? 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，地產(chǎn)股跌到估值低點(diǎn)，地產(chǎn)公司成為了資本大鱷舉牌的目標(biāo)。金地集團(tuán)、金融街、新黃浦紛紛上演了股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。在現(xiàn)有舉牌邏輯下，下一個(gè)舉牌熱門又將花落誰(shuí)家？記者圈出了符合舉牌指標(biāo)的13家地產(chǎn)公司，以供投資者參考。
??資本大鱷頻繁舉牌房企
??今年以來，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了諸多民資舉牌的經(jīng)典案例，金地集團(tuán)被生命人壽、安邦人壽合計(jì)超百億資金舉牌，成為全流通時(shí)代的最具代表性事件之一。
??4月22日，金地集團(tuán)發(fā)布關(guān)于股東權(quán)益變動(dòng)的提示性公告稱，4月21日收到生命人壽通知，生命人壽通過二級(jí)市場(chǎng)交易累計(jì)持有公司股份數(shù)達(dá)8.86億股，占公司總股本19.81%；其中，具有股東表決權(quán)股份數(shù)達(dá)6.71億股，占公司總股本15%。事實(shí)上，此次舉牌僅距離生命人壽前次增持并奪得金地集團(tuán)第一大股東寶座僅十多天時(shí)間。4月10日，生命人壽以持有股東表決權(quán)股份12.865%，坐上第一大股東位置。
??而就在金地集團(tuán)股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)達(dá)到白熱化時(shí)，金融街在4月28日發(fā)布了一則舉牌公告。公告顯示，安邦保險(xiǎn)旗下和諧健康保險(xiǎn)股份有限公司累計(jì)持有金融街股票已達(dá)1.51億股，占其股權(quán)比例為5%。一石激起千層浪，險(xiǎn)資爭(zhēng)奪金融街控股權(quán)的猜測(cè)四起。
??事實(shí)上，今年以來，不少資本大鱷都在增持地產(chǎn)股。除金地集團(tuán)和金融街被舉牌之外，2014年4月，上海中科創(chuàng)財(cái)富管理有限公司(簡(jiǎn)稱“中科創(chuàng)”)及其一致行動(dòng)人通過3次舉牌，共同持有新黃浦571.94萬(wàn)股，占公司總股本的17.06%，超過公司原控股股東上海新華聞投資有限公司持股比例，一舉成為控股股東。而中科創(chuàng)拿下新黃浦控股權(quán)僅過去10天時(shí)間，其第一大股東的地位便遭顛覆。5月7日，新黃浦發(fā)布公告稱，公司于2014年5月6日接到上海新華聞投資有限公司通知：截至2014年4月30日，新華聞持有新黃浦10058.4411萬(wàn)股，占公司總股本的17.92%。
???房企低估值受民資青睞
??究竟地產(chǎn)股緣何能得到資本大鱷的青睞？業(yè)內(nèi)人士指出，近期資本大鱷頻繁舉牌房企，是因?yàn)樯鲜蟹科笠训焦乐档忘c(diǎn)，是進(jìn)入的好時(shí)機(jī)。
??事實(shí)上，今年以來，房地產(chǎn)的低迷讓市場(chǎng)憂心忡忡，其不斷走低的股價(jià)可見一斑。尤其是一季度，受樓市急劇降溫、信貸環(huán)境未得到明顯改善、房企的銷售壓力不斷加劇等因素拖累，去年以來，房企良好的業(yè)績(jī)更是難以為繼。據(jù)金地集團(tuán)一季報(bào)顯示，營(yíng)業(yè)收入為31.5億元，同比下滑約26%，凈利潤(rùn)為4934.38萬(wàn)元，同比下滑73.65%。同時(shí)，地產(chǎn)業(yè)龍頭萬(wàn)科也出現(xiàn)了13年來首次一季度凈利潤(rùn)同比下滑的情況。其他多家房企一季度銷售額也均出現(xiàn)下滑。到了今年4月，全國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)趨近于零，百城住宅價(jià)格指數(shù)僅月環(huán)比上漲0.1%。尤其值得注意的是，百城房?jī)r(jià)指數(shù)中三線城市的房?jī)r(jià)月環(huán)比變化連續(xù)第三個(gè)月呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。就在剛剛過去的“五一”小長(zhǎng)假期間，全國(guó)54個(gè)城市樓市持續(xù)“遇冷”，總成交量同比下降32.5%。
??統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前124家房企平均市凈率3.69，相較于6個(gè)月前7 .46的平均市凈率下降幅度超過50%。其中，13家房企跌破凈值，金融街市凈率更是從1年前的0.86下滑至現(xiàn)在的0.79.
??對(duì)于資本市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期供大于求的擔(dān)憂；按揭貸款加權(quán)平均利率上升的擔(dān)憂；來自于開發(fā)企業(yè)的悲觀預(yù)期，都使得房地產(chǎn)股的估值確實(shí)回落到較低的水平。而正因?yàn)檫@種基本面下行，推動(dòng)地產(chǎn)股市值下行，才為產(chǎn)業(yè)資本提供了大規(guī)模抄底的機(jī)會(huì)。
??13家地產(chǎn)公司可能被舉牌
??以金地集團(tuán)為例，金地在幾大地產(chǎn)龍頭中市值相對(duì)較小，且股權(quán)分散，所以取得控股權(quán)的代價(jià)相對(duì)最小。同時(shí)，金地估值水平相對(duì)很低，且開發(fā)能力很強(qiáng)，資質(zhì)優(yōu)良?；诖耍鸬丶瘓F(tuán)和金融街等低估值的地產(chǎn)公司吸引了資本大鱷的舉牌。在現(xiàn)有投資邏輯下，下一個(gè)舉牌熱門又將花落誰(shuí)家？
??《投資快報(bào)》記者通過統(tǒng)計(jì)得出，在滬深兩市的上市公司中，符合資本大鱷四大舉牌指標(biāo)(四大舉牌指標(biāo)可查閱5月13日《投資快報(bào)》A04版的報(bào)道)的公司共有13家，分別是金地集團(tuán)、新黃浦、萬(wàn)科A、億城投資、深振業(yè)A、廣宇發(fā)展、長(zhǎng)春經(jīng)開、華發(fā)股份、中航地產(chǎn)、海泰發(fā)展、天房發(fā)展、福星股份、金融街。
??安信證券認(rèn)為，A股有長(zhǎng)期價(jià)值的地產(chǎn)公司較少，產(chǎn)業(yè)資本和險(xiǎn)資完全可以掌控這些價(jià)值地產(chǎn)股的定價(jià)權(quán)，預(yù)計(jì)未來險(xiǎn)資和產(chǎn)業(yè)資本大規(guī)模進(jìn)入白馬地產(chǎn)股將是大概率事件，這將引發(fā)A股對(duì)地產(chǎn)股的投資理念從趨勢(shì)轉(zhuǎn)化為價(jià)值投資。那些股價(jià)嚴(yán)重低于重估凈資產(chǎn)，甚至賬面凈資產(chǎn)的地產(chǎn)股值得投資者關(guān)注。
??中信證券也分析稱，產(chǎn)業(yè)資本介入地產(chǎn)股，很可能重點(diǎn)選擇在一線城市存量布局較多的企業(yè)。具體到個(gè)股上，廣發(fā)證券表示，寶安地產(chǎn)和綿世股份可能會(huì)遭到產(chǎn)業(yè)資本舉牌。海通證券從大股東背景、持股比例、市值、市凈率幾個(gè)角度總結(jié)篩選出，華發(fā)股份、粵宏遠(yuǎn)A更具現(xiàn)現(xiàn)實(shí)操作意義。
???潛在被舉牌的地產(chǎn)公司
??深振業(yè)A
??大股東持股占比：21.91% 市凈率：0.90%
??深振業(yè)A5月5日公告稱，4月30日，公司接到控股股東深圳市國(guó)資委及其一致行動(dòng)人深圳市遠(yuǎn)致投資有限公司的通知，深圳市國(guó)資委及遠(yuǎn)致投資增持公司股份已累計(jì)達(dá)到2699.99萬(wàn)股，占公司總股本的2%。至此，增持計(jì)劃已實(shí)施完畢。
??控股股東此次增持行動(dòng)，緣于“牛散”股東馬信琪的舉牌。2013年6月13日，被譽(yù)為“牛散”的自然人馬信琪增持深振業(yè)A180.75萬(wàn)股，致其持有深振業(yè)A6585.38萬(wàn)股，占總股本的5.12%，造成舉牌。
??深振業(yè)A十大股東榜單上，今年一季度，深圳市鉅盛華實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司及傲詩(shī)偉杰有限公司，分別持有深振業(yè)A4.99%和3.32%的股份。由于鉅盛華實(shí)業(yè)及傲詩(shī)偉杰均系姚振華、姚建輝兄弟控制的深圳市寶能投資集團(tuán)旗下公司，而寶能系曾與深振業(yè)A大股東深圳國(guó)資委及其一致行動(dòng)人深圳市遠(yuǎn)致投資有限公司發(fā)生過舉牌大戰(zhàn)，雙方均曾舉牌三次，未來是否繼續(xù)舉牌成為焦點(diǎn)。
??對(duì)此，英大證券研究所長(zhǎng)李大霄表示，深振A控股權(quán)之爭(zhēng)依然沒有結(jié)束。A股市場(chǎng)全流通之后，上市公司控股權(quán)之爭(zhēng)會(huì)持續(xù)上演，以往控股股東非常穩(wěn)固的地位已經(jīng)一去不返了。深振業(yè)A短期會(huì)否上演控股權(quán)之爭(zhēng)不好判斷，但從寶能系多次舉牌和沒有離場(chǎng)看，深振業(yè)A依然存在控股權(quán)之爭(zhēng)的可能性。
??華發(fā)股份
??大股東持股占比：21.91% 市凈率：0.90%
??來自珠海的地產(chǎn)龍頭華發(fā)股份，同樣存在被舉牌的可能。公司股份已經(jīng)全部流通，實(shí)際控制人為國(guó)資，大股東目前的持股比例為21.91%，跟被舉牌前深圳國(guó)資局持有的深振業(yè)的股份比例相差無幾。
??同時(shí)，華發(fā)股份的盈利能力依然不差。華發(fā)股份年報(bào)顯示，2013年公司營(yíng)業(yè)收入 70.17 億元，比上年增長(zhǎng) 54.31%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn) 5.38 億元，同比減少 1.37%。
??2013年全年銷售大幅增長(zhǎng)超過50%，大大超出市場(chǎng)預(yù)期。華發(fā)股份內(nèi)部人士表示，今年公司新開工項(xiàng)目加上原有未消化庫(kù)存，共有200億元左右的可售貨源。據(jù)其透露，公司內(nèi)部對(duì)2014年的銷售要求是2013年基礎(chǔ)上“有增長(zhǎng)”，但幅度會(huì)偏向保守。對(duì)于今年城市布局計(jì)劃，公司表示，明確以“珠海為戰(zhàn)略大本營(yíng)，武漢、廣州、南寧等一二線城市重點(diǎn)突破”，繼續(xù)擴(kuò)大珠海本地土地儲(chǔ)備規(guī)模，鞏固珠海區(qū)域市場(chǎng)龍頭地位。在此基礎(chǔ)上，以一二線城市為核心，利用城市選擇指標(biāo)，結(jié)合現(xiàn)有城市布局，先考慮進(jìn)入集聚效應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大、區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯的城市。
??天房發(fā)展
??大股東持股占比：25.11% 市凈率：0.80%
??作為天津的房地產(chǎn)企業(yè)，目前市凈率為0.8倍，大股東天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司持股比例25.11%，存在被舉牌的可能。而且天房發(fā)展此前也被視為受益于京津冀一體化的股票，又多一重概念。
??但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期，公司業(yè)績(jī)也難免下滑。年報(bào)顯示，2013年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17.49億元，同比下滑45.55%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1.44億元，同比減少44.78%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.13元。2014年一季報(bào)顯示，公司一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.66億元，同比增加52.13%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)6449萬(wàn)元，同比微降2.75%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.06元。分析認(rèn)為，業(yè)績(jī)下降也令公司股價(jià)受壓，在低估值的背景下，正是產(chǎn)業(yè)資本舉牌的好時(shí)機(jī)。
??海通證券認(rèn)為，天房發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部集中在天津，涵蓋商品房、保障房和一級(jí)土地開發(fā)業(yè)務(wù)。公司自去年開始加大了保障房項(xiàng)目?jī)?chǔ)備力度(涉及代建保障房120萬(wàn)平)，目前公司權(quán)益建面合計(jì)437萬(wàn)平米(不考慮1700畝的漢沽河西土地整理項(xiàng)目)，可滿足公司未來三年開發(fā)。在地產(chǎn)調(diào)控背景下，公司保持謹(jǐn)慎心態(tài)從而使其負(fù)債和現(xiàn)金流良好，而且每股預(yù)收款較高。
