“兩三個月前，到處看地忙得不可開交，現(xiàn)在閑得幾乎沒事干?！痹谀成鲜蟹科笸顿Y部任職的李明（化名）如是形容自己的工作狀態(tài)。從幾個月前的人氣火爆到如今的門可羅雀，國內(nèi)土地市場的此次風格轉(zhuǎn)換，快得讓李明這樣的地產(chǎn)人很不適應。
今年初，盡管國內(nèi)主要城市的樓市成交并不理想，但土地市場依然一片紅火，不少城市“地王”頻出，而進入3月份之后，整個市場環(huán)境急轉(zhuǎn)直下，流拍、底價成交的案例漸漸增多，其中，土地供應量較大的二三線城市成為“重災區(qū)”。
據(jù)《第一財經(jīng)日報》不完全統(tǒng)計，3月以來，流拍現(xiàn)象占比已接近土地市場的兩成，底價成交比例同樣明顯增加。昨日，沈陽渾南新區(qū)出讓的五幅土地中，有四幅遭遇流拍，另一幅接近底價成交；杭州昨日推出的兩幅土地因均只有一家企業(yè)報名，最終均加價100萬元直接成交。
李明認為，土地供應量過大是杭州、沈陽等二三線城市的通病?！斑@些城市的土地供應幾乎‘沒有上限’，供過于求的結果是房價上不去、房子不好賣?！?
一夜入秋
李明告訴《第一財經(jīng)日報》記者，按照慣例，當一二手房市場出現(xiàn)異動之后的4~6個月，才會傳導至土地市場?！暗衲陣鴥?nèi)的地市，幾乎和樓市‘同步入秋’?！?
昨日，沈陽共有五幅土地掛牌出讓，預期中的土拍小高潮不僅沒有出現(xiàn)，現(xiàn)場竟出現(xiàn)四地流拍的場面，另一幅土地接近底價成交，總價僅93萬元。
據(jù)沈陽市國土局公布的信息，這五幅土地有三幅為商務用地，兩幅為商住混合用地，合計出讓土地面積近10萬平方米，起拍樓板價最低的一幅為321元/平方米，最高為1584元/平方米。
盡管起拍價較低，但上述地塊幾乎無人問津，唯一順利出讓的一幅土地即為起拍價僅321元/平方米的DL-14013地塊，競得人為沈陽南湖科技開發(fā)集團有限公司，競得樓板價323元/平方米。
一位在沈陽有項目的中型開發(fā)商認為，沈陽土地市場的遇冷已是必然?！吧蜿柕淖≌瑤齑媪枯^大，去化周期長，而商業(yè)項目的潛在供應更是大得驚人?！?
據(jù)克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)，截至今年3月底，沈陽商品住宅存量為1463萬平方米，同比增加48%，消化周期達到15.1個月，同比上升69%。此外，沈陽土地的消化周期為2.08年，在二線城市中排名靠前。
“各種數(shù)據(jù)都顯示，沈陽樓市的壓力較大?！币晃婚_發(fā)商透露，該公司在沈陽的一個大體量項目已經(jīng)迅速“剎車”，延緩了工程推進的進度。
一位熟悉沈陽市場的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，盡管沈陽的限購令在執(zhí)行層面并不嚴格，但是由于限貸被嚴格執(zhí)行，加上供應量較大，造成樓市成交并不活躍。
沈陽土地市場的遇冷只是二三線城市地市“速凍”的一個縮影，3月份以來，流拍、底價成交在這些城市頻繁出現(xiàn)。據(jù)本報記者統(tǒng)計，3月下旬以來，杭州、蘇州、南京、天津、濟南等二線城市也出現(xiàn)了土地流拍的現(xiàn)象，底價成交甚至成為主流。
市場封凍
昨日，杭州市區(qū)土拍現(xiàn)場，杭政儲出[2014]10號和11號兩幅地塊都只有一家單位報名，最終均加價100萬元直接成交。其中興合集團以3.41億元競得11號地塊——融信杭師大西側(cè)地塊，東澤實業(yè)以9529萬元摘得之江地塊。
從3月下旬開始，處于降價漩渦中的杭州土地市場就已率先“封凍”。3月25日，中鐵房地產(chǎn)以22.85億元競得杭州蕭山北干街道榮星村宅地，折合樓面價8018元/平方米，溢價率0.22%；眾安集團以7.36億元競得蕭山另一幅商住地，折合樓面價5330元/平方米，溢價率0.27%。事實上，如果不是兩幅地塊均設有保留底價，溢價率很有可能均為零。如果把時間軸拉到兩個月前，這兩幅優(yōu)質(zhì)地塊的出讓至少能吸引超過十家房企的圍搶。
上述兩幅地塊周邊的多幅地塊已于去年下半年集中出讓。其中，距離中鐵房地產(chǎn)所拿地塊千米之內(nèi)的蕭政儲出（2013）26號地塊，于去年9月份由萊茵達房產(chǎn)聯(lián)合體以總價9.75億元競得，折合樓面價9830元/平方米。換言之，盡管兩地塊位置緊鄰，但僅僅過了半年，樓板價卻跌了1812元/平方米，跌幅18%。
4月15日，蘇州市場迎來了年內(nèi)第二場大型土拍，此次“土地盛宴”共端出18宗地，其中3宗流拍，5宗底價成交，10宗進入最終的競價環(huán)節(jié)；4月18日，在南京舉行的一場土拍會上，4宗土地全部以底價成交，這讓業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡。
“南京的土地價格太高了，我們想進但一直沒有獲得土地。”一家香港上市房企相關負責人對記者稱，“此前我們比較謹慎，看南京地價太高就一直沒出手，現(xiàn)在是個‘撿漏’的好機會。”
據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年1~3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5990萬平方米，同比下降2.3%，1~2月份為增長6.5%；土地成交價款1556億元，增長11.4%，增速較1~2月提高2.5個百分點。今年一季度，土地購置面積增幅繼去年1~10月份之后，再次進入負值區(qū)間，主要是3月份土地購置面積下滑較大，顯示近期土地市場呈現(xiàn)明顯的調(diào)整態(tài)勢。
寒冬將至？
“開發(fā)商現(xiàn)在和購房者一樣，也在觀望。”一位上市房企董秘對《第一財經(jīng)日報》記者坦言，“我們現(xiàn)在也搞不清未來的樓市走向，觀望的結果就是，暫時不買地，暫時不降價?！?
“今年旭輝的策略是多賣樓、少買地，現(xiàn)金為王?！毙褫x集團（00884.HK）董事長林中也對本報記者稱，“但當?shù)貎r下跌到合理區(qū)間后，我們會在部分看好的城市果斷‘抄底’?！?
值得一提的是，與二三線城市土地市場遇冷不同，一線城市的土地市場依然堅挺，企業(yè)拿地成本并未下降。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告，4月北上廣深四個一線城市土地成交建筑面積為580.2萬平方米，環(huán)比下降5%，同比基本持平；成交均價為8416元/平方米，環(huán)比增長49.3%，同比暴增105.6%。
對此，上述房企董秘認為，開發(fā)商目前仍看好一線樓市，此外，大量此前在二三線布局的開發(fā)商均涌入一線城市，所以，目前一線城市土地市場依然堅挺?！暗珡闹衅趤砜矗痪€城市也無法獨善其身，深度調(diào)整或?qū)⒊霈F(xiàn)在下半年?！?
事實上，原本火爆異常的上海土地市場也已經(jīng)出現(xiàn)了降溫跡象。據(jù)21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計，4月上海共出讓15幅經(jīng)營性地塊，合計出讓面積35.6萬平方米、出讓金額66億元，量價環(huán)比分別下滑38.2%和33.7%，出讓金額更是創(chuàng)下近14個月的新低。5月上海預計僅有四幅經(jīng)營性用地出讓，合計出讓面積9.5萬平方米，起拍總價31.8億元，環(huán)比分別下降73.5%和51.9%。
易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱判斷，今年的土地市場或?qū)⒃诹咴路葸M入最低谷，一旦北京、上海等城市出現(xiàn)大量底價成交的地塊，甚至有一些流拍的情況發(fā)生，土地市場全面轉(zhuǎn)冷的信號就將出現(xiàn)。
