期相比減少14個(gè)。按照歷年經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，5月往往是開(kāi)發(fā)商集中推盤(pán)的月份，而今年的情況卻相反，開(kāi)發(fā)商入市積極性不高，推盤(pán)意愿明顯降低。
當(dāng)前，開(kāi)發(fā)商在前期銷(xiāo)售良好的情況下，手頭資金鏈尚未達(dá)到降價(jià)求售地步，不少項(xiàng)目仍然維持之前的價(jià)格入市，或者微幅上調(diào)。對(duì)于后市看空的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，在“金三銀四”成色不足的情況下，這類(lèi)開(kāi)發(fā)商選擇暫時(shí)觀望，從推盤(pán)量無(wú)論是與上個(gè)月相比還是與去年同期相比明顯減少的情況下，不排除有不少開(kāi)發(fā)商延遲開(kāi)盤(pán)的可能。
目前，成交量一直低位徘徊，市場(chǎng)觀望情緒較濃，開(kāi)發(fā)商降價(jià)意愿也比較薄弱，如果這種情況持續(xù)到夏季，不排除房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)可能性。
