深圳為小產權房“劃成分”
分類處理違法建筑 將為小產權房有條件轉正鋪路？
本報記者 陳小瑛 深圳報道
在兩部委要求堅決打擊在建、在售小產權房時，深圳市日前透露，將出臺關于分類處理違法建筑的實施辦法，對原村民和原村集體所建住宅類違建放寬確權，通過減免罰款或地價，推動違法建筑的處理。
對此，業(yè)內人士紛紛猜測，深圳對違法建筑的分類處理，是為下一步小產權房確權做鋪墊和準備。
然而，受訪的村民代表告訴《華夏時報》記者，很多村民對此并不買賬，由于不清楚政府的目的何在，為了保障自身利益，對于超出面積的違法建筑，他們并不愿意登記確權。
分類有限放開
日前，深圳市查違辦對外透露了《〈關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》)的簡要內容，嚴格區(qū)分處理范圍，堅持寬嚴適度、分類處理確認的原則，對非原村民所建住宅類違建、以開發(fā)為目的所建住宅類違建不予處理確認，對原村民、原農村集體經濟組織，整體從寬，減免罰款或者地價。
確認即確權，就是對村里開發(fā)的住宅類違建發(fā)放房產證。這一規(guī)定又被不明真相的人解讀為放開小產權房的前奏。
由于《實施辦法》細則尚未公布，僅從目前公開的措詞來看，連區(qū)級國土局的人也表示，尚難以看出是要具體解決哪一類違法建筑。
深圳龍崗區(qū)國土局人士對本報記者表示，原村民和村集體興建的小產權房有望得到處理，但目前還在征求意見階段，政策尚未落實。此前的“兩規(guī)”主要針對生產經營性違法建筑和原村民的違法私房(宅基地)，這次的文件應該算第三規(guī)，包括所有違法建筑，即沒有合法報建的房子都屬于違法建筑范疇。
“說白了，就是先給原村民和村集體建設的這部分違法建筑確權，而由開發(fā)商和外來人口建設的違建暫時還未放開。”深圳市原住民網總裁陳宏說，過去由于需要補交地價才能確權，因此村民不愿意出錢確權，鑒于深圳嚴重缺乏，政府只好進一步妥協，放寬條件，免費確權。
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為，深圳分類處理“小產權房”，意味著為小產權房轉正提供了根據，同時小產權房轉正將要告別“一刀切”。
原在深圳局任職的房地產專業(yè)人士賀承軍告訴本報記者，這一《實施辦法》主要目的是登記，進行一次摸底，有效促進資產的流動，降低交易成本。登記之后，宅基地即可在上流轉買賣，而以前違法建筑是交易盲區(qū)，沒有產權證，但市場上一直有膽大者進行買賣。
事實上，從2009年開始，深圳開始著手全面推進農村城市化歷史遺留違法建筑的處理工作，要求村民申報，掌握了深圳違法建筑的數量以及分布形態(tài)，此后政府采取“先易后難、單項突破”的辦法，先后出臺了城市更策、房屋征收補償辦法、優(yōu)化空間資源配置促進產業(yè)轉型升級“1+6”文件等。
也是從2009年開始，深圳暫停辦理違法建筑轉成綠本房產證，曾經統(tǒng)一申報過的違法建筑也沒了下文。
“什么原因停了，我們也不知道，什么時候重啟辦證，現在還沒出來文件。”深圳寶安沙井街道查違辦內部人士對記者表示，違法建筑分類處理的概念很抽象，要等后續(xù)細則公布才知道，按照以往的政策，一戶一棟超出的部分，在補交地價和罰款后，是可以拿到房產證的。
而為了打消外界對放開小產權房的猜測，深圳市查違辦日前也出臺了文件，表示要堅決打擊在建、在售的小產權房，但據記者了解，目前深圳仍有多處多個在偷偷搶建。
原村民不買賬
盡管《實施辦法》放寬了違法建筑的處理條件，但同時也提到，對歷史遺留違建的處理確認屬于有限確認，仍限制流轉獲利、限制征地搬遷補償標準，以使違法者難以從違法行為獲取利益。
陳宏認為，違法建筑的處理，就是深圳市與原村民的博弈，深圳村集體土地占據著深圳建設用地42%的比例，村民越來越意識到土地的價值，明白舊改越晚、收益越高的道理，只要村民不主動釋放土地，政府就只能讓步。
因此，深圳原村民對政府的處理方式也并不買賬。深圳龍崗區(qū)沙井街道原村民潘先生對記者直言，不清楚政府減免罰金和地價的目的何在，村民對政府持懷疑和觀望態(tài)度，對超出規(guī)定面積外的違法建筑，并不愿意主動去登記確權。
按照規(guī)定，屬于合法范圍內的村民一戶一棟的宅基地地面面積為120平米，建筑面積最高不超過480平米，但這幾年，隨著房租的上漲，許多村民將原來只有兩三層的宅基地(深圳俗稱農民房)拆除重建，有的一棟農民房建成高達十多層、二十多層不等，違法建筑越拆越多。
政府對原村民和村集體違法建筑確權的目的是什么，是為村民分享城市土地增值收益，還是為小產權房轉正鋪路，抑或是解決城市土地面積不足的問題，受訪的多個主管部門人士似乎也解釋不清楚。
對此，深圳市人大常委會常務副主任李華楠曾透露過，深圳土地資源枯竭，而違法建筑大量侵占了土地，加劇了土地資源的緊張，成為產業(yè)結構調整的“瓶頸”。過去對違建的處理，要么沒收，要么拆除，村民對這種處理方式對抗性強，很難妥善處理。
基于現實，政府給予違法建筑一條新的出路，準予部分符合一定條件的違建在政府的嚴格監(jiān)管下臨時使用，做到物盡所用，這樣也可以把所有違法建筑置于政府的有效管理之中，避免過去以不發(fā)證為理由放任不管，違法建筑內五毒俱全、事故頻發(fā)的狀況。
潘先生說，目前市場上的小產權房，指的是由村集體和開發(fā)商合建的房子，與商品房的形態(tài)相似，但產權屬于村集體所有，與村民的農民房性質不同。
從這個角度而言，潘先生認為，政府不會給他們農民房里的每一個單元發(fā)房產證，而小產權房已經賣給小業(yè)主，是否轉正與原村民已經無關，而給原村民的農民房確權，也與小產權房能否轉正無關，因此他們并不希望小產權房轉正。
“多數小產權房都是由村里將土地賣給開發(fā)商，銷售收益雙方按比例分成，或者由村委會和開發(fā)商合作，很少是村集體組織單獨建設?！迸讼壬f，由村委會出面蓋章與購房者簽合同，而銷售的錢卻進了開發(fā)商的口袋，政府怎么分辨的清到底屬于誰開發(fā)的，怎么分類處理？
從政府的文件和表態(tài)來看，放開對原村民和村集體建設的違法建筑，最主要是解決土地不足的問題，并非為小產權房放行做準備。
“整個村里小產權房面積有兩百多萬平米，但沒有一棟是屬于我們村的?！庇嘘P小產權房的轉正，在潘先生看來，現在更多只是一種傳說。
不過，賀承軍堅持認為，目前只是分類處理，而長久來看，政府一定會分節(jié)奏、分層次地慢慢解決所有小產權房問題。
