在自杭州(樓盤)而始的降價風波催化下，浙江樓市一夜之間已身處膠著期。購房者遲疑，開發(fā)商“捂盤”，等待，已然成了供需雙方共用的博弈技巧。
就開發(fā)商而言，降價總是很為難的。通常只會在資金鏈吃緊的情況下，才會“被迫”為之。而當更多的房企沒有底氣硬扛、捂盤之后，降價走量也就難以避免了。
而自杭州幾個樓盤出現(xiàn)大幅降價后，有關(guān)樓市泡沫、風險甚至“崩盤”的言論無不把杭州樓市作為例證。臺州(樓盤)“第一降”——開元銀河名苑也推出了或明或暗的“7折福利房”，降價幅度接近3000元/平方米，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也開始擔憂庫存量同樣巨大的寧波(樓盤)或步其后塵。
樓市膠著期繼續(xù)，變化也正在發(fā)生。隨樓市“膠著”而來的則是房企市場開發(fā)戰(zhàn)略的調(diào)整和房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，以及宏觀政策的松動。
首先是房企開發(fā)住房產(chǎn)品的調(diào)整。目前，在調(diào)控及還會有后續(xù)政策出臺的預期之下，投機性需求基本退出市場，剛需及改善性需求占據(jù)了主導地位，這一趨勢短期內(nèi)不會改變，置業(yè)者更加理性，更加關(guān)心產(chǎn)品定價、戶型設(shè)計、生活配套等核心要素。
房地產(chǎn)市場的分化更加明顯，一二線城市和三四線城市的冷熱不均，因此，伴隨著供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變也讓房企不得不做出區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略的挑戰(zhàn)。
很多房地產(chǎn)企業(yè)決策層已經(jīng)充分認識到這一點。比如，開元旅業(yè)集團總裁陳燦榮就分析稱，一二線城市特別是京滬廣深等特大城市受制于土地供應(yīng)、人口遷移及經(jīng)濟集聚等因素影響，成交價量齊升，部分熱點城市地王頻出，熱點愈熱，而廣大的三四線城市則面臨著供應(yīng)加劇、市場下行、空置率上升等多重風險。
開元旅業(yè)集團也開始“看空”住宅市場，最關(guān)鍵的原因還是對杭州及周邊地市樓市庫存高企、潛在供應(yīng)量過大的憂慮，并提前做出了“加快去化，減少庫存，快速回籠資金”以及“縮減純住宅項目，重點發(fā)展旅游、商業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)”的戰(zhàn)略調(diào)整。
在這種局勢下，開元旅業(yè)集團及其下屬的開元房產(chǎn)做出了“謹慎在三四線市場發(fā)展單一的房產(chǎn)項目，謹慎發(fā)展高端地產(chǎn)項目，謹慎發(fā)展投資性房地產(chǎn)”的戰(zhàn)略調(diào)整。
其次，樓市的膠著也將讓房地產(chǎn)企業(yè)競爭格局發(fā)生改變。陳燦榮分析認為，隨著市場化的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)市場集中度不斷提升，開發(fā)商強者恒強的局面愈加明顯，千億級的企業(yè)數(shù)量不斷增加，資金實力也決定了大企業(yè)一直是拿地的主力軍，而眾多中小開發(fā)商則直面邊緣化局面，具有轉(zhuǎn)型升級及差異化發(fā)展的迫切要求。
市場和政策的博弈還在繼續(xù)，而樓市調(diào)控政策似乎也有了松動的跡象。近日，有媒體報道稱，繼溫州(樓盤)傳出上報松綁限購的方案后，長沙(樓盤)、杭州等多個城市正在醞釀和討論松綁限購的可能性。據(jù)稱，長沙、杭州等地近日相繼召開房企溝通會，一系列促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的政策正在醞釀，其中包括限購的松綁，以及二套房貸款門檻的降低等。
事實上，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對日益繃緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策頗有微詞?！跋拶彵疽庠谟凇浦狗績r的快速上漲’，而杭州是穩(wěn)中有跌、溫州是暴跌，已經(jīng)與政策制定初衷相背離。”浙江省房產(chǎn)專家、透明售房市場研究院院長丁建剛認為，如果繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購政策，反而會給樓市帶來負面影響，政府應(yīng)該打開“調(diào)控”閥門，實行“差異化調(diào)控”。
開元房產(chǎn)(蕭山區(qū)域)營銷總監(jiān)駱成武也認為，房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)整“矯枉過正”，不利于市場的穩(wěn)定發(fā)展。
在樓市冷熱交替的循環(huán)中，能否走出低迷無非在于政策和價格。如果政府發(fā)出救市信號，政策松綁，樓市膠著狀態(tài)無疑將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)；同時，更多開發(fā)商能夠推出降價舉措，也將對樓市滯銷難題的解決起到催化作用。
樓市膠著之下，更多樓盤以特價房、“清空尾盤”等方式加入降價走量的行列，或?qū)⒊蔀檎憬瓨鞘械某B(tài)。
