近來，有一種聲音在中國(guó)房市上越來越響亮了，就是中國(guó)房?jī)r(jià)根本不存在泡沫，理由有兩條：
第一條：“因?yàn)閷?duì)樓市調(diào)控多年，房?jī)r(jià)越調(diào)越高，所以不存在泡沫……”
眾所周知，打蛇打七寸。而這些年的樓市調(diào)控措施，幾乎沒有一條是打在高房?jī)r(jià)的死穴上，這早已成了共識(shí)。顯然，這一條理由本身就毫無邏輯可言，也就失去了辯駁的價(jià)值！
第二條：“由于供求關(guān)系，因?yàn)?，造出來的房子都賣掉了，而且好些城市還都在限購。所以，中國(guó)房?jī)r(jià)不存在泡沫。”
對(duì)于這一觀點(diǎn)，在此倒是可以好好兒地探討一番。
首先，對(duì)人類來說基本有三種不同的需求：
空氣、水和陽光等自然資源，是人類生活的第一需求。如果人類離開空氣，最多只能維持幾分鐘；沒有水的話，最多只能夠支撐幾天；而沒有了陽光的話，世界將是一片漆黑。因此，空氣、水和陽光才是人類真正的“剛需”，它們與價(jià)格無關(guān)，所以不存在泡沫一說。而房子，雖然也是人類的生活必需，但“居者有其屋”和“居者擁其屋”的概念有所不同，房子并非一定要買來擁有，才能居住。因此把擁有房子說成是“剛需”，是非常不恰當(dāng)?shù)模?/span>
其次，食品、住房、衣物、醫(yī)療保健、必要的家具、交通工具、家庭保險(xiǎn)、以及基礎(chǔ)教育，是人類的基本生活必需品。這些商品在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，其價(jià)格一般都是“有效”的，由“供求關(guān)系”這只“看不見的手”來調(diào)節(jié)，自有其合理的價(jià)位，的確無泡沫可言。當(dāng)一種商品的價(jià)格達(dá)到一定的高度，人們沒有能力購買時(shí)，需求就會(huì)下降。當(dāng)房子作為商品時(shí)，本來也不例外。
但是，當(dāng)房子被人們購買之后，漸漸地遠(yuǎn)離其單純商品的屬性，而被人囤積起來，出現(xiàn)空置房和“房姐”、“房哥”等“房氏家族”，以至產(chǎn)生出諸多所謂的“鬼城”，便逐漸演變成另外的功能——一種低買高賣的資產(chǎn)——甚至最佳的投機(jī)炒作工具時(shí)，便體現(xiàn)了人性中的追求利潤(rùn)的第三種貪婪欲望的需求。
可能有人會(huì)問何以見得？
因?yàn)?，單純的商品只是用來消費(fèi)和使用的，人們不會(huì)購買100臺(tái)電視機(jī)囤在家里，除非電視機(jī)能低買高賣來盈利；在此必須強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：?jiǎn)渭兊纳唐肥遣粫?huì)有泡沫的，只有當(dāng)商品轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)之后，比如房子、黃金和股票，才會(huì)因炒作而產(chǎn)生泡沫。而那些認(rèn)為因?yàn)楣┣箨P(guān)系，中國(guó)房?jī)r(jià)不存在泡沫的人，顯然是把房子歸類在單純商品的屬性上了。
在過去的10年里，中國(guó)房?jī)r(jià)大幅飆升，北京平均房?jī)r(jià)從每平方4500元漲到近來的22000元。如果在10年前的最低點(diǎn)進(jìn)入樓市，在現(xiàn)在的最高點(diǎn)拋掉，那么投資回報(bào)率超過380%，也難怪大家會(huì)為之瘋狂排隊(duì)搶房子了。
在這種情況下，無論多少經(jīng)濟(jì)學(xué)家、金融專家指出中國(guó)樓市有泡沫，而泡沫早晚必將是會(huì)破滅的，都沒人愿意相信。因?yàn)榇蠹覉?jiān)信并預(yù)期，中國(guó)的樓市還有上漲空間，可以從中獲利。而恰恰就是這種預(yù)期，使得泡沫越來越大！
據(jù)北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的數(shù)據(jù)看，2009年1月到9月底，自住房的買房者占60%，還屬于多數(shù)；而2010年第一季度開始，自住房的買房者就降到了50%以下，所謂投資型購房成為房市的主流。隨著政府調(diào)控力度不斷加大，投資型購房者的比例越來越高。
2010年5月，國(guó)家電網(wǎng)曾公布一個(gè)數(shù)據(jù)：在全國(guó)660個(gè)城市中，共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。顯然，這6540萬套房子是空置房！獨(dú)立學(xué)者劉植榮曾從一家自來水公司得到的數(shù)據(jù)，也佐證了中國(guó)住房空置率非常高這一判斷：“某小區(qū)約400套房子，水表讀數(shù)有變化的只有57套，住房空置率在80%以上。這雖然是個(gè)別小區(qū)的空置率，但從媒體不斷披露的數(shù)據(jù)綜合分析，全國(guó)城鎮(zhèn)住房空置率不會(huì)低于30%?！?/span>
其實(shí)，一旦大量的房子從單純的商品，異化為資產(chǎn)后，從金融的角度就可很容易地判斷出中國(guó)房?jī)r(jià)是否有泡沫，如，計(jì)算出空置房的比例，有一個(gè)非常簡(jiǎn)單的金融公式：在樓市里，由于房地產(chǎn)是金融衍生品，加上房貸的乘數(shù)效應(yīng)，只要有10%的房子被當(dāng)作資產(chǎn)而空置的話，就會(huì)產(chǎn)生10%的泡沫。
