??在3月31日的業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場，許家印三次強調，三線城市市場不行的觀點是錯誤的，2013年恒大地產的銷售業(yè)績突破1000億元中有46%都是三四線城市貢獻的。
??但這并不能解釋，恒大地產從去年開始將拿地重心轉移到北京、上海等一線城市的舉動，而且一向標榜只在三四線城市拿便宜地塊的恒大地產，在北京、上海等城市甚至不惜高價搶奪地王。
??《第一財經日報》記者此番調查的三個三四線城市中，恒大地產在其中的連云港和營口兩個城市都有項目，除連云港有一個項目在售且銷售業(yè)績還算可以之外，連云港另一個項目拿地三年有余幾乎閑置，營口的項目銷售業(yè)績也不盡如人意。
??連云港和營口是否都屬于許家印所說的三線城市中的“個別情況”？事實上，佳兆業(yè)早在恒大地產之前就已經收縮了三四線城市的布局。
??企業(yè)的投資選擇其實已經說明了一切。
??城市招商的正反面
??拿地容易、地價便宜、政策優(yōu)惠等，都是房地產企業(yè)選擇三四線城市的重要理由。
??的確，在土地財政的發(fā)展模式下，地方對土地出讓、發(fā)展新區(qū)都有著強烈的欲望，尤其在經濟發(fā)展有迫切需求，同時又有大量土地可供出讓的三四線城市，都會向有實力的大型房地產企業(yè)拋出“繡球”，希望借助這些企業(yè)的入駐投資吸引更多的企業(yè)進來。
??綠地集團在連云港經濟開發(fā)區(qū)的遭遇就是一個典型案例。在綠地集團進入連云港后，保利地產、恒大地產及卓越集團都陸續(xù)進入該區(qū)域。
??但這些房企在連云港的開發(fā)“蜜月期”剛過，就迎來當?shù)卣畵Q屆，城市發(fā)展重點發(fā)生重大轉變，當初政府描繪的區(qū)域規(guī)劃前景成為泡影，項目發(fā)展也隨之遭遇阻滯。
??綠地集團一位區(qū)域公司負責人對《第一財經日報》記者稱，綠地集團選擇項目有三個要素，即“捆綁”地方發(fā)展城市副中心、配套先行、大盤模式。連云港項目在城市規(guī)劃重點變化，前兩個要素都不復存在，項目遭遇困境難以避免。
??有連云港當?shù)貥I(yè)內人士告訴記者，在連云港經濟開發(fā)區(qū)，有不少項目都已經爛尾。就在綠地世紀城不遠處的汽配城，“建好后就沒人了，老板也不見了”。還有更多的項目只停留在規(guī)劃中，或半途夭折。
??在營口，恒大地產、佳兆業(yè)、保利地產和嘉里集團都先后被當?shù)卣腥膂阳~圈板塊，在這些公司的項目開工后，周邊又有數(shù)十個項目陸續(xù)拔地而起，市場嚴重供過于求，企業(yè)此時已欲退不能。
??事實上，當連云港、營口及常州每年上千萬平方米的土地供應都轉化為實實在在的房子時，這些城市的經濟發(fā)展水平、人均可支配收入及人口基數(shù)等都不足以撐起一個足夠大的市場來將這些房子完全消化。
??而且這些城市基本上都屬于人口輸出型城市，當?shù)氐揭欢€城市發(fā)展的人口并不在少數(shù)，因此，當?shù)氐姆康禺a需求增長并不明顯。
??雖然這兩年人口流出趨勢有所減弱，同時也有一部分在一二線城市工作的人員回流置業(yè)，但這些需求對于三四線城市巨量的市場供應而言，仍然是杯水車薪。
??更重要的是，三四線城市的低地價并不意味著高利潤率。金輝地產連云港公司相關負責人對《第一財經日報》記者稱，在三四線城市開發(fā)地產項目的利潤率其實還不如一二線城市?！敖^對值在那里，三四線城市的項目單價上漲幾百元，對購房者來說就是10%的概念。而在不少一二線城市，房價的上漲基本都是千元起步。”
??他建議，企業(yè)要想在三四線城市深耕，除了跟緊政府的發(fā)展方向外，還需要把握準客戶的消費習慣和消費心理，同時對項目的產品設計及成本控制有一定的要求?！坝袝r候一個項目的贏和賺可能就在那幾百元之間。在三四線城市，幾百元要漲半年，這需要企業(yè)對自身的綜合能力有足夠的了解?！?
