浙江成為本輪樓市調(diào)整的聚焦區(qū)域，高庫存、降價潮、地方救市的區(qū)域樣本“林立”。大智慧通訊社近日走訪了最具代表性的區(qū)域之——浙江余姚市房地產(chǎn)市場，相關(guān)的市場危機(jī)信號在這里很明顯。
??大智慧通訊社注意到，在該市城東區(qū)，樓盤林立，但樓盤空置狀態(tài)占據(jù)絕大多數(shù)，此外還有不少樓盤仍在施工。不過，當(dāng)?shù)厝藲庖话悖词乖谥苣?，馬路上車輛、行人寥寥。大智慧通訊社走訪了多家樓盤發(fā)現(xiàn)：降價樓盤不在少數(shù)，而且花樣百出。其中，萬里世紀(jì)豪庭項目采取直接降價的方式，部分房源降價逾30%，以價換量取得了較好的效果。
??據(jù)寧波愛地房產(chǎn)咨詢報告顯示，目前余姚存量商品房高達(dá)20735套，樓市去化壓力大，且今年樓市下行明顯，量價齊跌，按照4月的去化速度，存量商品房至少可以消化五、六年以上。
??樓盤直降30%見效
??在寧波市下轄的縣級市余姚城東區(qū)冶山路與星光路交匯處，一張印著“萬里世紀(jì)豪庭－－真的7180元/平方米”字樣的樓盤廣告，吸引了不少市民駐足觀望。
??公開資料顯示，該樓盤為浙江萬里房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，系浙江本地開發(fā)商。大智慧通訊社隨后以購房者的身份走訪了該售樓處，銷售人員表示，該處樓盤降價已經(jīng)有一個多月，降價力度較為明顯，部分120平方米的戶型單價從1萬3、1萬4直降到9千多元，每平米降價4000至5000元，降價幅度超過了30%，而廣告上的7180元/平方米也確有其事，只是某些較低樓層，比如2層或者3層的部分房源。但在降價之前，該樓層也是單價在1萬元以上的。
??該銷售人員同時稱，降價取得了不錯的效果，近期看房、買房的人較多。雖然也引起了不少老業(yè)主不滿，來售樓處理論、維權(quán)，但目前尚未發(fā)生糾紛事件。
??據(jù)寧波愛地房產(chǎn)咨詢報告顯示，世紀(jì)豪庭低價跑量取得了不俗的效果，4月份該樓盤賣出44套，在余姚所有樓盤里排名第二。
??此外，該銷售人員表示，從5月1日之后，限購在實際操作層面已經(jīng)放松，在寧波其他地區(qū)擁有房產(chǎn)不會影響到在余姚買房。
??限購“暗松”下的大幅降價
??事實上，在城東降價的并非僅此一家，之后，大智慧通訊社注意到，另一處樓盤金盛玉苑打出了“20套清盤‘淘寶價’，最高優(yōu)惠53萬元每套”的廣告，優(yōu)惠幅度也十分驚人。
??而余姚城北區(qū)一個高檔住宅樓盤－－中江淺水灣，該處銷售人員表示，城北區(qū)較城東區(qū)人氣較旺，中江淺水灣整體并未降價，現(xiàn)在均價依舊保持在1.2萬元左右，只有局部少數(shù)樓盤會通過“特價房”而做出一些優(yōu)惠活動，但優(yōu)惠幅度并不大，在10萬元以內(nèi)。
??關(guān)于限購問題，該銷售人員表示，5月開始已經(jīng)松動，在寧波其他區(qū)擁有住房的寧波籍居民在余姚買兩套沒有任何問題，甚至通過可以全款或者分期付款的形式購買第三套。
??在此之前，余姚高端樓盤就頻頻傳出降價消息，4月14日，據(jù)媒體報道，世茂[簡介 最新動態(tài)](世茂房地產(chǎn)，00813.HK)牟山湖有部分別墅一次性降價40%；去年12月份，“太守名府”豪宅，該樓盤下調(diào)6000元/平方米進(jìn)行促銷。
??限購松動、限貸不變
??盡管限購在實際層面已經(jīng)松動，但公開信息顯示，目前寧波市住建委對于限購松動的消息仍沒有直接回應(yīng)。
??不過，就算限購政策有所松動，能在購房地區(qū)開出首套房證明，在銀行貸款中還是跟以前一樣，限貸政策不變。目前寧波首套房所有銀行都已經(jīng)取消利率折扣，第二套貸款利率上浮10%，第三套限貸。
??上述幾個售樓處銷售人員均證實這一點。
??量價齊跌，去化需五、六年
??同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在銀行信貸緊縮的市場背景下，供應(yīng)量集中的區(qū)域銷售去化壓力較大，拿地成本與成本較高也有可能導(dǎo)致企業(yè)面臨銷售壓力，會導(dǎo)致局部個案樓盤大幅降價的現(xiàn)象。對于浙江省的很多城市來說，目前還面臨比較大的去庫存的市場壓力。
??據(jù)寧波愛地房產(chǎn)咨詢報告顯示，今年4月余姚存量商品房20735套，約為寧波其他縣級市慈溪、象山、寧海和奉化的1.51、2.91、5.33、3.91倍，占上述5個縣市總量的41%。
??該報告認(rèn)為，余姚存量巨大，庫存去化周期長，樓市去化壓力大。4月樓市依然低迷，前景不容樂觀；但價格的松動，帶動了剛需產(chǎn)品的成交。
??報告顯示，今年4月，余姚成交291套，均價9287元/平方米，相比去年成交495套和均價11351元/平方米，同比分別下跌40%、9%。環(huán)比數(shù)據(jù)同樣處于下跌趨勢，3月份成交327套，均價為10300元/平方米，4月份與之相比均有所下跌。
??公開資料顯示，目前，余姚市常住人口只有一百萬左右，卻有8個大型城市綜合體?，F(xiàn)如今，在商品房銷售形勢低迷的情況下，按照4月的去化速度，存量商品房至少可以消化五、六年以上。
