近日，北京市西城區(qū)實(shí)驗(yàn)二小附近一套十多平米的住房以30萬(wàn)元每平米的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)幻襟w號(hào)稱(chēng)為新的“宇宙中心”誕生。而在此前，“宇宙中心”的名號(hào)則為五道口所有，這是網(wǎng)友在網(wǎng)上給起的綽號(hào)，因?yàn)槿ツ耆略搮^(qū)域的華清嘉園出現(xiàn)了一套37平米、報(bào)價(jià)350萬(wàn)的學(xué)區(qū)房。
學(xué)區(qū)房的價(jià)格為什么這么貴？在房產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)悠過(guò)，尤其是看過(guò)學(xué)區(qū)房的人都知道，學(xué)區(qū)房的價(jià)格往往遵循這樣一個(gè)規(guī)律：面積越小，單價(jià)越高。以五道口的華清嘉園為例，一套37平米的學(xué)區(qū)房在去年能夠以350萬(wàn)元的價(jià)格成交，但是100平米的價(jià)格也就在650萬(wàn)左右。為什么面積小的房子價(jià)格貴？很重要的一個(gè)原因就是買(mǎi)學(xué)區(qū)房的目的并不是為了居住，而只是為了讓孩子有一個(gè)上學(xué)的機(jī)會(huì)。換句話(huà)說(shuō)，這多出的價(jià)格實(shí)際上是買(mǎi)一個(gè)孩子上學(xué)的機(jī)會(huì)，而并不是37平米就真的那么宜居。
既然只是為了一個(gè)上學(xué)的機(jī)會(huì)，那么房型面積越小的房子就會(huì)越受歡迎，我們甚至可以想象一下，如果這里有1平米的房子，估計(jì)價(jià)格也以100萬(wàn)、甚至200萬(wàn)的價(jià)格成交。如果細(xì)心觀察一下，那些以天價(jià)購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的人往往有這樣一個(gè)特征：收入較為寬裕，但還不夠土豪。這個(gè)特點(diǎn)決定了他們能承受一定的高價(jià)，但是由于支付能力所限，又承擔(dān)不了過(guò)高的價(jià)格。于是，300萬(wàn)至400萬(wàn)的價(jià)格就成為天價(jià)學(xué)區(qū)房的上限。
為什么土豪不會(huì)買(mǎi)天價(jià)學(xué)區(qū)房？或者說(shuō)那些戶(hù)型面積更大的學(xué)區(qū)房賣(mài)不了和小戶(hù)型同樣的價(jià)格？因?yàn)楦呤杖腚A層畢竟是少數(shù)，盡管很多父母都想為子女教育一擲千金，但是由于收入所限，他們無(wú)法承擔(dān)更高的房?jī)r(jià)，因此400萬(wàn)可能會(huì)成為一個(gè)分水嶺。而對(duì)于那些高收入階層而言，讓子女享受好的教育會(huì)有更多的方式——以二十多萬(wàn)的學(xué)費(fèi)上私立學(xué)校，或者是出國(guó)留學(xué)。
為什么他們?cè)敢庖?00萬(wàn)甚至400萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)面積狹小的學(xué)區(qū)房，卻不愿意讓孩子上私立學(xué)校？正如很多人所指出的，國(guó)際學(xué)校一年也就20多萬(wàn)的支出，如果考慮到這300萬(wàn)用于其他投資，還會(huì)有更多的收益。為什么家長(zhǎng)會(huì)選擇天價(jià)學(xué)區(qū)房？很重要的一個(gè)原因是在學(xué)區(qū)位置不變的情況下，購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房實(shí)際上是買(mǎi)了一個(gè)房?jī)r(jià)上漲期權(quán)——孩子上學(xué)完成，房主還可以更高的價(jià)格將房子出售。換句話(huà)說(shuō)，房主不僅僅可以享受優(yōu)質(zhì)的教育資源，而且還可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓房子而獲利。更為重要的一個(gè)區(qū)別是，上私立學(xué)校每年的巨額費(fèi)用盡管是人力資本投資，但在家長(zhǎng)看來(lái)則是不菲的現(xiàn)金支出——他們無(wú)法承擔(dān)，而購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的費(fèi)用則是房產(chǎn)投資——將來(lái)還能直接變現(xiàn)收回。也正是如上原因，小戶(hù)型的學(xué)區(qū)房往往備受中產(chǎn)階層的歡迎。
天價(jià)學(xué)區(qū)房現(xiàn)象這幾年才剛剛出現(xiàn)，盡管此前已經(jīng)有了學(xué)區(qū)房概念，但是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格并不像近年來(lái)這么刺眼。很多人認(rèn)為，近年來(lái)各級(jí)教育行政部門(mén)不斷強(qiáng)化的就近入學(xué)政策是導(dǎo)致學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲的主要原因。甚至有人認(rèn)為，之所以會(huì)有新宇宙中心的誕生，直接的原因就是近期教育部下發(fā)通知要求北京等19個(gè)重點(diǎn)大城市的義務(wù)教育在2015年實(shí)行免試就近入學(xué)政策。而在十八屆三中全會(huì)的《決定》中，就有“義務(wù)教育免試就近入學(xué)，試行學(xué)區(qū)制和九年一貫對(duì)口招生”的規(guī)劃。
為什么嚴(yán)格的就近入學(xué)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲？很重要的一個(gè)原因是在此之前盡管有就近入學(xué)的規(guī)定，但是往往還會(huì)伴隨著“遞條子”和“送票子”等現(xiàn)象，這意味著很多不是在這個(gè)學(xué)區(qū)的人也可以在這里上學(xué)。這種現(xiàn)象導(dǎo)致了很多不公平現(xiàn)象，那就是與權(quán)力接近的機(jī)構(gòu)和個(gè)人往往有更多的機(jī)會(huì)。以前的“遞條子”和“送票子”的收益是由相關(guān)負(fù)責(zé)人和機(jī)構(gòu)獲得，比如校長(zhǎng)和教育局長(zhǎng)等實(shí)權(quán)人物可以從中獲取不菲的收入——每年媒體都能報(bào)道一些重點(diǎn)小學(xué)和校長(zhǎng)受賄的新聞，而學(xué)校以“贊助費(fèi)”的名義收取擇校費(fèi)更是稀松平常。
教育部門(mén)嚴(yán)格就近入學(xué)政策，很大程度上抑制了這種腐敗，必須指出的是，這種改革是由教育部門(mén)自身推動(dòng)，也就更加可貴——因?yàn)樵诰徒雽W(xué)以前，教育部門(mén)是最大的既得利益者。從這個(gè)意義上說(shuō)，消滅了隱性的“遞條子”和“送票子”，那就必然會(huì)出現(xiàn)“天價(jià)”學(xué)區(qū)房現(xiàn)象。換句話(huà)說(shuō)，學(xué)區(qū)房越為天價(jià)，這意味著該地與義務(wù)教育相關(guān)的尋租費(fèi)用越少。
不過(guò)在很多人看來(lái)，天價(jià)學(xué)區(qū)房現(xiàn)象卻有失公平，因?yàn)檫@意味著很多平民子弟無(wú)法享受優(yōu)質(zhì)的教育。在我看來(lái)，這種指責(zé)完全是屬于無(wú)稽之談，在沒(méi)有天價(jià)學(xué)區(qū)房之前，平民子弟也很難選擇一個(gè)好學(xué)校。相反，更加嚴(yán)格的就近入學(xué)政策，會(huì)使得那些學(xué)區(qū)內(nèi)的平民子弟有了更加穩(wěn)定的預(yù)期。
事實(shí)上，劃定學(xué)區(qū)就近入學(xué)幾乎是全世界都采用的通例，之所以要采取這樣一個(gè)舉措，很重要的原因就是這樣可以避免各種各樣的尋租——因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)是最為明確的標(biāo)志。不過(guò)與中國(guó)需要通過(guò)擁有住房而獲得就近入學(xué)的資格不同的是，很多國(guó)家允許租房作為學(xué)生的入學(xué)資格。假如租房能夠作為入學(xué)資格，那么可以想象到的情景是，房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象在某種程度上會(huì)得到一個(gè)遏制，但是另外會(huì)出現(xiàn)的一個(gè)現(xiàn)象可能是租金價(jià)(1300.00, -3.50, -0.27%)格上漲。
當(dāng)然，目前中國(guó)學(xué)區(qū)房現(xiàn)象之所以會(huì)引發(fā)公眾詬病，還有一個(gè)很重要的原因是這些知名小學(xué)的投入是由公共財(cái)政投入，但入學(xué)資格卻只能由該片區(qū)居民獲得。而在很多國(guó)家，學(xué)區(qū)房的投入是由學(xué)區(qū)居民的房產(chǎn)稅所承擔(dān)。換句話(huà)說(shuō)，中國(guó)的學(xué)區(qū)房主憑借小區(qū)位置獲得了全體納稅人支出的公共服務(wù)，而國(guó)外的學(xué)區(qū)則是由學(xué)區(qū)房繳納的房產(chǎn)稅來(lái)負(fù)責(zé)——這意味著所有的教育投入是由自己承擔(dān)。從這個(gè)意義而言，中國(guó)的天價(jià)學(xué)區(qū)房是一種不公，政府傾力打造的學(xué)區(qū)房被一小部分業(yè)主獲得了。
那么，如何打破這種不公？有人指出要“用資源均衡打破天價(jià)學(xué)區(qū)房神話(huà)”，換句話(huà)說(shuō)要各個(gè)小學(xué)獲得同樣的投入，不能厚此薄彼。這話(huà)聽(tīng)起來(lái)有道理，但實(shí)際上不可行，因?yàn)楹芏嗉扔械耐顿Y無(wú)法折算到未來(lái)。
如何解決這個(gè)問(wèn)題？在我看來(lái)，有兩個(gè)辦法，一是所有重點(diǎn)小學(xué)的入學(xué)名額都是通過(guò)抽簽獲得——在全區(qū)甚至全市范圍內(nèi)抽簽，這是一種形式上的公平；二是推行房產(chǎn)稅，即學(xué)校的支出由所在學(xué)區(qū)的房產(chǎn)業(yè)主共同承擔(dān)，即讓有支付能力的人承擔(dān)起學(xué)校的費(fèi)用。結(jié)合起來(lái)就是，公立學(xué)校平均資源，而私立學(xué)?？梢砸勒罩Ц赌芰x擇學(xué)校。
