影響地產(chǎn)股股價走勢的因素有很多，行業(yè)趨勢只是其中之一。但是，厘清行業(yè)趨勢有助于投資者看得更清楚，不為各種現(xiàn)象所迷惑。
財信網(wǎng)訊（記者 劉希瑋）
本周有關(guān)房地產(chǎn)的消息此起彼伏，房地產(chǎn)股也表現(xiàn)活躍。周末有消息流傳，說個別城市開發(fā)商降房價；周三一早，部分城市正在討論“將要取消限購”占居各大網(wǎng)站頭條，當(dāng)天地產(chǎn)股領(lǐng)漲兩市，整體大漲2.96%。次日即有反面新聞傳出，北京（樓盤）住建委約談房企傳達(dá)調(diào)控精神，“限價等調(diào)控政策仍會繼續(xù)，要求大家不要捂盤，不要互相攀比”，當(dāng)天地產(chǎn)股也應(yīng)聲而跌。
房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)吹草動，向來是社會關(guān)注的焦點(diǎn)，核心原因是房地產(chǎn)業(yè)的興衰涉及到社會各方的利益。有研究顯示，從土地開發(fā)到裝修居住，中間涉及七十多個行業(yè)，幾乎影響到各行業(yè)。關(guān)于房地產(chǎn)的各種論調(diào)都有市場，都有支持者和反對者。市場上也從來不缺少各種新聞、觀點(diǎn)——剛剛“討論取消限購”，立馬就有人說“放松限購乃飲鴆止渴”；還在討論落實(shí)“分類調(diào)控、因地制宜”，立馬就有善意提醒“各地應(yīng)謹(jǐn)防樓市調(diào)錯方向”；有人說現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫明顯，但更知名的專家卻說“有能力買房的要趕緊下手”……
市場上每天都有大量有關(guān)房地產(chǎn)的信息，紛亂蕪雜，比菜市場更熱鬧，比麻線團(tuán)更讓人眼暈，作為投資者該如何把握方向并看清其中的機(jī)會？
黨的十八屆三中全會提出 “使市場在資源配置中起決定性作用”。習(xí)近平說，市場決定資源配置是市場經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，市場經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上就是市場決定資源配置的經(jīng)濟(jì)。
對于市場配置資源的經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋，是指經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，市場機(jī)制根據(jù)市場需求與供給的變動引起價格變動從而實(shí)現(xiàn)對資源進(jìn)行分配，組合及再分配與再組合的過程。對于房地產(chǎn)市場，限購是行政行為限制需求，是需求和供給之外的非市場因素。
2010年4月17日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》明確提出，“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)”。隨后，一些城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定。但是限購之后，房價是不是就遏制住了呢？現(xiàn)實(shí)是恰恰相反。截至2014年一季度末，一線城市住宅平均價格相較于2010年6月上漲了39.3%，二線城市住宅平均價格同期上漲20.84%（一二線城市基本涵蓋了實(shí)施限購政策的城市）。
既然限購，那就是供給不足或者需求旺盛，或者兩者同時存在，這樣形成的價格就不是市場價格，也扭曲了市場供需形態(tài)，市場在房地產(chǎn)市場中沒有起到?jīng)Q定性作用。限購不取消，房價下跌都是局部的、臨時的，對于整個行業(yè)景氣也就沒什么好擔(dān)心的。當(dāng)然，還得考慮供給因素，供給增加到能夠滿足需求，限購的作用也等同于無。
但是，房地產(chǎn)的終極供給（土地）掌握在政府手中。一方面，土地總量有限，不可能無限供給（哪怕政府愿意）；另一方面，政府可能也不愿意盡自己最大可能來提供土地，2013年全國財政收入超過三成、地方財政收入50%以上來自房地產(chǎn)。恒大集團(tuán)董事局主席許家印在今年“兩會”期間透露，房價的24%是稅費(fèi)，超過30%是土地出讓，這些錢都被政府賺走了。
另一個方向，房地產(chǎn)的需求是否一直滿足不了？也不盡然。有數(shù)據(jù)顯示，20歲-34歲的青年，2021年將比上年減少840萬人，2022年至2025年4年間，每年將凈減少1100萬人以上，到2030年將比2010年減少1.04億人、下降幅度達(dá)32%，總量只有2.21億人。購房主力人群的減少，將減少房屋的實(shí)際需求。但是，這是一個動態(tài)的歷史演進(jìn)過程，而且新增需求之外，還有更新（更替、改善）需求。如果考慮到計劃生育政策調(diào)整，在青年人群減少到一定水平后將在較長時間維持在相當(dāng)數(shù)量之上。
僅從供需角度來看，房地產(chǎn)業(yè)的向下拐點(diǎn)還在比較遙遠(yuǎn)的未來。如果房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)市場化，行業(yè)的發(fā)展比現(xiàn)在“五花大綁”要更健康，行業(yè)趨勢與盈利也更具有持久性。
這個時期內(nèi)，行業(yè)洗牌可能會加劇，行業(yè)集中度將上升，高效率的大型房企的成長將快于行業(yè)平均水平，抗波動的能力也將高于中小型房企 （運(yùn)轉(zhuǎn)效率低下的，也難以成長到大型）。由此，對于地產(chǎn)股的投資，也就容易選擇標(biāo)的了。
