有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，以往的“救市”政策都是給購(gòu)房者信心，但鄭州此次拋出的“購(gòu)房貸款可獲政策性擔(dān)?！眲t屬首次出現(xiàn)，其事實(shí)上是減少斷供風(fēng)險(xiǎn)，給銀行信心
■本報(bào)記者 王麗新
近日，多個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)傳出“救市”的聲音，這種聲音甚至已經(jīng)從四線(xiàn)城市擴(kuò)展至二線(xiàn)城市。傳言四起之際，有的城市立刻站出來(lái)辟謠，有的城市卻直接坐實(shí)了傳言。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2014年4月份以來(lái)的一個(gè)月內(nèi)，盡管實(shí)施舉措各不相同，但拋出各種救市政策的城市已經(jīng)增加至6個(gè)。
“實(shí)施增加市場(chǎng)信心的政策，最主要是為了緩解庫(kù)存壓力，減少資金沉淀，加速資金流動(dòng)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，畢竟，庫(kù)存過(guò)高的城市容易淪為“鬼城”或者“空城”，房企折戟，城市吸引投資也將遭到重創(chuàng)。
值得一提的是，以往實(shí)施救市政策都是給購(gòu)房者信心，從而提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，但在此輪“救市潮”中，首次出現(xiàn)了“購(gòu)房貸款可獲政策性擔(dān)?！闭?。
“事實(shí)上，這是減少斷供風(fēng)險(xiǎn)，給銀行和金融機(jī)構(gòu)信心?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是表示。
鄭州拋“為房貸擔(dān)保”政策
挽回銀行信心
近日，《鄭州市個(gè)人住房置業(yè)貸款政策性擔(dān)保管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》(下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)稿》)發(fā)布。《意見(jiàn)稿》顯示，個(gè)人住房置業(yè)貸款，依法設(shè)立的住房置業(yè)政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)可以作為保證人，依據(jù)有關(guān)個(gè)人住房置業(yè)政策，為申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的借款人提供保證，在借款人未按合同約定履行住房貸款償還義務(wù)時(shí)，由擔(dān)保機(jī)構(gòu)代借款人償還住房貸款債務(wù)。
不過(guò)，借款人應(yīng)當(dāng)根據(jù)貸款金額、貸款期限向住房置業(yè)政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)交納擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。
此外，值得關(guān)注的是，在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)，借款人申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)銀行貸款、個(gè)人住房公積金(組合)貸款，貸款人要求提供擔(dān)保時(shí)，由住房置業(yè)政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的，均適用本辦法。事實(shí)上，這意味著政策不光是為公積金貸款提供擔(dān)保，還為商業(yè)貸款提供擔(dān)保。
對(duì)此，有鄭州市法制辦法規(guī)處工作人員向媒體透露，這是鄭州首次就個(gè)人住房置業(yè)貸款政策性擔(dān)保出臺(tái)征求意見(jiàn)稿。此外，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局工作人員也向媒體表示，這個(gè)政策兩年前已經(jīng)在起草，并不是為了目前的市場(chǎng)而制定，更說(shuō)不上救市，只是出臺(tái)的時(shí)機(jī)剛好趕上了這個(gè)敏感的時(shí)間點(diǎn)而已。
而早在2001年，鄭州市就成立了鄭州住房置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司，是經(jīng)鄭州市人民政府批準(zhǔn)，隸屬于鄭州市房管局的唯一一家開(kāi)展住房置業(yè)貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司。
“雖然購(gòu)房者需要繳納一定的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)，但該政策不乏提振市場(chǎng)信心的目的?！睆埓髠ケ硎?，該政策是首度側(cè)重于給金融機(jī)構(gòu)和銀行信心的放寬性房地產(chǎn)調(diào)控政策，抓住了現(xiàn)在市場(chǎng)下滑的關(guān)鍵是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，減少了斷供風(fēng)險(xiǎn)，避免金融機(jī)構(gòu)收緊房地產(chǎn)貸款。
更為值得注意的是，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)急轉(zhuǎn)直下，甚至連一線(xiàn)城市都未能避免量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。鑒于此，救市的聲音不絕于耳，甚至從四線(xiàn)城市擴(kuò)展至二線(xiàn)城市。
6城出手救市
或引發(fā)多城市效仿
截至5月11日，2014年4月份以來(lái)，無(wú)錫、南寧、杭州蕭山、天津?yàn)I海、銅陵以及鄭州先后拋出放寬房地產(chǎn)調(diào)控的政策。
據(jù)悉，在無(wú)錫市購(gòu)買(mǎi)成套商品住宅(含二手房)、戶(hù)均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在本市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來(lái)錫落戶(hù)；在南寧，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶(hù)籍居民家庭可參照南寧市戶(hù)籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房；在杭州蕭山，購(gòu)地保證金1000萬(wàn)元上限，拆遷戶(hù)鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償、一年內(nèi)購(gòu)房獲補(bǔ)貼；在天津?yàn)I海，只要濱海范圍內(nèi)無(wú)房，即可在新區(qū)購(gòu)房，并將推出共有產(chǎn)權(quán)模式購(gòu)房政策，購(gòu)房人交一成首付就能先住房；在鄭州，借款人申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)銀行貸款、個(gè)人住房公積金(組合)貸款，貸款人要求提供擔(dān)保保證時(shí)，由住房置業(yè)政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，住房置業(yè)政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)收取擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。
此外，福州、寧波等多個(gè)二、三線(xiàn)城市都傳出打算救市的傳言。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然政策各不相同，但其目的均是為了緩解庫(kù)存壓力。在杭州、天津?yàn)I海新區(qū)等二線(xiàn)城市，在融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、京津冀經(jīng)濟(jì)圈的過(guò)程中，土地供應(yīng)力度較為激進(jìn)，大量房企涌入搶地，庫(kù)存快速高企；在銅陵等三、四線(xiàn)城市中，當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力不足，外來(lái)人口導(dǎo)入慢，整個(gè)市場(chǎng)需求難以支撐因新城開(kāi)發(fā)而飆升的大量庫(kù)存。
來(lái)自民生證券的一份報(bào)告顯示，當(dāng)前將地產(chǎn)政策的制定下放至地方政府手中，增加了調(diào)控的靈活性，其中庫(kù)存較高的三、四線(xiàn)城市可適當(dāng)支持刺激需求，已限購(gòu)但成交低迷，房?jī)r(jià)平穩(wěn)的二線(xiàn)城市適當(dāng)放松限購(gòu)，根據(jù)各地地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況，出臺(tái)力度不同的政策。但調(diào)控放松的大方向是確定的，且步伐正在加快。
張大偉則表示，目前來(lái)看，限購(gòu)政策對(duì)投資投機(jī)需求還是起到了顯著的抑制作用，目前難以全面放開(kāi)。不過(guò)，部分城市局部微調(diào)以及執(zhí)行尺度上的暗松則存在很大空間。此外，部分二、三線(xiàn)城市救市的闖關(guān)成功，可能引起多城仿效，進(jìn)而加入救市大軍。
