在房價高企的中國，什么情況下，能夠?qū)⒎孔优c白菜相提并論？答案是，當“不差錢”的大牌房企不想在一個庫存高企的城市繼續(xù)“玩下去”的時候。
日前，港資房企巨頭九龍倉（00004.HK）在江蘇常州的項目“九龍倉年華里”價格出現(xiàn)跳水，均價從此前的約6000元/平方米下調(diào)至5000元/平方米，相當于在原價基礎(chǔ)上打了“八三折”。
那么，5000元/平方米的房價在常州是什么樣的概念呢？常州房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，2月份，常州普通商品住宅成交均價為6444元/平方米，整個2013年，常州的普通商品住宅成交均價約在6000元~7000元/平方米。
這意味著，年華里的均價已大幅低于常州新房的成交均價，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，即使該樓盤“自封”為常州最低價，也沒有幾個開發(fā)商敢站出來喊“沒有最低、只有更低”。
除了相對價格，我們再來回顧歷史，看看九龍倉的拿地成本。2010年底，九龍倉以11.22億元的總價拿下常州市新北區(qū)薛家板塊的兩幅土地。據(jù)測算，這兩幅緊鄰地塊的樓板價分別為3945元/平方米和3342元/平方米，前者的價格已經(jīng)和當時周邊的二手房價格相當。當時，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，這個項目上市的價格應(yīng)該會在8000元/平方米左右。
不用懷疑，九龍倉就是在上述地塊上精心打造了年華里項目。多位資深業(yè)內(nèi)人士對《第一財經(jīng)日報》記者分析稱：“5000元/平方米的價格，開發(fā)商鐵定虧本，甚至此前6000元/平方米的售價也已經(jīng)是‘貼成本出售’?！?/p>
顯然“不差錢”的九龍倉為何以壯士斷腕的決心“搶跑”降價呢？一位熟悉九龍倉的開發(fā)商認為，九龍倉集團層面應(yīng)該“不差錢”，做出這樣的價格調(diào)整動作應(yīng)屬于“策略性降價”，這也說明九龍倉認為目前國內(nèi)二三線樓市存在較大風險。
據(jù)同策咨詢提供的數(shù)據(jù)，常州樓市購房者以本地剛需客為主，在過去的13個月里有9個月商品住宅呈現(xiàn)供過于求。
一家大型開發(fā)商向記者提供的資料顯示，若按照常州約460萬的總?cè)丝谟嬎?，近四年來，常州的人均新增建筑面積達到20平方米，這一數(shù)值在國內(nèi)所有城市中排名前列。該開發(fā)商向記者強調(diào)：“在460萬的總?cè)丝谥?，只有約三分之一擁有實際購買力，這意味著，常州的實際新增建筑面積達到60平方米/人，這是一個很恐怖的數(shù)字?！?/p>
“這是很多三四線城市的通病，土地供應(yīng)可以無限放大，但新增需求卻有限，不少戶籍人口都已經(jīng)有好幾套房子。”一位上市房企董事長認為，“一二線城市，降價成交量就會上來，但是在三四線城市，降價甚至可能會無效！”
按照這個邏輯，我們就可以理解，九龍倉為什么敢以白菜價賣樓了，因為率先降價的，可能還能夠消化當?shù)赜邢薜男略鲂枨?，當所有房企都開始降價時，購房者往往是“買漲不買跌的”，到那個時候，降價可能就真的會被證明是無效的。
所以，九龍倉“一降到底”體現(xiàn)的還是智慧，但九龍倉“驚呆小伙伴”后留給當?shù)貥鞘械模苡锌赡苁且坏仉u毛。我們想象一下，九龍倉以5000元/平方米的價格賣樓，別的開發(fā)商“手握著”質(zhì)量還不如九龍倉的房子，“死扛著”6000元~7000元/平方米的售價，他們還睡得著嗎？
“別和我說成本了，九龍倉三個字就值5000元/平方米??！”一位地產(chǎn)行業(yè)分析師對記者感慨稱，“幾乎可以肯定的是，九龍倉真的已經(jīng)不想在這個城市‘玩下去了’?！?/p>
